隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。買安置房交易細(xì)節(jié)是怎樣的?拆遷安置房買賣面臨的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?
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一、買安置房交易細(xì)節(jié)
近年來(lái)，隨著我市對(duì)安置房建設(shè)的力度加大，大多數(shù)安置房小區(qū)在綠化、采光、套型設(shè)計(jì)上都有了明顯的改善，從去年開始，市區(qū)范圍內(nèi)陸續(xù)有新田園住宅區(qū)、麻行小區(qū)、墨斗小區(qū)、八仙樓小區(qū)，江濱路的東明錦園以及下呂浦的南塘街等安置房交付使用。由于安置房?jī)r(jià)格較商品房實(shí)惠，導(dǎo)致這些房源在市場(chǎng)上較為搶手。
市區(qū)朱先生就是其中一員。他知道每年年底一般都會(huì)有一批安置房要定位交付，而一部分拆遷安置戶因各種原因，甚至?xí)⒁呀?jīng)簽訂的安置協(xié)議書急于出手，于是他便早早開始物色了。但鑒于安置房和一般商品房不同，在權(quán)屬、手續(xù)等方面比較復(fù)雜，極容易出現(xiàn)糾紛，因此在這方面朱先生不無(wú)擔(dān)憂。
那么購(gòu)買此類房源時(shí)，要注意哪些細(xì)節(jié)呢?據(jù)天浩置業(yè)總經(jīng)理王珍楠介紹，安置房買賣一般分為三種情況：第一種是業(yè)主將已簽訂拆遷安置協(xié)議，還未定位摸文的安置計(jì)劃進(jìn)行出售(業(yè)主只提供拆遷協(xié)議)，但由于無(wú)法獲知何時(shí)安置以及安置地具體情況等，同時(shí)又無(wú)法辦理委托公證等事項(xiàng)，所以即使買賣雙方協(xié)商好扣款數(shù)額，仍缺乏一定的保障;第二種是將已定位摸文的安置房進(jìn)行出售，這種情況下買賣雙方可辦理買賣委托公證，待領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證后才可辦理過(guò)戶手續(xù);第三種是將已簽訂安置協(xié)議，雖未定位摸文，但已知在哪個(gè)區(qū)域安置及即將定位摸文的計(jì)劃進(jìn)行出售，之后由賣方配合買方進(jìn)行定位認(rèn)購(gòu)，買方可根據(jù)自身需求考慮增購(gòu)面積，進(jìn)行摸文，但由于在認(rèn)購(gòu)前不能辦理買賣委托公證，因此買賣雙方要協(xié)商好扣款數(shù)額，以避免不必要的麻煩，待定位摸文后即可辦理委托公證。
有關(guān)人士提醒，在購(gòu)買此類安置房源時(shí)，還需核實(shí)確認(rèn)拆遷安置協(xié)議中的業(yè)主，以及對(duì)房子有權(quán)利的人有哪些?由于安置房一般有多位權(quán)利人，所以這個(gè)程序非常關(guān)鍵，以免給自己交易過(guò)程中造成被動(dòng);其次要弄清楚購(gòu)房款是否結(jié)清?還有多少額度沒有結(jié)清等一系列問(wèn)題。
同時(shí)，對(duì)于尚未定位、摸文的安置房，有關(guān)人士提醒：買方應(yīng)綜合考慮今后房源的結(jié)構(gòu)、朝向、環(huán)境等不確定因素。同時(shí)要在房屋買賣合同上注明樓層差價(jià)、增購(gòu)等費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付;最為關(guān)鍵的是，由于拆遷安置房大多不能一次性將手續(xù)辦完，其后續(xù)手續(xù)通常是需要賣方配合辦理，為避免賣方不配合辦證，因此買賣雙方要協(xié)商確認(rèn)好扣款的數(shù)額，扣款通常建議是總房款的10%以上。
由于購(gòu)買安置房大多需一次性付全款，對(duì)于一般購(gòu)房者其實(shí)是一道門檻。從去年開始，市區(qū)部分銀行也專門推出此類房源的按揭貸款。
據(jù)了解，對(duì)于沒有取得產(chǎn)權(quán)證的安置房，買賣雙方可以辦理委托公證，然后買方根據(jù)賣方提供的身份證、拆遷安置協(xié)議書、定位單和結(jié)算單等資料，可以在指定的擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，然后辦理按揭貸款。但隨著銀行信貸收緊，有些銀行已經(jīng)開始收緊了安置房貸款業(yè)務(wù)，目前工商銀行南站營(yíng)業(yè)廳以及農(nóng)業(yè)銀行等指定銀行還有相關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。
二、拆遷安置房買賣面臨的風(fēng)險(xiǎn)
隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問(wèn)題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購(gòu)買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購(gòu)買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年)無(wú)法將該房過(guò)戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實(shí)際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價(jià)，因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)了批量收購(gòu)此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?！?。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶給買房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過(guò)戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無(wú)法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過(guò)戶情況：誰(shuí)最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰(shuí)就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問(wèn)。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過(guò)了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上，完成過(guò)戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來(lái)的購(gòu)房者搬出拆遷安置房屋。
第二，買方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過(guò)程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過(guò)戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來(lái)講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美Ｒ虼?，賣方在已經(jīng)收取了購(gòu)房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。
第三，易受不確定因素影響。交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過(guò)戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過(guò)戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買房人選擇通過(guò)訴訟來(lái)解決問(wèn)題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過(guò)外交途徑送達(dá)。而至于多長(zhǎng)時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測(cè)了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無(wú)法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國(guó)家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。
買房者在購(gòu)買拆遷安置房時(shí)，不能僅僅看到其相對(duì)低廉的價(jià)格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，購(gòu)買拆遷安置房并非明智之舉，因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過(guò)長(zhǎng)，其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價(jià)，而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。
張計(jì)全律師辦案心得：缺乏契約精神是中國(guó)社會(huì)的通病，中國(guó)政府、中國(guó)人在法治進(jìn)程中已初步建立了契約（合同）意識(shí)，但還處于初級(jí)階段，我們前行的道路曲折而漫長(zhǎng)。
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