根據(jù)目前相關法律規(guī)定并結合司法審判實踐中分析，構成退房條件主要包括法定退房和約定退房兩種情形。法定退房，即指法律、法規(guī)明確規(guī)定在符合一定情形下買受人有權選擇退房。約定退房，是當事人在不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情況下，是基于雙方意思表示一致作出的。兩者的共同點都是在一旦發(fā)生符合退房的情況下買受人即有權提出退房要求。現(xiàn)階段，買受人所享有的法定退房情形常見的主要有以下幾種：
一、購房合同被依法確認無效后，買受人有權退房
開發(fā)商的銷售行為違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。比如開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;開發(fā)商在預售房產(chǎn)時，未取得預售許可證、提供虛假預售許可證，且在購房者提起訴訟之日也未取得該證等等，根據(jù)法律規(guī)定，該購房合同無效，購房人有權退房。
二、購房合同被依法撤銷后買受人退房的情形
按照《合同法》第五十四條的規(guī)定，對于買受人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發(fā)商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使買受人在違背真實意思的情況下訂立的合同，買受人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。
三、按揭不能，買受人有權退房
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”即不能辦理銀行按揭手續(xù)，由于開發(fā)商的原因構成根本違約或因政府政策等不可歸責于雙方當事人事由導致合同無法繼續(xù)履行的。
四、開發(fā)商遲延交付房屋或遲延辦理產(chǎn)權證超過一定期限，買受人有權退房
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“……，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外?！?/p>
五、房屋面積誤差比絕對值超出3%，買受人有權退房
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條相關規(guī)定，買受人在購房時經(jīng)常出現(xiàn)實際面積和合同約定的面積存在一定的誤差，這在實際交易中是經(jīng)常發(fā)生了。當然，買賣合同可以基于雙方意思表示對面積誤差的處理方式進行約定，沒有約定的話，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。
六、房屋主體結構質量存在問題，買受人有權退房
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。”所以因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。當然，對于一般的門窗、墻壁等方面存在的質量問題，除非雙方有明確約定，否則，購房人無權僅據(jù)要求退房。
七、房地產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃、設計的，買受人有權退房
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條相關規(guī)定，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設計的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構成違約，購房人有權退房。
八、套型與圖紙設計不一致時，買受人有權退房
《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定：“……房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任?！?/p>
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