《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同?！?/p>
以上合同法的規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，設(shè)定了出租人的合同解除權(quán)，那么未經(jīng)同意與次承租人簽訂的租賃合同是否有效呢？筆者認(rèn)為：我國《合同法》以充分尊重當(dāng)事人意思自治為原則，對(duì)合同無效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上采取嚴(yán)格原則，其目的是鼓勵(lì)交易，繁榮經(jīng)濟(jì)。只有法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定可作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，地方法規(guī)和行政規(guī)章，一般不能作為判定合同效力的依據(jù)。目前，我國并沒有法律或行政法規(guī)規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的行為無效，合同法也只是設(shè)定了出租人的合同解除權(quán)，合同解除權(quán)的性質(zhì)決定了權(quán)利人有決定自己是否行使該權(quán)利的自由，法律不予強(qiáng)制干涉。既然沒有法律強(qiáng)制性規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)是有效合同。而如果由于出租人行使合同解除權(quán)導(dǎo)致承租人不能向次承租人履行合同義務(wù)的，次承租人可以以當(dāng)事人一方違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由解除合同，同時(shí)承租人應(yīng)向次承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
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