執(zhí)行程序中對抵押房產(chǎn)“房地一體”受償原則的適用

案情

2009年4月1日，某典當(dāng)行與某公司簽訂了《房屋典當(dāng)?shù)盅汉贤?，某公司以其所有的位于某區(qū)街道7號7－1、2、3、4、5、6、8、9號的房屋作抵押，從某典當(dāng)行取得當(dāng)金2160萬元。2009年4月3日，某典當(dāng)行取得了上述房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書，并辦理了房屋的抵押登記手續(xù)。后某典當(dāng)行通過訴訟請求確認(rèn)對抵押的房產(chǎn)經(jīng)拍賣或變賣后的價款享有優(yōu)先受償權(quán)，同時對房屋占用范圍內(nèi)的出讓土地使用權(quán)申請了財產(chǎn)保全。2011年5月31日法院作出判決，支持了某典當(dāng)行對抵押的上述房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求。

鑒于法院在案件審理階段即對抵押房產(chǎn)及其占用范圍內(nèi)的出讓土地使用權(quán)一并裁定實(shí)施了保全措施，2013年1月16日，由申請執(zhí)行人某典當(dāng)行申請，法院委托評估機(jī)構(gòu)將抵押房產(chǎn)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)分別作出評估后進(jìn)行了整體拍賣。針對拍賣的房地產(chǎn)價款除有其他案件當(dāng)事人申請參與分配外，被執(zhí)行人某公司對本案申請執(zhí)行人某典當(dāng)行就出讓土地使用權(quán)部分的優(yōu)先受償請求沒有異議。

分歧

因申請執(zhí)行某公司的案件較多，申請執(zhí)行人有的是抵押權(quán)人，有的是普通債權(quán)人，還有的債權(quán)人同樣只是單獨(dú)辦理了房產(chǎn)抵押，而在不同的法院起訴時一并主張了房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，并被生效判決所確認(rèn)。鑒于此，申請執(zhí)行人某典當(dāng)行的優(yōu)先受償權(quán)是否及于其抵押房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值，就成了本案爭議的焦點(diǎn)。

針對這一焦點(diǎn)問題存在兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案申請執(zhí)行人對其抵押房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不能優(yōu)先受償。理由是：申請執(zhí)行人雖然在案件審理階段申請保全了房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，執(zhí)行階段也一并提出了對土地使用權(quán)的優(yōu)先受償請求，但在起訴時沒有明確主張，法院判決也只是確認(rèn)了房產(chǎn)抵押的效力，而對抵押房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)沒有涉及。如果支持了申請執(zhí)行人對土地使用權(quán)的優(yōu)先受償請求，顯然擴(kuò)大了判決確認(rèn)的房屋抵押權(quán)的受償范圍。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，申請執(zhí)行人在執(zhí)行階段對其抵押房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的優(yōu)先受償請求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧＠碛墒牵焊鶕?jù)擔(dān)保法、物權(quán)法以及最高人民法院相關(guān)的司法解釋精神，以合法取得的房屋抵押的，占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。某典當(dāng)行與某公司簽訂的抵押合同中，在沒有約定房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)押的情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述法律規(guī)定視為土地使用權(quán)同時抵押。雖然判決未明確指出優(yōu)先受償權(quán)的范圍包括房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，但不能由此否定土地使用權(quán)部分實(shí)體上的法定抵押效力。更何況案件審理階段法院對土地使用權(quán)一并下達(dá)了保全裁定，且本案被執(zhí)行人某公司對此也并不持任何異議。故法院不應(yīng)因過多顧及其他人的參與分配申請，而最終導(dǎo)致本案申請執(zhí)行人某典當(dāng)行實(shí)體上應(yīng)有的優(yōu)先受償權(quán)受損。

解析

我國物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定了建筑物和土地使用權(quán)一并抵押原則，意在保證實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時房地產(chǎn)權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，并針對實(shí)踐中可能出現(xiàn)的將房產(chǎn)和地產(chǎn)單項(xiàng)抵押，甚至將房地產(chǎn)權(quán)分別抵押等情況，單列一款強(qiáng)調(diào)了房地未一并抵押的視為一并抵押，從而避免因房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)主體出現(xiàn)不一致的情況而發(fā)生權(quán)利的沖突與摩擦。

本案中，生效判決雖未將房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否優(yōu)先受償列入判決主文，但不能因此推定判決否定了涉案房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)，更何況法院在案件審理階段即支持了申請執(zhí)行人對房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的保全申請，且被執(zhí)行人對此并無異議，進(jìn)一步說明了簽訂抵押合同時雙方當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)一并抵押的意思表示是一致的。

另外，針對同類案件的規(guī)范處理，最高人民法院關(guān)于（2011）執(zhí)監(jiān)字第82號案件的審查和處理意見，以及（2013）執(zhí)他字第26號個案批復(fù)中均有明確結(jié)論，即“在參與分配程序中，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)并不以生效法律文書的確認(rèn)為前提”。最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第九十三條規(guī)定，對人民法院查封、扣押或凍結(jié)的財產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，可以申請參加參與分配程序，主張優(yōu)先受償權(quán)。第九十四條規(guī)定，參與分配案件中可供執(zhí)行的財產(chǎn)，在對享有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人依照法律規(guī)定的順序優(yōu)先受償后，按照各個案件債權(quán)額的比例進(jìn)行分配。依照上述規(guī)定，在參與分配程序中，債權(quán)人只要在實(shí)體上享有抵押權(quán)，即可主張債權(quán)的優(yōu)先受償。

綜上，執(zhí)行程序中，本案申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)當(dāng)及于房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

• 宋曉江律師辦案心得：犯案后，當(dāng)事人親屬總是找熟人、托關(guān)系，費(fèi)時費(fèi)力費(fèi)錢，貽誤戰(zhàn)機(jī)。最終，當(dāng)事人及親屬會深刻體會到：律師越早介入，當(dāng)事人的權(quán)益越能得到保護(hù)。

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