物業(yè)管理合同的大量出現(xiàn)是中國實行住房改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。物業(yè)管理合同的主要條款是什么？物業(yè)管理合同與委托合同的區(qū)別是什么？
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一、物業(yè)管理合同的主要條款
一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構(gòu)成：
1、當事人和物業(yè)的基本情況，主要是對雙方當事人的資格認定以及對物業(yè)管理活動的標的物的基本情況作出確認和記載。
2、雙方的權(quán)利和義務，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供相應服務的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內(nèi)容又因為管理事項類型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營與委托管理并重的區(qū)分。
3、物業(yè)管理服務事項和服務質(zhì)量的。這一般除了由當事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章也大都進行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可資參考的是國際健康組織（WHO）對區(qū)分所有建筑物的管理設定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準，歸納起來有以下四點：（1）火警防范，如加強消防設備、防火設施的管理；（2）清潔維護，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；（3）公共設施維修，水電機械維護、公共電梯、空調(diào)設備的定期檢查；（4）花木整理，修剪花草樹木，隨時更換枯死的枝葉等。這四點基準也應該是物業(yè)管理的標準要求。
4、物業(yè)管理服務費的標準和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價金和酬金條款是其自然的主要條款。
5、物業(yè)管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務的方便計。
6、維修費用的收取和使用條款。維修費用一般獨立與物業(yè)管理服務費獨立開來，其收取方式主要由合同雙方當事人約定一般。
7、合同的有效期限，合同的終止事項及合同終止后相關事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。物業(yè)管理服務的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當事人一般不允許隨時隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
8、違約責任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會、城建部門和相關市政部門也對其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能，因而物業(yè)管理關系的糾紛解決及關系結(jié)束也與其他合同存有差異。
9、當事人根據(jù)具體情況約定的其他主要條款。
由此可見，相較與其他合同，物業(yè)管理合同在諸多方面有著自己的特殊之處，但在理論和實務中，學者和法官對此并沒有引起相應的注意，關于物業(yè)管理合同的定性現(xiàn)在比較流行的觀點有兩種，即或認為物業(yè)管理合同為委托合同的一種，或認為物業(yè)關系為民法中代理制度的特殊類型，物業(yè)管理合同亦為設立代理關系的合同，以下將對這兩種觀點分別予以檢討。
二、物業(yè)管理合同與委托合同的區(qū)別
按《合同法》三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。根據(jù)該章的其他條款的規(guī)定，以下方面明確委托合同的特征。
1、合同由委托人和受委托人簽定，此兩方當事人為委托合同的主體。
2、受委托人的主要義務是處理委托人的事務。
3、受委托人應當按照委托人的指示處理委托事務。
4、委托合同有有償、無償之分。
5、受委托人在處理委托事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。
6、委托人和受委托人可以隨時解除委托合同。
對應物業(yè)管理合同的內(nèi)容和特征，不難看出二者存在以下主要區(qū)別：
1、委托合同的目的是以處理委托人事務為目的。所謂委托人的事務，一般是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。反觀物業(yè)管理關系中的管理服務，其實質(zhì)是作為管理服務人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術化的有償服務，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術化的技術服務的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不都能夠親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)而言，如果每一個業(yè)主都事必親躬，那么住宅區(qū)的秩序就無法維持?？梢钥闯?，物業(yè)管理事項與被委托事務存有明顯差別。
2、《合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務。但物業(yè)管理的管理服務并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務工作是依據(jù)合同約定的范圍、項目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨立自主地開展物業(yè)管理服務的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務的經(jīng)營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務。
3、委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I(yè)管理則不同，無論是侵權(quán)責任還是違約責任一般都要由物業(yè)管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。
4、委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標投標的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本，最終合同的相關內(nèi)容和履行還要接受城建、市容、及居委會等相關機關的監(jiān)督。
5、委托合同與物業(yè)管理合同在合同存續(xù)期限上有較大差異，被委托人處理的事務往往比較單一，時間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務，這個服務是長期的、連續(xù)不斷的、反復進行的，如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應，采取不恰當?shù)姆绞綇氖挛飿I(yè)管理，從而不利于物業(yè)管理設施的長期保養(yǎng)。此外，出于物業(yè)管理關系的特殊性，物業(yè)管理一方當事人不得象委托合同當事人那樣可以隨時解除合同。
6、兩種合同采用的報酬支付方式不同，物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著巨大的差別。
7、委托合同一般是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標投標之后獲得的，物業(yè)管理人一般皆需要獲得一定的資格認定證書方可以成為物業(yè)管理合同的招標對象。
8、委托合同可以為有償合同，也可以為無償合同，而物業(yè)管理合同一般皆為有償合同。
從以上的諸多方面，可以明顯看出物業(yè)管理合同與委托合同存有若干重大差異，物業(yè)管理合同遠非委托合同之一種，現(xiàn)在實踐和理論中以委托合同為物業(yè)管理合同定性的做法曲解了物業(yè)管理合同的本質(zhì)特征，混淆了基本的法律關系，對于實踐中物業(yè)管理糾紛的解決貽害不淺。
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