.困擾深圳多年的房產(chǎn)項目停車位問題有望明晰，但爭議卻并未停止。本月初，深圳市規(guī)土委公布《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位建設(shè)及處分管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)。困擾深圳多年的房產(chǎn)項目停車位問題有望明晰，但爭議卻并未停止。本月初，深圳市規(guī)土委公布《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位建設(shè)及處分管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)。昨日上午，深圳市律協(xié)房地產(chǎn)法專業(yè)委員會召開專門研討會，多名與會人士對《辦法》提出質(zhì)疑和建議。焦點集中在是否違反《物權(quán)法》等上位法，政府部門是否有過周全的風(fēng)險評估，以及《辦法》實施后可能進一步加劇停車難問題的擔(dān)憂。深圳市規(guī)土委表示《辦法》正在征求意見當(dāng)中，會認(rèn)真聽取各方意見。
爭議
焦點1：“停車位辦法”是否違反《物權(quán)法》
根據(jù)《辦法》，小區(qū)停車位分為配建和增設(shè)兩種。配建停車位約定歸全體業(yè)主共有。占用業(yè)主共用的公共場地、道路建設(shè)的地上停車位以及利用人防工程建設(shè)的地下停車位，均應(yīng)當(dāng)納入配建停車位的范圍。增設(shè)停車位則可約定為開發(fā)企業(yè)所有。
“雖然我在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作，但很多觀點并不從開發(fā)企業(yè)本身出發(fā)”，作為萬科集團首席律師的顏雪明，在首先發(fā)言時聲明自己的立場。顏雪明表示，所有權(quán)屬于民事基本制度，只有法律才可以界定、限制或者剝奪?！吧钲谑械募t頭文件擬將依法屬于建設(shè)單位的車位規(guī)定為小業(yè)主共有，這是用紅頭文件否定法律，這是明顯的違法”。此外，根據(jù)合同法規(guī)定，當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。如果按照《辦法》規(guī)定，要求在土地使用權(quán)出讓合同中約定配建車位屬于業(yè)主共有，這是強迫合同當(dāng)事人接受行政機關(guān)制定的合同條款，“明顯違反《合同法》”。
顏雪明向南都記者表示，《辦法》更違反《物權(quán)法》。“車位作為獨立存在的不動產(chǎn)，其不屬于業(yè)主共有部分而是專有部分，即相當(dāng)于房屋，這在《物權(quán)法》上已經(jīng)明確無誤”。
在是否違反物權(quán)法的問題上，多名發(fā)言律師有同樣看法。廣東廣和律師事務(wù)所律師李棟梁表示，根據(jù)《物權(quán)法》第三十條，只要開發(fā)商合法建造車位、車庫，自車位、車庫建造完成之日，該車位、車庫的所有權(quán)就應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商。否則，將無法從物權(quán)產(chǎn)生的過程來合理界定車位、車庫的權(quán)屬?！掇k法》將停車位分為配建停車位和增設(shè)停車位，不符合物權(quán)產(chǎn)生的一般原則，且容易產(chǎn)生糾紛。
“《辦法》未違反《物權(quán)法》，但表述有問題”。廣東信榮律師事務(wù)所張茂榮認(rèn)為，“以民事合同的形式來約定，約定優(yōu)先于法定?！彼浴掇k法》并未違反《物權(quán)法》。但是，《辦法》以法規(guī)的形式將約定的事情強制是不妥的，表述上存在問題，建議《辦法》第四條“產(chǎn)權(quán)歸屬”一條修改表述。此外，張茂榮就《辦法》第八條“增設(shè)停車位可依照相關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定進行轉(zhuǎn)讓”提出建議：《辦法》應(yīng)該優(yōu)先滿足全體業(yè)主的需求，小區(qū)車位比例未達(dá)到1：1時，應(yīng)該修文不允許出售。
焦點2：停車位到底歸開發(fā)商還是全體業(yè)主
權(quán)屬問題，是停車位糾紛的核心。目前，對停車位權(quán)屬的主要觀點有二：一是認(rèn)為停車位屬于項目配套的公共設(shè)施，屬于物權(quán)法第三款占用業(yè)主共有的其他場地建停車位的情形，且成本已經(jīng)分?jǐn)傔M了房價，開發(fā)企業(yè)約定歸其所有不合理；其二是認(rèn)為車位的所有權(quán)屬于建設(shè)單位，只有法律另有規(guī)定及建設(shè)單位將自己的權(quán)利轉(zhuǎn)讓、贈與或者放棄的除外。
在此次《辦法》草擬過程當(dāng)中，深圳市規(guī)土委曾邀請多名深圳市人大代表進行專題匯報。市人大代表李繼朝表示，絕大部分開發(fā)商建設(shè)停車位都是以人防工程的名義申報，不計入容積率也不交地價，且開發(fā)商的建造成本已計入房價，對于這部分其認(rèn)為應(yīng)該歸屬全體業(yè)主所有。而在這個之外，由開發(fā)商按照停車位規(guī)劃報建審批的，交了地價的部分，李繼朝認(rèn)為可以歸屬為開發(fā)商所有。
景洲大廈業(yè)委會主任鄒家健則表示，按照公共配套建設(shè)的停車位，是已計入可售住宅建筑成本的；地下車庫雖然有建筑面積，但不計入容積率，小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主所購的建筑面積，小區(qū)的土地使用權(quán)為小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商不享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權(quán)和支配權(quán)，除非取得土地使用權(quán)人業(yè)主的同意。
而萬科集團首席律師顏雪明則表示，“誰投資誰所有”是民法的基本原則，根據(jù)這一原則，建設(shè)單位作為投資人，是開發(fā)建設(shè)范圍內(nèi)的原始所有權(quán)人。建設(shè)單位將房屋發(fā)售后，形成若干區(qū)分所有權(quán)人，他們的所有權(quán)是從建設(shè)單位受讓而來，是繼受的權(quán)利，建設(shè)單位未轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)單位，仍然屬于建設(shè)單位所有。車位作為獨立存在的不動產(chǎn)，其不屬于業(yè)主共有部分而是專有部分，即相當(dāng)于房屋，這在《物權(quán)法》上已經(jīng)明確無誤。
擔(dān)憂
房價漲而車位少停車會更難
作為深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會副主任的張旗，昨日也在研討會上發(fā)言。他擔(dān)心按照《辦法》規(guī)定，會進一步抬高房價，并且使得停車更加艱難。
“《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》有明確規(guī)定，車位有約定的，在辦完初始登記后歸約定方所有，也就應(yīng)該能辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明，但規(guī)土委不予以登記，為停車位處理難的歷史問題埋下了地雷”，張旗表示，按照配建車位共有，增設(shè)車位歸開發(fā)商的劃分，對于開發(fā)商來說，考慮到成本因素，肯定不愿意增設(shè)停車位。而配建車位，也只會按照《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的最低標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)。“最終的后果，就是房價漲而車位少”。張旗還擔(dān)心，辦法還傳遞出一個信號，車位是不用花錢的，會使得買車的人不會考慮停車成本問題?！败囕v的增加會進一步加劇停車難問題“。
卓越集團副總裁兼城市更新集團總經(jīng)理耿延良，同時也是龍崗城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會會長，他擔(dān)心辦法的出臺會對舊改項目造成影響。
“更新后有一部分是回遷的業(yè)主，他們原本是有停車位的，你現(xiàn)在說配建的是共有的，他們怎么可能同意”。耿延良表示，在城市更新項目實施過程中，配建停車位共有的規(guī)定對于回遷產(chǎn)權(quán)人來說無法操作，而不光是開發(fā)商無法解決問題，辦法一旦實施，就是政府來主導(dǎo)的城市更新也無法做下去。
回應(yīng)
市規(guī)土委：會認(rèn)真聽取各方意見
在是否違反《物權(quán)法》的問題上，一名參與《辦法》起草工作的人士向南都記者表示，根據(jù)物權(quán)法第七十四條一、二、三款規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕7號)第五條規(guī)定，北京、上海、廣州等地紛紛承認(rèn)了開發(fā)企業(yè)對停車位的所有權(quán)，允許開發(fā)企業(yè)進行處分，因而，將停車位確定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對規(guī)劃停車位進行處分，這也是目前國內(nèi)城市的主流做法。但在房地產(chǎn)實際操作當(dāng)中，對于《物權(quán)法》這一規(guī)定的理解存在爭議。
首先，《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定規(guī)劃用于停放汽車的停車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要，在停車位資源稀缺的情形下，允許開發(fā)企業(yè)以買賣等方式將停車位處分給部分業(yè)主，違背了這一精神。其次，物權(quán)法規(guī)定的規(guī)劃停車位也可能屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的共有部分，根據(jù)法釋〔2009〕7號文第二條的規(guī)定，對于該部分停車位根本不在開發(fā)企業(yè)處分的范圍內(nèi)。
牽涉面廣，涉及的利益巨大，對于停車位的爭論從未停止。深圳市規(guī)土委方面表示會認(rèn)真聽取各方意見，但并未就具體的質(zhì)疑問題作出回應(yīng)。但在辦法起草說明中，深圳市規(guī)土委就表示，按照《物權(quán)法》“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定，辦法對增設(shè)停車位的轉(zhuǎn)讓作出了一些限制性規(guī)定。而明確配建以外的停車位可歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，由開發(fā)企業(yè)根據(jù)《辦法》的相關(guān)規(guī)定進行轉(zhuǎn)讓或出租，也是為了更妥善地解決停車位問題，充分發(fā)揮停車位作為稀缺資源的使用效率。
聲音
車位作為獨立不動產(chǎn)，屬于開發(fā)商所有
建設(shè)單位作為投資人，是開發(fā)建設(shè)范圍內(nèi)的原始所有權(quán)人。建設(shè)單位將房屋發(fā)售后，業(yè)主的所有權(quán)是從建設(shè)單位受讓而來，是繼受的權(quán)利，建設(shè)單位未轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)單位，仍然屬于建設(shè)單位所有。車位作為獨立存在的不動產(chǎn)，其不屬于業(yè)主共有部分而是專有部分，即相當(dāng)于房屋，這在《物權(quán)法》上已經(jīng)明確無誤。
——萬科集團首席律師顏雪明
停車位權(quán)屬PK
不計入容積率未交地價的，應(yīng)歸全體業(yè)主所有
絕大部分開發(fā)商建設(shè)停車位都是以人防工程的名義申報，不計入容積率也不交地價，且開發(fā)商的建造成本已計入房價，對于這部分我認(rèn)為應(yīng)該歸屬全體業(yè)主所有。而在這個之外，由開發(fā)商按照停車位規(guī)劃報建審批的交了地價的部分，可以歸屬為開發(fā)商所有?！腥舜蟠砝罾^朝上海律師網(wǎng)浦東律師閘北律師
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