“一房二賣”、“定金退還”、“房屋無法過戶”、“戶口無法遷出”及“學(xué)區(qū)房”等問題在二手房買賣糾紛中所占比例最高。為什么這類問題層出不窮，無法杜絕呢？究其原因就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規(guī)范、約定不明確所致。因為買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同絕大部分都來自于中介公司的或者網(wǎng)上的范本，而這類格式性合同的內(nèi)容或多或少都會存在一些問題。俗話說：“授人以魚不如授人以漁”，筆者希望通過對“房屋買賣合同”粗淺的剖析，能夠教會大家如何正確的簽訂“房屋買賣合同”并達(dá)到防患于未然的目的。由于篇幅有限，筆者只能就重點問題進(jìn)行講解，難免有所疏漏，還望大家多多諒解。
1、核對《房屋所有權(quán)證》（以下簡稱“房證”）上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。
法律風(fēng)險提示：仔細(xì)核對上述信息可以盡量避免無處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。
2、核實房產(chǎn)證上共有情況是“單獨所有”還是“共同所有”。 （注：一些時間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有情況，需要親自核實）
法律風(fēng)險提示：如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財產(chǎn)共有權(quán)，極有可能被認(rèn)定為房屋買賣合同無效，從而引發(fā)不必要的爭端。
律師支招：當(dāng)該房屋是“共同所有”時，買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。
3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機關(guān)查封等限制過戶的情形。
法律風(fēng)險提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無法完成過戶手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過戶。如果買方在房屋不能過戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無法過戶”或者是“一房二賣”的法律風(fēng)險。也許有的人會說：“房子雖然沒過戶，但是我都搬進(jìn)去住了好幾年了，這樣應(yīng)該沒什么問題了吧？”答案是否定的，因為房屋不同于其他一般商品，房屋的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。如果該房屋未經(jīng)過戶登記，從法律上講該房屋的所有權(quán)還是別人的，風(fēng)險之大顯而易見。
法律依據(jù)：《物權(quán)法》第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。
律師支招：如何才能避免此類問題的發(fā)生呢？一方面，買賣雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權(quán)屬登記信息（俗稱“查檔”），親自確認(rèn)該房屋不存在影響房屋過戶的情形，順便還可以確認(rèn)一下房產(chǎn)證的真?zhèn)?。另一方面，如果無法確認(rèn)該房屋是否能解貸過戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。（至于房屋解貸的方法，后文有詳細(xì)敘述）
4、確認(rèn)該房屋是否存在租賃給他人的情形。
法律風(fēng)險提示：很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題，而往往忽略一些細(xì)節(jié)問題。例如：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻無法入住的局面。原因就在于，我國合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡而言之就是：“房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買方無權(quán)要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購買權(quán)”，如果處理不當(dāng)，極易引發(fā)不必要的糾紛。
律師支招：所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再決定是否購買，如果打算購買已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購買權(quán)”即可。
5、買方要睜大雙眼謹(jǐn)防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而后行，因為一旦預(yù)先支付數(shù)額較大的“定金”非常容易喪失主動權(quán)，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。
【關(guān)鍵詞：定金】
（1）什么是房屋買賣合同里的“定金”？
是指房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由
買方預(yù)先支支付賣方一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保。
（2）房屋買賣合同里的“定金”有什么用？
該“定金”作為一種擔(dān)保，當(dāng)給付定金的一方（買方）不履行合同時，無權(quán)要求賣方退還定金；當(dāng)收受定金的一方（賣方）不履行約定的內(nèi)容時，應(yīng)雙倍返還定金。
范例：甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同，乙支支付甲5萬元定金。如果乙不履行約定的內(nèi)容，則無權(quán)要求甲退還該5萬元定金。如果甲不履行約定的內(nèi)容，則須雙倍返還乙10萬元。
（3）交付定金時需注意的事項。
①該“定金”的具體數(shù)額由合同雙方當(dāng)事人約定，但不得超過房屋總價款的20%，超過的部分，人民法院不予支持。
范例：甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同，最多只能約定10萬元的定金，超過10萬元的部分不適用定金的相關(guān)法律規(guī)定。
②不要將“定金”寫成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。
法律風(fēng)險提示：“定金”在二手房買賣過程中很常見，現(xiàn)實生活中買方一旦交付了定金，事后想要退回來，那都是相當(dāng)困難的，因為這小小的“定金”里邊可是大有門道。也許有的人會產(chǎn)生疑問：“如果交易失敗，是由于賣方或者中介的原因所致，那么定金能退回來嗎？”答案是：不一定！大家看了下面這兩個小例子就會明白“定金”的水到底有多深了……
例一：如果賣方或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實信息，很容易給買方造成誤解，當(dāng)買方交付定金后才發(fā)現(xiàn)問題，若此時買方提出：之前對該房屋存在誤解，現(xiàn)在知道真相后不想購買了并要求退還定金，對方往往會以買方先違約為由，不予退還定金。
例二：房屋買賣雙方談好價格后，買方交付了定金，一些不講誠信的房主有時會覺得房價賣低了，不想賣了，于是就會千方百計的找理由提出苛刻的條件或者要求增加交易成本，使得買方知難而退，從而達(dá)到不退還定金的目的。類似上述的例子還有很多，結(jié)果要么是走上漫長的法律維權(quán)之路，要么是自認(rèn)倒霉任對方宰割……
律師支招：那么究竟大家該如何約定定金呢？一方面，由于我國法律目前對于交付“定金”的數(shù)額沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只有一個不得超過主合同標(biāo)的額的20%的上限限制。買方在需要交付定金的情形下，要爭取跟房主協(xié)商適當(dāng)交付一些定金表明誠意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦發(fā)生糾紛，可能會增加不必要的損失。另一方面,一定要在合同中明確約定：如果買方交付了定金，賣方應(yīng)在一定期限內(nèi)（比如30日內(nèi)）與買方簽訂房屋買賣合同，否則定金交給誰誰就有責(zé)任如數(shù)退還。（買方一定要保留好交付定金的收據(jù)，而且收據(jù)上一定要明確交付定金的時間及接收定金的主體）
1、核對買賣雙方的基本信息是否填寫完整，與身份證記載是否相一致。
法律風(fēng)險提示（一）：在簽訂《房產(chǎn)買賣合同》時要求房屋共有人都要到場，如果有特殊情況確實不能到場的，可以要求其代理人出具“授權(quán)委托書”（該委托書經(jīng)過公證法律效果更佳）。
法律風(fēng)險提示（二）：如果父母以未成年子女名義購房，由于未成年人是限制民事行為能力人，不能以自己的名義單獨簽訂房屋買賣合同，此時需要法定代理人與其一起簽署。
2、核對房屋的基本狀況（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有權(quán)人、所有權(quán)證書編號、規(guī)劃用途和建筑面積等信息）與房產(chǎn)證記載內(nèi)容是否相一致。
1、明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費由雙方共同承擔(dān)，還是各自承擔(dān)。（主要是指：契稅、交易費、營業(yè)稅和個人所得稅等）
法律風(fēng)險提示：現(xiàn)實生活中普遍存在因稅費約定不明而導(dǎo)致的糾紛，所以稅費由誰承擔(dān)一定要約定清楚。
律師支招：一方面除了上述主要稅種外，還有必要在“合同其他約定”中對工本費、土地增值稅、查檔費、印花稅等小額稅種進(jìn)行約定，具體細(xì)化應(yīng)由哪一方承擔(dān)。另一方面，還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過戶前，遇國家、本地區(qū)房產(chǎn)政策調(diào)整，造成交易費用增加時由誰來承擔(dān)。如果雙方解除合同，由某一方承擔(dān)，還是由雙方按比例共同承擔(dān)。
2、一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費、水電煤氣費等費用的情形，而不能輕信房主一面之詞。
法律風(fēng)險提示：有個別房主可能會隱瞞拖欠上述費用的事實，尤其是在高檔的小區(qū)拖欠數(shù)年的物業(yè)費很可能一筆不小數(shù)目。所以買方在尚未查明上述費用拖欠情況前不要盲目支付全款，否則當(dāng)你知道真相時，追悔莫及……
律師支招：一方面，買賣雙方可以明確約定，在辦理房屋交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水電煤氣費、物業(yè)費、供暖費、有線電視收視費、寬帶費等各項費用由賣方承擔(dān)，而交接完畢后發(fā)生的費用由買方承擔(dān)（具體細(xì)節(jié)可以自行協(xié)商）。另一方面，一定在交付房款時預(yù)留尾款，以防止賣方有陳欠。
3、明確約定“公共維修基金”的歸屬問題，還要約定賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理公共維修基金的過戶手續(xù)
法律風(fēng)險提示：“公共維修基金”需要買賣雙方的配合才能過戶，現(xiàn)實生活中經(jīng)常會發(fā)生因買方拿不出來交款憑證，而無權(quán)享用該公共維修基金的情形，再加上時間久了，很可能聯(lián)系不到原房主，從而無法對“公共維修基金”進(jìn)行過戶。
律師支招：由買賣雙方或任何一方攜帶買賣雙方身份證復(fù)印件、公共維修基金發(fā)票、房產(chǎn)證復(fù)印件等材料及時到相關(guān)單位辦理更名手續(xù)。
1、寫明房屋的“總價款”，同時應(yīng)注意將“總價款”的大小寫填寫完整。
2、注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時約定該定金抵作同等金額的購房款。
3、在介紹購房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“資金監(jiān)管”。
（注：目前我國不同城市對資金監(jiān)管的規(guī)定和做法不一致，僅供參考）。
【關(guān)鍵詞:資金監(jiān)管】
（1）為什么要“資金監(jiān)管”？
因為二手房買賣雙方從簽訂買賣合同到完成過戶交易，期間往往需要1-3個月的時間，由于買賣雙方缺乏足夠的信任，對于“先過戶”還是“先給錢”的問題一直存在爭議，而且對買賣雙方都存在著風(fēng)險。
（2）什么是“資金監(jiān)管”？
通俗來講“資金監(jiān)管”是指，在二手房買賣過程中，購房者在房產(chǎn)交易中心辦理完相關(guān)過戶手續(xù)后，需要將先支付的房款直接打入銀行的“資金監(jiān)管賬戶”，由銀行暫時將該房款凍結(jié)，若買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)完成過戶手續(xù)，購房者拿到新房產(chǎn)證的同時，銀行會自動將該“資金監(jiān)管賬戶”內(nèi)的房款劃轉(zhuǎn)到賣方的賬戶下，如果交易失敗，則該筆房款會自動退還至購房者賬戶下，這樣做可以極大的保證雙方的交易安全。
4、簡單介紹一下幾種常見付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項。（注：以下賣方簡稱“甲方”，買方簡稱“乙方”）
（1）一次性支付方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項。
①明確約定甲乙雙方過戶的時間節(jié)點。
范例：甲乙雙方約定 年 月 日之前去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。
②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。
范例：在乙方新契稅證明下發(fā) 日內(nèi)支付甲方購房款 元整（別忘了大小寫）同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方辦理資金監(jiān)管手續(xù)。
③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限（要堅持一個原則：一手交錢，一手交房，同時盡量預(yù)留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛）。
范例：在乙方新房證下發(fā) 日內(nèi)給付甲方購房尾款 元整（注明:大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。
注：因為乙方新房證下發(fā)后，銀行會將資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的錢自動轉(zhuǎn)入甲方賬戶下，所以無需約定乙方下發(fā)新房證后將資金監(jiān)管轉(zhuǎn)入甲方賬戶的具體時間。
（2）商業(yè)貸款方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項。
①明確約定乙方辦理貸款審批的時間節(jié)點，以及辦理過戶的前提條件和期限。
范例：甲乙雙方于 年 月 日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù)，待貸款審批通過 個工作日內(nèi)，甲乙雙方一同到房產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。
②明確約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和期限。
范例：在乙方新契稅證明下發(fā) 日內(nèi)支付甲方第一筆購房款 元整（注明:大小寫），同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。
③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后 個工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購房款支付甲方。（注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個日期甲乙雙方無法確定）
④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。
范例：在甲方收到銀行的放款后 個工作日內(nèi)，乙方支付甲方購房尾款 元整（注明大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。
⑤為了保險起見，最好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補齊。
（3）由于公積金貸款與商業(yè)貸款的注意事項大同小異，在此就不做過多贅述。
5、【特殊】：所購房屋存在“貸款尚未還清”情形下，過戶和付款應(yīng)當(dāng)注意的事項。
如同前文所述貸款尚未還清的房子是無法過戶的，此時想要過戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。由于采用后者方式購房風(fēng)險很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶來的法律風(fēng)險。
①買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實一下是否存在影響過戶的情形
②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時間節(jié)點。
范例：甲乙雙方約定于 年
馬志良律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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