案情簡(jiǎn)介
楊女士最近看上了一套別墅，別墅的面積約為500平米，價(jià)值七百萬(wàn)元。楊女士算了一下，覺(jué)得這套別墅挺劃算的。于是，就去和房地產(chǎn)公司簽訂了購(gòu)房合同，并且交了20萬(wàn)元的押金。楊女士簽完合同以后，覺(jué)得十分高興，自己終于要有一套屬于自己的房子了。
簽完合同第二天，楊女士就被公司安排出去上海出差開(kāi)會(huì)了。出差期間接到了房地產(chǎn)公司的電話(huà)。房地產(chǎn)公司說(shuō)由于系統(tǒng)的錯(cuò)誤，楊女士要買(mǎi)的這套房子根本不是七百萬(wàn)元，比七百萬(wàn)元要多。現(xiàn)在，楊女士如果想要買(mǎi)這套房子，就必須加價(jià)。如果不買(mǎi)這套房子，楊女士簽訂的合同就無(wú)效了，房地產(chǎn)公司會(huì)給楊女士十萬(wàn)作為賠償。楊女士對(duì)此表示非常地不解：那是房地產(chǎn)公司的錯(cuò)誤為什么要讓自己來(lái)承擔(dān)這后果呢？
從上述的案件中，我們可以了解到哪些法律問(wèn)題呢？
相關(guān)法條
《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》
第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
律師觀點(diǎn)
1
根據(jù)《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二條及其相關(guān)規(guī)定，如果李女士不愿意解除合同的話(huà)，可以通過(guò)訴訟的方式向法院起訴，要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同。另外，為了防止房?jī)r(jià)上漲中開(kāi)發(fā)商惡意違約的情形，我們購(gòu)房時(shí)可以通過(guò)多付定金（不超過(guò)房屋價(jià)款20%）或者約定懲罰違約金條款，增加開(kāi)發(fā)商的違約成本，以防患于未然。
2
根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋及其相關(guān)規(guī)定可知，新聞中房地產(chǎn)公司的行為屬于單方違約行為，楊女士可要求：
1、繼續(xù)履行合同，并承擔(dān)因?yàn)槠溥`約而導(dǎo)致的損失（訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等合理費(fèi)用）。這個(gè)方式的風(fēng)險(xiǎn)在于后續(xù)執(zhí)行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，可能無(wú)法達(dá)到理想效果。
2、解除合同，但要求賣(mài)方雙倍返還定金，在司法實(shí)務(wù)中，法院會(huì)判決房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。
3、如果能夠確定開(kāi)發(fā)商在賣(mài)給楊女士后又將房子出賣(mài)給他人的話(huà)，楊女士還可以要求房地產(chǎn)公司賠償不超過(guò)已購(gòu)房款一倍的損失。
許勝利律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
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