北京西城法院近日通報(bào)一組典型案例，法院提示：抵押房、抵債房、共有房、多戶房、學(xué)區(qū)房、央產(chǎn)房、代理房、在租房、拍賣房、漲價(jià)房，屬于十大“風(fēng)險(xiǎn)房”。
一：慎選抵押房
案情介紹：
2015年3月，韓先生購(gòu)買西城區(qū)廣安門外大街的一處房屋，43平米總價(jià)174萬元。
這套房屋是張女士2013年通過按揭方式購(gòu)得，抵押給光大銀行借款115萬元。因?yàn)闆]還清借款，抵押權(quán)未消滅。
韓先生特意在合同中約定，張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)，之后向張女士先行支付了120萬，但對(duì)方遲遲不辦理解除抵押手續(xù)，更嚴(yán)重的是，因?yàn)槠渌m紛，房屋被法院查封，無法繼續(xù)交易，最終法院判決張女士支付違約金。
法官說法：
法院掌握的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是，如果有銀行抵押的話，在抵押未解除的這種情況之下，無法判決它進(jìn)行過戶，因?yàn)榇嬖诘盅嚎赡芫褪菍?dǎo)致判決履行的一個(gè)障礙。
所以呢，當(dāng)事人如果購(gòu)買的房屋是存在抵押的，那這種情況之下，雙方當(dāng)事人要詳細(xì)的對(duì)抵押的如何解除，解除的時(shí)間、解除的期限以及未按期解除抵押導(dǎo)致房屋合同不能履行的一個(gè)法律后果進(jìn)行詳細(xì)的約定，這樣呢買房人和賣房人才能夠更好地保護(hù)自己的權(quán)利。
二、防范抵債房
案情介紹：
2013年7月29日，年近八旬的陳老太通過萬女士的介紹向劉女士借款,并以位于西城區(qū)平原里的一套自有房屋作為擔(dān)保。同日，陳老太與萬女士簽訂委托書，授權(quán)萬女士有權(quán)代其辦理涉案房屋的抵押及出售等相關(guān)事宜。隨后萬女士辦理了房屋抵押公證手續(xù)。
2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋低價(jià)出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至西城法院，要求撤銷其與常先生簽訂的存量房屋買賣合同。
法官說法：
西城法院經(jīng)審理后，認(rèn)為本案存在著房屋交易價(jià)格明顯過低、合同多數(shù)條款空白、買房人從未看過涉案房屋等眾多疑點(diǎn)，并結(jié)合相關(guān)案情，認(rèn)為萬女士與常先生在房屋買賣合同訂立及履行中的行為不符合市場(chǎng)交易習(xí)慣，顯失公平，故判決撤銷了陳老太與常先生簽訂的房屋買賣合同。
三、巧簽共有房
案情介紹：
2010年10月12日，出賣人景先生與買受人馬先生通過中介簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定景先生將坐落于北京市西城區(qū)紅線胡同一處房屋出售給馬先生，房屋建筑面積21.5平方米，價(jià)格67萬元。合同簽訂后，馬先生當(dāng)即支付定金2萬元。
2010年10月31日，景先生之妻王女士向馬先生發(fā)送了告知函，告知房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因景先生未征得其同意擅自簽訂房屋買賣合同，所簽合同為無效合同，后景先生也以此為由不再履行合同。2012年7月13日，馬先生去世。2015年，馬先生子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。
法官說法：
《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財(cái)產(chǎn)的屬于無權(quán)處分行為。
四、看清多戶房
案情介紹：
2015年5月，王女士購(gòu)買董女士位于西城區(qū)宣武門西大街一處房屋，總價(jià)305萬元。依據(jù)合同約定，董女士方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，完成原有全部戶口遷出手續(xù)，否則支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)。
結(jié)果房屋過戶后，仍有董女士的繼子戶口未遷出，王女士起訴到法院。
法官說法：
戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質(zhì)上屬于公安機(jī)關(guān)行政行為，并不受司法調(diào)整，不屬于法院受案范圍。
但是，戶口遷移的義務(wù)可以作為約定內(nèi)容寫入合同條款，并明確相應(yīng)違約責(zé)任。
五、驗(yàn)明學(xué)區(qū)房
案情介紹：
馬先生為孩子上學(xué)想購(gòu)買學(xué)區(qū)房，中介公司業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上找到西城區(qū)一所重點(diǎn)小學(xué)以往的招生簡(jiǎn)章，馬先生看后以高于同地區(qū)均價(jià)16%的價(jià)格購(gòu)買了涉案房屋，可是后來他一打聽，這套房子不屬于招生簡(jiǎn)章上的劃片房屋，就起訴到法院，要求中介公司賠償差價(jià)損失，退還服務(wù)費(fèi)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同并沒有約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，馬先生所主張的差價(jià)損失無法支持。
法官說法：
如果雙方當(dāng)事人確實(shí)是要買賣學(xué)區(qū)房，那么在合同的補(bǔ)充條款中要特別的注明我要購(gòu)買的是學(xué)區(qū)房，我的合同目的就是要學(xué)區(qū)房。
如果沒有實(shí)現(xiàn)這個(gè)合同目的的話，那么違約方就要付給守約方相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣法院在裁判中也好有一個(gè)判斷的依據(jù)。
六、慎選央產(chǎn)房
案情介紹：
2015年4月5日，賣房人李先生與買房人小何就坐落于西城區(qū)白廣路的一處房屋簽訂了房屋買賣合同，約定購(gòu)房款490萬，過戶時(shí)間為合同簽訂之日起120日內(nèi)，即2015年8月3日。
但是因?yàn)樾『钨?gòu)房指標(biāo)的限制，小何需要先賣掉名下一套房屋才可以再行購(gòu)房。結(jié)果小何于6月30日賣了一套房屋取得購(gòu)房資格，并于7月1日才開始實(shí)際履行合同。后在房源核驗(yàn)中，因涉案房屋是未辦理上市手續(xù)的央產(chǎn)房而被退回。
后李先生于7月17日完成了央產(chǎn)房上市手續(xù)，小何隨后又申請(qǐng)貸款，8月7日批貸，8月11日完成過戶，晚于約定期限8天，李先生認(rèn)為逾期過戶的責(zé)任在小何，訴至西城法院要求小何支付逾期過戶違約金一萬元。
小何則認(rèn)為逾期過戶責(zé)任在李先生，隱瞞央產(chǎn)房的事實(shí)才導(dǎo)致貸款辦理的時(shí)間拖延。
法官說法：
關(guān)于逾期過戶的違約責(zé)任問題，西城法院認(rèn)為，小何在取得購(gòu)房資格后實(shí)際用時(shí)一個(gè)多月即完成了涉案房屋過戶，合同約定的自合同簽訂之日起120日內(nèi)完成過戶，已綜合考慮了小何購(gòu)房時(shí)暫無在京購(gòu)房資格、需貸款購(gòu)房等客觀情況，小何出售自己名下房屋的時(shí)間較晚，應(yīng)對(duì)逾期過戶承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
但是李先生應(yīng)當(dāng)知道涉案房屋為央產(chǎn)房，亦應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善上市手續(xù)，李先生于7月才辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)，對(duì)涉案房屋過戶期限亦有影響，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，方式為抵銷部分小何應(yīng)支付的違約金。
最終，我院判令小何償付李先生逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約金八千元。
七、警惕代理房
案情介紹：
2010年3月23日，旅居國(guó)外的周女士委托孫先生代為出售其位于西城區(qū)西便門東里的一處房屋，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)，過戶及房款事宜由本人親自辦理。
3月27日，趙先生在某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下，與孫先生就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價(jià)款為185萬元。合同簽訂當(dāng)日，趙先生向?qū)O先生支付了10萬元定金。
4月9日，周女士回國(guó)后認(rèn)為孫先生無權(quán)代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，并且房屋成交價(jià)格明顯過低，因此未作出追認(rèn)表示，拒絕履行合同。
趙先生遂起訴至西城法院要求確認(rèn)就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同無效；孫先生雙倍返還其定金；某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還中介費(fèi)；周女士、孫先生及某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同賠償其房屋差價(jià)損失。
法官說法：
關(guān)于代理權(quán)限及過錯(cuò)責(zé)任，西城法院認(rèn)為周女士明確表明其于4月9日回國(guó)，并持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)，由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式房屋買賣合同的授權(quán)，且周女士回國(guó)后并未做出追認(rèn)，因此孫先生與趙先生的簽約行為應(yīng)屬于越權(quán)代理，周女士并無過錯(cuò)，房屋買賣合同對(duì)周女士不發(fā)生效力；某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，在未充分審查委托書權(quán)限的情況下，即指導(dǎo)趙先生與孫先生簽訂房屋買賣合同，并最終導(dǎo)致合同因?qū)O先生無權(quán)代理而被確認(rèn)無效，負(fù)有重大過錯(cuò)；而趙先生對(duì)授權(quán)委托書未充分審查，也負(fù)有一定的責(zé)任。
最終判決趙先生與孫先生簽訂的房屋買賣合同無效，孫先生返還趙先生定金，某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還趙先生中介費(fèi)，孫先生和某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賠償趙先生部分房屋差價(jià)損失。
八、慎選在租房
案情介紹：
2013年5月19日，李先生與梅先生簽訂房屋租賃合同，約定李先生將其所有的位于西城區(qū)椿樹園的一處房屋租給梅先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又將租賃合同續(xù)簽至2015年5月19日。
2014年12月6日，李先生在北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間服務(wù)下，將涉案房屋出售給楊先生，房屋總價(jià)款為300萬元。同日，李先生、楊先生、中介公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定關(guān)于租房事宜，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬元租金，楊先生保證租戶住到2015年6月1日。
現(xiàn)梅先生以李先生出售訴爭(zhēng)房屋侵犯了其承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由訴至本院，要求李先生賠償損失10萬元。庭審中，李先生稱梅先生知道賣房事宜，因?yàn)橘u房期間都是梅先生帶著中介看房，梅先生起訴的真正原因僅僅是要求免費(fèi)多住一段時(shí)間。
法官說法：
梅先生作為房屋承租人，在李先生出售房屋時(shí)，確實(shí)享有以同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
我院經(jīng)審理認(rèn)為，結(jié)合北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生在看房當(dāng)日及涉案房屋買賣合同簽訂之日的通話記錄，認(rèn)為梅先生對(duì)涉案房屋出售事宜應(yīng)當(dāng)是知情的，而且梅先生并未提供證據(jù)證明其提出過購(gòu)買涉案房屋，在此情況下，李先生將涉案房屋出售給他人的行為并未侵害梅先生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，最終判決駁回了梅先生的訴訟請(qǐng)求。
九、了解拍賣房
案情介紹：
2008年遼寧某證券公司被中國(guó)人民銀行行政關(guān)閉，資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括沈陽市某地的一處房屋。后人民銀行委托A公司進(jìn)行資產(chǎn)打包拍賣（A公司是北京市西城區(qū)的一家企業(yè)），B公司通過拍賣購(gòu)得了這些房產(chǎn)。
2014年，B公司將其中一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購(gòu)房款，但是在過戶時(shí)出現(xiàn)問題，由于原房屋產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)注銷，B公司又不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)?shù)胤抗懿块T無法為岳先生辦理過戶，無奈之下岳先生將A、B兩公司訴至西城法院請(qǐng)求配合完成過戶手續(xù)。
法官說法：
本案中的焦點(diǎn)問題是岳先生購(gòu)得了拍賣房屋，但是無法辦理過戶。
涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)被行政關(guān)閉，法人相應(yīng)被注銷，不再具備民事主體資格，無法配合完成過戶手續(xù)。B公司拍賣購(gòu)得該房產(chǎn)，但尚未過戶，因此對(duì)涉案房屋的處置權(quán)利仍屬于A公司。這樣一來，岳先生要求A、B兩公司配合過戶，就不得不通過訴訟途徑來解決。
最終西城法院經(jīng)審理后判決A公司協(xié)助將涉案房屋過戶到B公司名下，待上述義務(wù)履行完畢后七日內(nèi)，B公司協(xié)助將涉案房屋過戶至岳先生名下。
十、應(yīng)對(duì)漲價(jià)房
案情介紹：
2015年5月9日，程女士與沈先生簽訂房屋買賣合同，約定程女士將其名下一套位于西城區(qū)菜市口大街的房屋賣給沈先生，房款總價(jià)為700萬，其中定金30萬，首付款312萬，貸款250萬，剩余108萬余款于7月14日過戶當(dāng)天以資金監(jiān)管方式支付。
合同履行過程中，沈先生支付了定金和首付款，但貸款未能如期獲批，雙方也并未于7月14日辦理房屋過戶。7月24日，程女士向沈先生發(fā)出解除合同通知，沈先生認(rèn)為程女士是因房?jī)r(jià)大漲不想賣了，故訴至西城法院要求程女士繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理涉案房屋過戶并支付違約金，同時(shí)明確表示愿意一次性支付剩余房款358萬。
訴訟中，程女士提出反訴，認(rèn)為沈先生未在7月14日支付資金監(jiān)管款項(xiàng)構(gòu)成違約，要求確認(rèn)雙方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤銷網(wǎng)簽，定金30萬元不予退還。
法官說法：
西城法院經(jīng)審理認(rèn)為，沈先生未能如期獲得批貸系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀原因所致。
因雙方一直未簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，也并未在7月14日實(shí)際辦理過戶手續(xù)，故沈先生未支付資金監(jiān)管款項(xiàng)并非單方違約，涉案房屋的買賣合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。但過戶義務(wù)為雙方義務(wù)，雙方未能如約辦理過戶，也并非程女士的單方違約，因此對(duì)沈先生要求程女士支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。
最終西城法院判令沈先生向程女士支付剩余房款358萬，程女士配合沈先生辦理涉案房屋的過戶登記手續(xù)，駁回沈先生的其他訴訟請(qǐng)求和程女士的全部訴訟請(qǐng)求。
轉(zhuǎn)自：北京西城法院微博
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