商品房出售條件是什么，如何避免預(yù)售商品房糾紛？

導(dǎo)讀：由于房屋涉及的價(jià)值較大，所以我國(guó)法律對(duì)關(guān)于房屋的買賣規(guī)定的比較嚴(yán)格，只有符合法定條件，商品房才能出售。那么，根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，商品房出售的條件究竟是什么呢？而實(shí)踐中，我們又該如何避免預(yù)售商品房糾紛呢？下面將為您做一個(gè)較為詳細(xì)的闡述。

一、商品房出售條件是什么

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

二、如何避免預(yù)售商品房糾紛

當(dāng)我們準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時(shí)，要做到以下幾點(diǎn)：

1、預(yù)售商品房尚未付清房款的購(gòu)房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；

2、已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，購(gòu)房者可以與新購(gòu)房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商；

3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國(guó)有些地方為防期房的過(guò)渡投機(jī)還沒(méi)有對(duì)再轉(zhuǎn)讓可以進(jìn)行直接備案，而是從嚴(yán)控制，往往造成期房再次購(gòu)入者不訂立周密的合同風(fēng)險(xiǎn)增大。

4、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。如沒(méi)能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過(guò)戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

5、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問(wèn)能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可；如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會(huì)給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來(lái)障礙。

6、如果確是房子不相要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓，您也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。另這種轉(zhuǎn)讓如果有相當(dāng)大的差價(jià)沒(méi)有依法納稅，定是有陰陽(yáng)合同（就是差價(jià)），發(fā)生糾紛會(huì)給你帶來(lái)麻煩。

綜上，是關(guān)于“商品房出售條件是什么”以及“如何避免預(yù)售商品房糾紛”的有關(guān)商品房的法律材料，希望對(duì)您能有一定的幫助。在我們的生活中，有些開發(fā)商為了賺錢，在沒(méi)有房屋預(yù)售許可證的情況下，就對(duì)外出售，這給購(gòu)房者帶來(lái)了很多麻煩，甚至是造成了經(jīng)濟(jì)損失，而對(duì)于這些情況，如果您不知道該怎么解決，那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師幫您維護(hù)您的合法權(quán)益。

在實(shí)踐中，購(gòu)房者、房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常遇到一個(gè)問(wèn)題，就是期房是否可以再轉(zhuǎn)讓、是否可以購(gòu)入。而有些地方有地方性文件不允許期房再轉(zhuǎn)讓，而有的地方是允許轉(zhuǎn)讓和備案的，同時(shí)依法交納有關(guān)稅費(fèi)。由于在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過(guò)程中法律關(guān)系復(fù)雜，程序繁瑣，所以無(wú)論是賣房者還是購(gòu)房者，建議您最好聘請(qǐng)專業(yè)律師把關(guān)并代為辦理相關(guān)手續(xù)。

轉(zhuǎn)自法邦網(wǎng)

• 宋一祺律師辦案心得：立足案情、精研法理、窮盡舉證、縝密細(xì)致、不留死角、尊重各方、互動(dòng)溝通，能夠做到以上幾點(diǎn)并掌握庭審規(guī)律的人，才可以稱得上一個(gè)優(yōu)秀的訴訟律師。

  關(guān)注微信“宋一祺律師”(微信號(hào)songyiqilawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。

• 掃描二維碼，關(guān)注宋一祺律師

（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“宋一祺律師網(wǎng)”）

宋一祺律師

執(zhí)業(yè)律所：北京思科律師事務(wù)所

咨詢電話： 15811286610

關(guān)注宋一祺律師領(lǐng)銜的思科律師團(tuán)隊(duì)，一對(duì)一預(yù)約專家律師咨詢，超值法律服務(wù)體驗(yàn)。

• 走私普通貨物、物品罪立案標(biāo)準(zhǔn)
• 什么叫交通事故車輛損失險(xiǎn)
• 故意殺人罪怎樣處罰，故意殺人未遂怎樣量刑
• 強(qiáng)制拆遷，暴力反擊，責(zé)任與誰(shuí)？