【小愛說說】根據(jù)政策，贈與房產(chǎn)可免繳營業(yè)稅和個稅等費用。于是很多家長打起了小算盤，以贈與將房產(chǎn)過戶給孩子可以少交稅，但孩子再賣房時個稅竟?jié)q至20%！“贈房”怎么就變得不如“賣房”了？臣妾想不通啊~
不可思議：600萬的房子贈與給兒子，居然被征稅100萬！將房產(chǎn)“贈與”給子女還不如“賣”給子女？
案例回顧：2013年，老張將北京東三環(huán)的一套80平米兩居室贈與給兒子小張，作為結(jié)婚婚房，并辦理了贈與及過戶手續(xù)。2016年1月，小張準(zhǔn)備將房子出售再換一套三居室，結(jié)果在過戶時居然被告知，除必要的契稅、營業(yè)稅等一系列稅收外，房子必須征收20%個人所得稅！房子現(xiàn)價八萬多一平，網(wǎng)簽合同作價也達(dá)到550萬，減去老張當(dāng)年買房時花掉的30萬，減去小張取得房屋時花去的成本20萬，必須按照500萬的20%繳納個人所得稅！總計100萬！
怎么會這樣？二手房個人所得稅不應(yīng)該是1%嗎，怎么會是20%？小伙伴們都驚呆了！
原來，小張是通過接受贈與的方式獲得的房產(chǎn)，如果是自用，不用繳納個人所得稅，但如果出售，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知 財稅[2009]78號》第五條的規(guī)定：“受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入?！?/p>
二手房交易中的個人所得稅征收有兩種方式
1、查驗征收：納稅人能夠提供房屋原值等費用發(fā)票的，個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關(guān)稅費-合理費用)×20%
2、核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費用發(fā)票的，個人所得稅=計稅價格×1%
第二種核定征收就是我們常見的征收方法，相對比較低，小張如果據(jù)此納稅，則個人所得稅僅僅5.5萬元。但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[2006]144號》第二條第二款的規(guī)定：在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。也就是說，小張只能按照“查驗征收”方式繳納高達(dá)100萬的個人所得稅！
到此時，老張小張后悔莫及。其實當(dāng)年如果不是用贈與，而是出售的形式過戶，結(jié)果就完全不一樣！
兩種方式的稅收成本如下表：
稅種
稅率（按總價為稅基）
贈與的稅費
二手房買賣的稅費
公證費
2%
2015年后新規(guī)只需要提供親屬關(guān)系公證，公證費僅需300元
無
營業(yè)稅
無
滿5年免征，未滿5年5.5%
契稅
3%
1%-3%
土地增值稅
1%
滿5年免征，未滿5年1%
個人所得稅
無
1%，滿5年且為唯一住房免征
房屋產(chǎn)權(quán)登記費
80.00元
80.00元
評估費
0.5%
0.5%
房屋交易手續(xù)費
無
3元/平米
小張實際總費率
6.5%
3%
（老張的房子已滿五年但不是唯一住房）
通過對比上表，我們會發(fā)現(xiàn)，如果按老張將房子“賣”給小張?zhí)幚?，則不但過戶時的稅費可能還更低，而且后續(xù)小張出售房子時還可以用核定征收，稅率僅1%，也就是5.5萬元，將少交94.5萬的個人所得稅！真是失之毫厘，差之千里?。?/p>
在這里，小編鄭重提醒要將房子贈與給子女的朋友，請記住一定要用“賣房子”給孩子的方式進(jìn)行過戶！否則將來賣房子的時候，可能就要面臨高額個人所得稅了。
（文章如需授權(quán)，請及時與我們聯(lián)系）
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