【案情】
陸某與華某系夫妻關(guān)系，雙方共有房產(chǎn)登記在陸某名下。陸某在未征得華某同意的情形下，與毛某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在合同上代簽了華某的名字，并將該房屋的契證、門(mén)牌證交付給毛某。在合同履行過(guò)程中，毛某與陸某為營(yíng)業(yè)稅的承擔(dān)問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議。隨后，華某發(fā)現(xiàn)房屋被出售，拒絕追認(rèn)合同效力。毛某訴至法院，要求陸某、華某根據(jù)合同約定交付房屋。
【分歧】
一種意見(jiàn)認(rèn)為，毛某與陸某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，主觀上并無(wú)惡意，且房屋對(duì)價(jià)屬于合理范圍，雖然房屋尚未辦理過(guò)戶，但從保護(hù)善意受讓人角度，應(yīng)當(dāng)支持毛某有關(guān)交付房屋的主張。
另一種意見(jiàn)認(rèn)為，陸某未經(jīng)華某同意，擅自處分夫妻共有房產(chǎn)，該合同應(yīng)屬效力待定合同?，F(xiàn)因華某拒絕追認(rèn)，合同歸于無(wú)效，毛某要求交付房屋的主張不能成立。
【評(píng)析】
筆者贊同第二種意見(jiàn)。
1.毛某不構(gòu)成善意取得。婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ┑谑粭l規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，法院不予支持。該規(guī)定實(shí)際上借鑒了物權(quán)法有關(guān)善意取得制度的規(guī)定。善意取得的構(gòu)成要件包括三個(gè)方面：一是受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；二是以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗寝D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本案中，毛某在簽訂合同時(shí)并無(wú)主觀惡意受讓的情形，但毛某在明知房屋存在共有人的情況下仍與陸某簽訂合同，主觀上存在過(guò)失，雖然雙方在合同中約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)屬于合理對(duì)價(jià)，但是因?yàn)榉课菸崔k理過(guò)戶登記手續(xù)，毛某不構(gòu)成善意取得。
2.夫妻一方擅自處分夫妻共有的房屋與他人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為有效或者無(wú)效。根據(jù)合同法第五十一條的規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。如果夫妻另一方對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行了追認(rèn)，確認(rèn)了合同的效力，則該合同有效，即使受讓人未構(gòu)成善意取得，亦能根據(jù)合同約定要求交付房屋。但如果夫妻另一方拒絕追認(rèn)，則夫妻一方擅自簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。本案中，陸某在明知對(duì)房屋不具有完整處分權(quán)的情況下，與毛某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且事后未能得到華某的追認(rèn)，該合同最終歸于無(wú)效。當(dāng)然，對(duì)于合同無(wú)效的后果，相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
（作者單位：浙江省衢州市中級(jí)人民法院）
孫奎律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
關(guān)注微信“孫奎律師”(微信號(hào)sunkuils1)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“孫奎律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京安衡（上海）律師事務(wù)所
咨詢電話： 13262916597
關(guān)注孫奎律師，即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專(zhuān)家律師咨詢。
執(zhí)業(yè)律所：北京安衡（上海）律師事務(wù)所
咨詢電話：13262916597
關(guān)注孫奎律師，即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專(zhuān)家律師咨詢。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注孫奎律師
