近期有業(yè)主到本所咨詢，由于開發(fā)商交付的房屋與廣告宣傳中的嚴(yán)重不符，能否依據(jù)售樓廣告請求開發(fā)商予以賠償損失。售樓廣告究竟有什么樣的法律效力？開發(fā)商不能兌現(xiàn)廣告中的許諾怎么辦？購房者可以采取哪些防范措施？
一、售樓廣告的三種類型：
1、將在廣告中的某些許諾以合同條款的形式寫到預(yù)售合同或者正式的購房合同中；
2、廣告內(nèi)容屬開發(fā)商宣傳所需的夸張性語言，其目的是為了引起注意、制造聲勢、氛圍，并沒有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家首選之地”“溫馨家園”等詞；
3、廣告中往往標(biāo)明了價格、位置、裝修條件、物業(yè)管理條件、配套設(shè)施設(shè)備、贈送的物品或優(yōu)惠等。例如，我們生活中常見到的有“送精裝修”、“24小時熱水”、“一梯四戶”、“層高2.9米”、“國際著名物業(yè)管理公司管理”、“明年三月入住”等等。
二、對售樓廣告的合同效力認(rèn)定
最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
下列情況可視為“具體而明確的說明和允諾”：
（1）向購房者提供優(yōu)惠條件或贈送禮品的許諾；（2）對商品房外墻、其他共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)及共用設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的告示；（3）對商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述；（4）對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量做出的具有明確的公建指標(biāo)的說明；（5）其他載有明確指標(biāo)的說明。
因此上述三種類型的廣告中，第一種一般不會發(fā)生糾紛，顯然是具有合同條款的效力的，第二種應(yīng)當(dāng)屬于要約邀請，不具有法律約束力，第三種則應(yīng)當(dāng)視為要約，具有法律約束力。
需要強調(diào)的是，上述情況下，即便開發(fā)商在售樓廣告中注明“開發(fā)商保留廣告的最終解釋權(quán)”等類似文字，在法律上也是沒有任何效力的。
實踐中很多開發(fā)商還采用在合同的補充條款中將售樓廣告明確排除在合同條款之外的方法來規(guī)避自己的風(fēng)險。自三月中旬起，蘇州市區(qū)采用了新版商品房買賣合同，明確規(guī)定補充約定中不得約定與本合同內(nèi)容相沖突的、減輕或減免出賣方責(zé)任的、加重買受方責(zé)任或排除買受方權(quán)利的條款。因此，開發(fā)商在補充條款中約定售樓廣告不屬于合同條款的法律效力將不被認(rèn)可。
三、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施等違約責(zé)任”。如果售樓廣告屬于要約的，應(yīng)當(dāng)視為合同條款，則開發(fā)商必須要按照廣告中的承諾繼續(xù)履行或者采取補救措施。
四、業(yè)主應(yīng)當(dāng)采取的防范措施
為了避免不必要的麻煩，買受人在簽訂合同時，最好要求開發(fā)商將售樓廣告的內(nèi)容寫入合同中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在商品房實際交付時與售樓廣告的內(nèi)容不符時追究出賣人的責(zé)任。同時，消費者在買房時，對銷售商的口頭承諾可以錄音、錄象，以備出現(xiàn)糾紛時作為指證開發(fā)商的證據(jù)。當(dāng)然，妥善保存相關(guān)的售樓廣告更是必不可少的防范措施。
馬學(xué)斌律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
關(guān)注微信“馬學(xué)斌律師”(微信號)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
掃描二維碼，關(guān)注馬學(xué)斌律師
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“馬學(xué)斌律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：馬學(xué)斌
咨詢電話： 15811286610
關(guān)注馬學(xué)斌律師，即時了解法律信息，一對一預(yù)約專家律師咨詢。
執(zhí)業(yè)律所：馬學(xué)斌
咨詢電話：15811286610
關(guān)注馬學(xué)斌律師，即時了解法律信息，一對一預(yù)約專家律師咨詢。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注馬學(xué)斌律師
