買了商品房后，交付時(shí)有個(gè)“潛規(guī)則”：必須先交一段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)，房產(chǎn)商才給你新房子的鑰匙，否則就不給。
寧波的黃女士沒有買這個(gè)賬，她拒絕在新房交付時(shí)付物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致新房拖延了647天才到手，既而，她狀告房產(chǎn)商。
她以房產(chǎn)商違約導(dǎo)致交房逾期647天為由，把房產(chǎn)商告上法院，要求賠償10萬元。
寧波市鄞州區(qū)法院認(rèn)為，房產(chǎn)商不應(yīng)該以業(yè)主不支付物業(yè)管理費(fèi)的原因而拒絕交付房屋，并于近日作出判決，判處房產(chǎn)商賠償黃女士合同違約金21588元。
業(yè)主不肯預(yù)交物管費(fèi)，逾期647天才拿到鑰匙
2004年3月25日，黃女士和寧波華龍公司簽訂商品房買賣合同，購買了一套房子，房價(jià)為565849元。黃女士支付了全部購房款。
交房時(shí)，黃女士拿著房產(chǎn)商提供的提房單去物業(yè)公司拿鑰匙，物業(yè)公司告訴她，必須先交物業(yè)管理費(fèi)，然后才能驗(yàn)房交房。黃女士不同意，要求先交房，日后再交物業(yè)費(fèi)，但被拒絕。她的新房鑰匙也無法拿到。
后經(jīng)有關(guān)部門協(xié)調(diào)，2006年2月16日，華龍公司才將新房鑰匙交給黃女士，實(shí)際逾期達(dá)647天。
“我是賣了老房子再買新房的，一家人租房子花了5萬余元。我還辦了按揭貸款，這600多天都要付利息的啊，”黃女士說，“這些損失都是房產(chǎn)商造成的，我要他們賠我違約金10萬元?！?/p>
華龍公司銷售部金經(jīng)理則表示，他們并沒有違約，而是業(yè)主沒來拿鑰匙，他們一開始就給了業(yè)主提房單、房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證?！包S女士不愿預(yù)交物管費(fèi)，是根本就不想交，因?yàn)樗淮蛩阕约喝胱?，是炒房行為。?/p>
雙方曾作過協(xié)商，但黃女士提出的10萬索賠額和房產(chǎn)商愿支付的差得太遠(yuǎn)，最后不歡而散。去年6月21日，黃女士起訴房產(chǎn)商。
法院這是一種明顯的違約行為
“房產(chǎn)商委托物業(yè)公司辦理交鑰匙等手續(xù)，是允許的?！?/p>
主審該案的張法官說，“但是，這是房產(chǎn)商的單方委托行為，此行為的法律后果仍應(yīng)由房產(chǎn)商來承擔(dān)。也就是說，物業(yè)公司的相關(guān)行為應(yīng)該當(dāng)作是房產(chǎn)商的行為。所以，案件的責(zé)任應(yīng)該由房產(chǎn)商來承擔(dān)?！?/p>
張法官認(rèn)為，物業(yè)公司因?yàn)辄S女士不支付物業(yè)管理費(fèi)就拒絕交付房屋的行為，顯然違反了購房合約，應(yīng)由房產(chǎn)商來承擔(dān)違約責(zé)任，并應(yīng)按約支付原告違約金。
由于違約金明顯高于黃女士所受的實(shí)際損失，而且房產(chǎn)商也認(rèn)為違約金過高，法院依法減少賠償金，“另外，黃女士租房地段比所購房的地段要好，租金應(yīng)該根據(jù)和所購房子同類地段來計(jì)算?！?/p>
經(jīng)寧波市鄞州區(qū)價(jià)格認(rèn)證中心評(píng)估租金后，法院依法判處房產(chǎn)商支付黃女士違約金21588元。
建委行為不合法，但屬迫不得已
拿新房的鑰匙時(shí)被迫交納物業(yè)管理費(fèi)，這幾乎是每個(gè)購房者都會(huì)經(jīng)歷的。
對(duì)此，寧波市建委房管處一高姓工作人員表示，有關(guān)法規(guī)沒有規(guī)定物業(yè)費(fèi)必須在什么時(shí)候交，而一旦業(yè)主入住再去收取物業(yè)管理費(fèi)，不但加大工作成本，而且難以收取，該案中物管公司的做法屬于無奈之舉，將交物業(yè)管理費(fèi)當(dāng)作拿新房鑰匙的一個(gè)條件，對(duì)物管公司來說就比較方便。
不過，他認(rèn)為，業(yè)主買了房就理應(yīng)拿到新房鑰匙，物管公司以不預(yù)交物業(yè)費(fèi)為由不給鑰題的做法是既不合理也不合法的。
一法律界人士介紹，據(jù)浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第20條，物業(yè)管理費(fèi)用可預(yù)收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的約定向業(yè)主或使用人收取，未作約定的，預(yù)收期限不得超過12個(gè)月。他建議，在買賣房屋中，可簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，從中約定交付物業(yè)費(fèi)的時(shí)間，這樣就可以避免日后因預(yù)交物管費(fèi)而發(fā)生矛盾。
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