1、懲罰性賠償責任的適用
理論界和實務界關于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責任的爭論，主要集中反映在能否適用《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）第四十九條的問題上。務實界持反對意見，認為傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權責任，商品房買賣合同不應適用該規(guī)定；學術界則持相反的觀點。
筆者贊同務實觀點。商品房買賣數(shù)額巨大，懲罰性賠償將導致雙方利益顯失平衡，商品房質量問題可通過瑕疵擔保責任制度得到更妥善的解決。商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定，但可根據(jù)該條和《合同法》第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為有條件地適用懲罰性賠償。理由如下：
第一、出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠實信用原則，嚴重損害了市場經(jīng)濟的交易安全秩序，它同因客觀原因導致合同不能履行的情況有本質區(qū)別，對此類行為僅僅依靠補償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。
第二，從各國對損害賠償制度審判實踐看，懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納，并由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。美國司法部的研究資料表明，1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權案件的3倍。
第三，理論依據(jù)。在我國，《消法》第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第一百一十三條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第十四條第二款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。
由此可見，我國立法對懲罰性賠償適用于合同責任不是絕對否定的，且具有良好的社會基礎。這樣既注意到依法有效維護買受人的合法權益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營過程中的實際情況，有利于促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也是符合國際立法趨勢和我國當前社會發(fā)展需要的。
2、“雙倍賠償”的條件
在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是《解釋》規(guī)定中的亮點。根據(jù)《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關規(guī)定，購房人退房并要求“雙倍賠償”必須符合以下三個條件。
第一，所購房屋必須屬于該《解釋》調整范圍內的商品房?！督忉尅返谝粭l做了明確規(guī)定。
第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對欺詐行為認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人主觀惡意；三是欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系；四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質量瑕疵、逾期辦證等，只能依據(jù)合同約定和有關法律規(guī)定要求出賣人承擔相應的違約責任。
第三、必須導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。
實踐中有以下兩種情況值得注意：（1）雖然出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，根據(jù)《解釋》第二條規(guī)定，可以認定合同有效，買受人也就無法要求其“雙倍賠償”。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應的補救措施，使買受人行使合同撤銷權的阻卻事由發(fā)生，買賣合同應繼續(xù)履行，買受人請求撤銷合同、“雙倍賠償”也不能得到支持。
3、欺詐行為的處理
盡管《解釋》對適用懲罰性賠償責任作出了明確規(guī)定，但也為法官裁量案件留有較大空間。《解釋》只是說“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，這里面彈性就比較大，“可以”不是“應當”，更不是“必須”，“不超過一倍”并不等同于“一倍”，“請求”也不是都會“同意”。在具體案件中，需要法官根據(jù)出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來自由裁量。有時可能會裁決“雙倍賠償”，有時也可能裁決賠償一倍多一點，或者裁決只退回購房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據(jù)案件具體情況由法官自由裁量形成的個案差異，是法律允許的。
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