1、懲罰性賠償責(zé)任的適用
理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責(zé)任的爭(zhēng)論，主要集中反映在能否適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）第四十九條的問(wèn)題上。務(wù)實(shí)界持反對(duì)意見，認(rèn)為傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補(bǔ)償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責(zé)任，商品房買賣合同不應(yīng)適用該規(guī)定；學(xué)術(shù)界則持相反的觀點(diǎn)。
筆者贊同務(wù)實(shí)觀點(diǎn)。商品房買賣數(shù)額巨大，懲罰性賠償將導(dǎo)致雙方利益顯失平衡，商品房質(zhì)量問(wèn)題可通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度得到更妥善的解決。商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定，但可根據(jù)該條和《合同法》第一百一十三條所確立的懲罰性賠償原則精神，對(duì)商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為有條件地適用懲罰性賠償。理由如下：
第一、出賣人有主觀惡意，完全摒棄了誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全秩序，它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別，對(duì)此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。
第二，從各國(guó)對(duì)損害賠償制度審判實(shí)踐看，懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國(guó)家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。美國(guó)司法部的研究資料表明，1985年至1995年的10年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。
第三，理論依據(jù)。在我國(guó)，《消法》第四十九條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。
由此可見，我國(guó)立法對(duì)懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對(duì)否定的，且具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)。這樣既注意到依法有效維護(hù)買受人的合法權(quán)益，又考慮到商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際情況，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也是符合國(guó)際立法趨勢(shì)和我國(guó)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展需要的。
2、“雙倍賠償”的條件
在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購(gòu)房款的懲罰性賠償責(zé)任，是《解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。根據(jù)《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人退房并要求“雙倍賠償”必須符合以下三個(gè)條件。
第一，所購(gòu)房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房?！督忉尅返谝粭l做了明確規(guī)定。
第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對(duì)欺詐行為認(rèn)定。從民法上來(lái)說(shuō)，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人主觀惡意；三是欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系；四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假?gòu)V告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
第三、必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，買受人無(wú)法取得房屋。
實(shí)踐中有以下兩種情況值得注意：（1）雖然出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，根據(jù)《解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效，買受人也就無(wú)法要求其“雙倍賠償”。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，使買受人行使合同撤銷權(quán)的阻卻事由發(fā)生，買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行，買受人請(qǐng)求撤銷合同、“雙倍賠償”也不能得到支持。
3、欺詐行為的處理
盡管《解釋》對(duì)適用懲罰性賠償責(zé)任作出了明確規(guī)定，但也為法官裁量案件留有較大空間?！督忉尅分皇钦f(shuō)“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，這里面彈性就比較大，“可以”不是“應(yīng)當(dāng)”，更不是“必須”，“不超過(guò)一倍”并不等同于“一倍”，“請(qǐng)求”也不是都會(huì)“同意”。在具體案件中，需要法官根據(jù)出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來(lái)自由裁量。有時(shí)可能會(huì)裁決“雙倍賠償”，有時(shí)也可能裁決賠償一倍多一點(diǎn)，或者裁決只退回購(gòu)房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據(jù)案件具體情況由法官自由裁量形成的個(gè)案差異，是法律允許的。
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