房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是批在房屋租賃關(guān)系中，承租人根據(jù)法律規(guī)定所享有的、在出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋時，在同等條件下有優(yōu)先于他人購買租賃房屋的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是當(dāng)今世界各國及地區(qū)民法所普遍確立的制度。

我國法律關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的問題，早已確立，但不同時期，對于該問題的處理各不相同，法院的判決結(jié)果在不同時期也有一定的差異?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對于房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，優(yōu)先購買權(quán)行使的時間，優(yōu)先購買權(quán)案件的處理作出了一些可具操作性的規(guī)定。目前，我國法律對于次承租人是否有優(yōu)先購買權(quán)的問題，仍無明文規(guī)定。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

律師提醒：在出賣房屋時，要注意承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題，以免產(chǎn)生不必要的損失。

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