宅基地確權(quán)登記幾個(gè)難點(diǎn)解析？

——以宅基地原始臺(tái)賬為權(quán)源的變更登記。如果臺(tái)賬載明的土地使用權(quán)人夫婦已死亡，未辦理初始登記，其子女以“繼承”

為由申請(qǐng)確權(quán)登記，應(yīng)根據(jù)子女是否符合宅基地申請(qǐng)條件分類處理。一是符合申請(qǐng)條件的，依據(jù)臺(tái)賬及相關(guān)部門的佐證材料、經(jīng)司法見證的家庭協(xié)產(chǎn)協(xié)議書以及基層所(分局)出具的情況調(diào)查報(bào)告，給予直接確權(quán)登記，并在土地登記卡和宅基地使用權(quán)證書上注明“繼承取得”字樣;二是繼承取得，按照國(guó)土資發(fā)〔2008〕

146號(hào)通知規(guī)定進(jìn)行登記，同時(shí)要在土地登記卡和宅基地使用權(quán)證書記事欄中注明“繼承取得，不得私自轉(zhuǎn)讓和改、擴(kuò)建”字樣。

——宅基地臺(tái)賬載明的土地使用權(quán)人已死亡，配偶健在，其子女要求確權(quán)登記的。先將該宅基地使用權(quán)依規(guī)登記到原使用權(quán)人配偶名下，然后按程序進(jìn)行變更登記。

——申請(qǐng)人因歷史原因形成事實(shí)上的“一戶雙宅”(一般為一處是由父母申請(qǐng)，由其子女婚后居住，另一處由父母單獨(dú)擁有的宅基地)。由基層國(guó)土所(分局)實(shí)地進(jìn)行調(diào)查，確認(rèn)兩處宅基地均為合法取得并使用的，一處直接登記至父母名下，另一處按程序依審批文件登記給子女，或先登記給父母并在土地證記事欄中標(biāo)明“僅用于變更登記”。

——原使用權(quán)人夫婦已死亡，生前或經(jīng)法定繼承人同意轉(zhuǎn)讓給符合購(gòu)房條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，受讓人要求確權(quán)登記的。以原使用權(quán)人的臺(tái)賬為權(quán)源，進(jìn)行流轉(zhuǎn)預(yù)審，預(yù)審?fù)ㄟ^后，進(jìn)行變更登記。

——申請(qǐng)人臺(tái)賬載明的建筑物于1989年以后進(jìn)行了拆建，沒有辦理用地審批手續(xù)或雖辦理了用地審批手續(xù)，但實(shí)際用地面積已超出臺(tái)賬面積或?qū)徟娣e，現(xiàn)申請(qǐng)人要求對(duì)該宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記。根據(jù)建房戶的實(shí)際情況，原則上能拆除的予以拆除復(fù)耕。對(duì)大于所在村宅基地標(biāo)準(zhǔn)范圍之外的面積，不能或無法拆除的，采取先納入“籠子”的辦法，可由土地所有者(村民委員會(huì))根據(jù)同地、同權(quán)、同價(jià)的原則，參照鄰近地段住宅用地的年租金或有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取“宅基地超占費(fèi)”，直至其退出超占部分為止，同時(shí)對(duì)合法部分進(jìn)行登記，超占用地面積必須在登記卡和使用權(quán)證書記事欄中載明。私自改變用途的，應(yīng)視違法用地處置，不予登記。

——城市規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)，申請(qǐng)人憑規(guī)建局批準(zhǔn)的《建筑工程規(guī)劃許可證》對(duì)原房進(jìn)行了拆翻建，沒有辦理國(guó)土部門的用地審批手續(xù)，現(xiàn)申請(qǐng)人申請(qǐng)對(duì)該宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記。規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)宅基地的確權(quán)登記，往往涉及拆遷安置、經(jīng)濟(jì)利益分配等諸多復(fù)雜矛盾，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，《建筑工程規(guī)劃許可證》的發(fā)放應(yīng)在用地許可之后，程序倒置涉及法律問題。因此，對(duì)于這類用地補(bǔ)辦，以及確權(quán)登記必須慎重處理，原則上不予登記。

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