關于宅基地使用權變更登記與注銷登記的規(guī)定，主要見于土地登記規(guī)則中。土地登記規(guī)則第37條規(guī)定：“有下列情形之一的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)，持轉讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：(一)依法轉讓土地使用權的；(二)因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的；房屋所有權變更而使土地使用權變更的，在申請變更登記時，應當提交變更后的房屋所有權證書?！钡?9條規(guī)定：“因交換、調(diào)整土地而發(fā)生土地使用權、所有權變更的，交換、調(diào)整土地的各方應當在接到交換、調(diào)整協(xié)議批準文件后三十日內(nèi)，持協(xié)議、批準文件和原土地證書共同申請變更登記。”第56條規(guī)定：“因自然災害等造成土地權利滅失的，原土地使用者或者土地所有者應當持原土地證書及有關證明材料，申請土地使用權或者土地所有權注銷登記。”第58條規(guī)定：“土地使用者、所有者和土地他項權利者未按照本規(guī)則規(guī)定申請注銷登記的，土地管理部門可以依照規(guī)定直接辦理注銷土地登記，注銷土地證書。”
宅基地使用權是一種重要的用益物權。從長遠發(fā)展上看，對宅基地使用權的設立、變更和消滅進行登記，既有利于加強土地管理，又有利于確認物權，減少爭端。目前有些地方的宅基地使用權的登記制度不夠完善，有的宅基地還沒有登記。這一現(xiàn)狀盡管還沒有引發(fā)大的矛盾和糾紛，然而在宅基地使用權發(fā)生變動時就有可能對受讓宅基地的人帶來潛在的風險。本條考慮到我國廣大農(nóng)村的實際情況以及登記制度的現(xiàn)狀，雖然沒有明確要求所有宅基地使用權一旦發(fā)生變更一律登記，但是對于已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，則明確規(guī)定了應當及時辦理變更或者注銷登記。本條的規(guī)定符合物權發(fā)展的方向，有利于從實際出發(fā)，未雨綢繆，防患于未然。
物權法主要包括三個層次：1．宅基地使用權已經(jīng)登記是辦理變更登記或者注銷登記的前提；2．宅基地使用權發(fā)生轉讓或者消滅，是辦理變更登記或者注銷登記的事由；3．在宅基地使用權轉讓或者消滅的法律事實發(fā)生后，已經(jīng)登記的宅基地使用權應當及時辦理變更登記或者注銷登記。物權法第153條對宅基地使用權的取得、行使和轉讓作了與其他法律和國家有關規(guī)定的銜接性規(guī)定，已經(jīng)為未來宅基地使用權制度的發(fā)展完善留下了空間。本條對宅基地使用權變更登記和注銷登記的規(guī)定，將隨著我國的土地使用制度和宅基地使用權制度的發(fā)展完善，逐漸發(fā)揮其應有作用。
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