《最高人民法院關(guān)于審理商品房糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
本條是對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議與其他商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生沖突時(shí)，對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護(hù)的規(guī)定，即對(duì)被拆遷人享有的債權(quán)作為特種債權(quán)賦予其物權(quán)的優(yōu)先效力。
司法實(shí)踐中，拆遷人惡意違反拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，侵害被拆遷人合法權(quán)益的行為，莫過(guò)于將與被拆遷房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋另行出賣(mài)給第三人的行為。拆遷人作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體，所進(jìn)行的拆遷活動(dòng)和開(kāi)發(fā)建設(shè)都是以營(yíng)利為目的的，拆遷人會(huì)不擇手段地追求最大限度的利潤(rùn)。在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，一些拆遷人往往將區(qū)位、樓層、朝向等較為搶手的補(bǔ)償安置房屋又以高價(jià)出賣(mài)給第三人，也有的拆遷人將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的商業(yè)用房另行賣(mài)給第三人。這就造成了被拆遷人與第三人的權(quán)利沖突。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議與拆遷人的這種違約行為，不僅侵害了被拆遷人和第三人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，同時(shí)也侵害了被拆遷人的生存居住的基本人權(quán)，較之上述違約行為在法律后果和社會(huì)后果上所造成的損害也更為嚴(yán)重。這就是《解釋》設(shè)置本條規(guī)定并予以重點(diǎn)解決的原因所在。
要解決拆遷人出賣(mài)補(bǔ)償安置房屋給第三人的行為與拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議之間的權(quán)利沖突問(wèn)題，首先必須明確拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的效力和拆遷人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。如前所述，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人和被拆遷人約定，以安置房屋與被拆遷房屋相互交換，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的互易合同。按照《合同法》第175條規(guī)定，作為互易合同的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是買(mǎi)賣(mài)合同的一種特殊類(lèi)型。只有不違反法律法規(guī)的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議自雙方當(dāng)事人意思表示一致即成立生效。既然是買(mǎi)賣(mài)合同，其買(mǎi)賣(mài)的目的就必然是標(biāo)的物的交付和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，這也是買(mǎi)賣(mài)合同的本質(zhì)使然。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行民事立法采取的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，債權(quán)合同效力的發(fā)生僅能引起債權(quán)變動(dòng)的法律后果，并不直接引起物權(quán)變動(dòng)；物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生，必須以生效的債權(quán)合同與交付或登記行為的民事法律事實(shí)構(gòu)成為前提。結(jié)合房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同的有效成立只是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生效付房屋占有并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，人能否取得房屋所有權(quán)，必須取決于辦理房屋所有權(quán)的登記行為完成。在房屋所有權(quán)登記手續(xù)尚未辦理之前，出賣(mài)人仍是房屋所有權(quán)人，有權(quán)自由處分。而且從《合同法》理論出發(fā)，買(mǎi)賣(mài)合同只要其標(biāo)的物非自始客觀不能、無(wú)從確定，或者沒(méi)有《合同法》規(guī)定的無(wú)效情形，該買(mǎi)賣(mài)合同即為有效。因此，拆遷人就補(bǔ)償安置房屋另行與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為有效合同。
由于拆遷安置協(xié)議畢竟不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，更不同于一般的買(mǎi)賣(mài)合同，即使從互易合同講，它也有其特殊的含義。因此，不能一概適用買(mǎi)賣(mài)合同的法律規(guī)則，而應(yīng)區(qū)別情況予以不同的處理：
1.當(dāng)事人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中只對(duì)補(bǔ)償方式、安置用房面積、過(guò)渡期限等內(nèi)容進(jìn)行約定，而沒(méi)有對(duì)協(xié)議的標(biāo)的物即補(bǔ)償安置用房的位置、用途進(jìn)行明確具體約定的，在與其他房屋買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)適用一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定，按普通債權(quán)給予保護(hù)。
2.如果當(dāng)事人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中不僅對(duì)房屋的補(bǔ)償方式、安置房屋面積、過(guò)渡期限等一般內(nèi)容進(jìn)行約定，而對(duì)協(xié)議的標(biāo)的物即安置用房的位置、用途也作了明確、特別約定的情況下，該標(biāo)的物具有了特定性，結(jié)合拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特殊性，按照對(duì)被拆遷人利益的側(cè)重保護(hù)原則，《解釋》將此種情況下被拆遷人對(duì)該特定房屋的債權(quán)視為一種特種債權(quán)，賦予物權(quán)的優(yōu)先效力，稱(chēng)為特種債優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。其特征表現(xiàn)為（1）特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)是一種具有擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的特種債權(quán)，是獨(dú)立的民事權(quán)利，具有對(duì)抗第三人的效力；（2）特種債權(quán)是一種法定的債權(quán)上的優(yōu)先權(quán)，不是物權(quán)上的優(yōu)先權(quán)，它打破了債權(quán)平等原則，賦予特種債權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)取得的權(quán)利；（3）特殊債權(quán)是一種不需登記公示的優(yōu)先權(quán)。
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