合同約定了違約金，一方當(dāng)事人以約定的違約金過低要求調(diào)高違約金，人民法院應(yīng)否支

【案例索引】

一審：西安市中級(jí)人民法院（2010）西民二初字第18號(hào)（2010年12月8日）

二審：陜西省高級(jí)人民法院（2011）陜民二終字第00005號(hào)（2011年9月23日）

【案情】

原告（二審上訴人）：烏審旗華宇工貿(mào)有限公司（以下簡稱華宇公司）

被告（二審上訴人）：西安雅荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱雅荷公司）

西安市中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：2006年12月12日，華宇公司與雅荷公司簽訂了兩份《商品房買賣合同》，約定：華宇公司購買雅荷公司開發(fā)的位于西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城五路北側(cè)的雅荷春天小區(qū)2號(hào)樓臨街1—9號(hào)商業(yè)用房2340平方米，房屋總價(jià)款為2129.4萬元，華宇公司于2007年2月1日前付清全部房款。合同還約定，出賣人雅荷公司應(yīng)當(dāng)于2007年6月30日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付買受人華宇公司，出賣人逾期交房，按日向買受人支付已交付房屋價(jià)款萬分之一的違約金等。華宇公司于2006年12月8日至2007年4月25日分五次向雅荷公司支付了商鋪款共計(jì)2129.4萬元。2007年10月14日華宇公司向雅荷公司書面提出商鋪?zhàn)兏?xiàng)目要求，言明對(duì)一層商鋪1一9檔非承重墻進(jìn)行部分改動(dòng)，并在部分商鋪柱子間加做落地玻璃窗等。同年11月26日雅荷公司完成上述工程改造。2008年5月5日，雅荷公司向華宇公司出具承諾書，承諾：一、在七個(gè)工作日內(nèi)將裝修臨時(shí)水電接通引入，并及時(shí)開始進(jìn)行正式水、電、暖、弱電的安裝施工；二、積極組織商鋪門前道路施工，確保于五月底前行人暢通。本案所涉房屋于2007年9月29日通過了竣工驗(yàn)收。2009年8月26日在西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站備案登記。華宇公司分別于2009年6月16日、6月29日以特快專遞的方式向雅荷公司發(fā)函，要求其履行交房義務(wù)。2009年7月11日，華宇公司與雅荷公司辦理了房屋交付手續(xù)。2010年6月23日，華宇公司以雅荷公司遲延交房730多天，按合同約定計(jì)算違約金155.45萬元，不能彌補(bǔ)按該小區(qū)同等地段商業(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)2007~2008年度月租金為65元/平方米，2009年月租金為85元/平方米計(jì)算出的租金損失365.04萬元為由起訴，請(qǐng)求法院判令：雅荷公司向華宇公司支付逾期交房造成的經(jīng)濟(jì)損失365.04萬元。

被告辯稱：該房屋在2007年9月就已具備交房條件，其曾多次電話通知原告收房，原告不來收房，理由是沒找到承租人，導(dǎo)致雙方遲延辦理交接手續(xù)，逾期交房的責(zé)任應(yīng)由原告承擔(dān)。原告起訴已經(jīng)超過2年訴訟時(shí)效。原告至今未將商鋪出租出去，不存在實(shí)際損失。請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

【審判】

西安市中級(jí)人民法院認(rèn)為：華宇公司與雅荷公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》合法有效。華宇公司按合同約定支付了全部房屋款項(xiàng)，雅荷公司未按期交付房屋，違反了合同中關(guān)于房屋交付期限的約定，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于雅荷公司逾期交房，給華宇公司造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，現(xiàn)華宇公司請(qǐng)求按同地段2007、2008年度房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)賠償其損失，應(yīng)予以支持。對(duì)于華宇公司提供的同地段房屋租金證明，雅荷公司雖提出異議，但并不主張進(jìn)行鑒定，故華宇公司的損失應(yīng)依照其提供的同地段2007、2008年度房屋月租金65元/平方米計(jì)算。雅荷公司2009年7月11日與華宇公司辦理了房屋交接手續(xù)。華宇公司于2010年6月23日向法院主張其權(quán)利，因而，對(duì)華宇公司起訴之日前兩年訴訟時(shí)效期間內(nèi)的損失賠償?shù)恼?qǐng)求予以保護(hù)，即損失的實(shí)際數(shù)額從2008年6月24日至2009年7月11日華宇公司收到房屋之日，共計(jì)1年零18天，其損失為1916460元。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十七條之規(guī)定，判決：

一、在判決生效后十日內(nèi)，雅荷公司支付華宇公司逾期交房損失1916460元；

二、駁回華宇公司其余訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，華宇公司與雅荷公司均不服，分別提出上訴。

華宇公司上訴稱：一審判決關(guān)于遲延交房經(jīng)濟(jì)損失的計(jì)算，從起訴之日往前倒推僅支持兩年，沒有法律依據(jù)。合同約定的交房日期為2007年6月30日，但華宇公司所購買的房屋直至2009年8月26日才通過了備案登記，取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》，具備了法定交付條件，故本案的訴訟時(shí)效期間應(yīng)當(dāng)從2009年8月26日起算，華宇公司的全部訴訟請(qǐng)求均未超過訴訟時(shí)效期間。請(qǐng)求改判一審判決，由雅荷公司在賠償金額191.646萬元的基礎(chǔ)上，再增加賠償華宇公司2007年7月1日至2008年6月23日期間的經(jīng)濟(jì)損失，共計(jì)365.04萬元，雅荷公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。

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