【要點(diǎn)提示】
二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，非因居間人過(guò)錯(cuò)造成買(mǎi)賣(mài)合同解除，居間合同仍然有效，且居間人不承擔(dān)違約責(zé)任。
【案例索引】
一審：天津市河?xùn)|區(qū)人民法院（2010）東民初字第769號(hào)（2010年3月29日）
【案情】
原告（反訴被告）：董鳳義
被告（反訴原告）：汪秋香
被告：周海珠
天津市河?xùn)|區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：董鳳義系天津市河?xùn)|區(qū)太陽(yáng)城綠萱園16-2-901號(hào)房屋所有權(quán)人。2009年8月6日，董鳳義為甲方，汪秋香為乙方，周海珠以天津市太陽(yáng)城漢唐盛世房地產(chǎn)信息咨詢(xún)服務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)漢唐盛世加盟店）業(yè)主的名義為丙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定汪秋香購(gòu)買(mǎi)董鳳義所有的綠萱園16-2-901號(hào)房屋，實(shí)際成交價(jià)格為92萬(wàn)元，甲乙雙方各向丙方交納房屋經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)費(fèi)9200元。合同第4條關(guān)于付款的約定為：“1.乙方的付款約定：乙方自愿承諾于2009年11月30日之前將首付款準(zhǔn)備齊全，甲乙雙方開(kāi)始辦理貸款和貸款手續(xù)。2.房屋交易手續(xù)按規(guī)定實(shí)行交易資金代收代付監(jiān)管的，則付款程序按照相關(guān)部門(mén)監(jiān)管程序執(zhí)行”。合同第6條第8款關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)中約定：1.如甲方拒絕履行合同或解除合同，應(yīng)退還乙方所交付定金，并支付定金一倍給乙方作為賠償；如乙方拒絕履行合同或解除合同，所支付的定金歸甲方所有作為賠償。2.甲乙丙仟何一方拒絕履行合同或解除合同，或發(fā)生本條1、2、3、4、5、6、7項(xiàng)規(guī)定的違約責(zé)任，除上述賠償外，守約方有權(quán)追究違約方責(zé)任，即違約方向其他方分別支付本合同第2條確定的該房屋實(shí)際成交價(jià)格的5%作為違約金（不足1萬(wàn)元按1萬(wàn)元計(jì)）。實(shí)際損失超過(guò)違約金總額的，由責(zé)任方據(jù)實(shí)賠償。3.非丙方原因?qū)е卤竞贤荒苈男?，則該房屋經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)費(fèi)不退。合同第8條補(bǔ)充約定：1.甲方名下的貸款由甲方自行注銷(xiāo)，甲方于2009年11月30日前將貸款注銷(xiāo)完畢；2.乙方商業(yè)按揭貸款。合同訂立同日，董鳳義收取了汪秋香2萬(wàn)元定金，周海珠以天津市漢唐盛世投資咨詢(xún)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)漢唐盛世公司）名義收取了董鳳義及汪秋香信息服務(wù)費(fèi)各9200元。其余手續(xù)至今均尚未辦理。
周海珠系漢唐盛世加盟店經(jīng)營(yíng)人員，其與漢唐盛世公司簽訂有加盟協(xié)議，約定其加盟漢唐盛世公司連鎖體系，并向漢唐盛世公司支付保證金及授權(quán)加盟費(fèi)，獲得漢唐盛世公司商號(hào)、商標(biāo)、VI、形象系統(tǒng)及店面營(yíng)運(yùn)指導(dǎo)方案在合同約定門(mén)店的使用權(quán)并享受漢唐盛世公司提供的其他服務(wù)，自行負(fù)責(zé)開(kāi)拓市場(chǎng)與發(fā)展商戶(hù)，確保自己的經(jīng)營(yíng)行為、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)符合國(guó)家法律法規(guī)要求，違反此義務(wù)引起的任何法律責(zé)任均由其獨(dú)立承擔(dān)。周海珠在店堂內(nèi)懸掛的營(yíng)業(yè)執(zhí)照為天津市太陽(yáng)城漢唐盛世房地產(chǎn)信息咨詢(xún)服務(wù)部的個(gè)體工商戶(hù)執(zhí)照。
原告董鳳義訴稱(chēng)：2009年8月6日，董鳳義、汪秋香、周海珠三方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同中關(guān)于汪秋香付款方式、付款數(shù)額、付款時(shí)間沒(méi)有約定，致使董鳳義無(wú)法收到汪秋香應(yīng)該支付的房屋首付款而無(wú)法辦理貸款注銷(xiāo)手續(xù)，以至于雙方無(wú)法履行合同。漢唐盛世加盟店不具備中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)及注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書(shū)，也沒(méi)有給買(mǎi)賣(mài)雙方辦理完結(jié)房屋交易手續(xù)，致使原告受到損失，因此，訴至法院請(qǐng)求依法判令解除合同，被告周海珠返還中介費(fèi)9200元，訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。
被告汪秋香辯稱(chēng)：同意解除合同，但理由是原告存在違約行為。被告周海珠辯稱(chēng)：（1）原告起訴主體錯(cuò)誤，合同簽約方應(yīng)該是董鳳義、汪秋香和漢唐盛世公司，簽約的主體及訴訟主體應(yīng)該以公章為準(zhǔn)，周海珠簽署合同屬于職務(wù)行為，應(yīng)由漢唐盛世公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；（2）關(guān)于付款方式問(wèn)題，合同第4條第2款約定了房屋交易手續(xù)按規(guī)定實(shí)行交易資金代收代付監(jiān)管的，則付款程序按照相關(guān)部門(mén)監(jiān)管程序執(zhí)行，涉訴房屋為私產(chǎn)房，按照規(guī)定應(yīng)由資金監(jiān)管中心代收代付，合同該款項(xiàng)對(duì)付款方式已經(jīng)作出明確說(shuō)明；（3）關(guān)于付款數(shù)額和時(shí)間問(wèn)題，合同第2條約定實(shí)際成交價(jià)格為92萬(wàn)元，合同第4條第1款第（2）項(xiàng)約定了乙方在2009年11月30日前將首付款備齊，但首付款要交資金監(jiān)管中心而不是直接給一原告，至于首付款數(shù)額要待房管局委托評(píng)估公司評(píng)估后才能確定；（4）2009年12月22日董鳳義發(fā)函到周海珠處，以合同第4條第1款為由稱(chēng)未能收到首付款是在偷換概念，合同約定的首付款準(zhǔn)備齊全，是為乙方辦理貸款所用，不是為甲方還貸之用；（5）根據(jù)合同第6條第8款第（3）項(xiàng)約定，非丙方原因?qū)е潞贤荒苈男校瑒t該房屋經(jīng)紀(jì)信息服務(wù)費(fèi)不退，合同不能履行的原因應(yīng)是賣(mài)方不能如期注銷(xiāo)貸款引起的，中介方不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。
汪秋香同時(shí)提出反訴稱(chēng)：原告存在違約行為，要求人民法院判令：（1）解除合同；（2）判令反訴被告賠償反訴原告因違約行為造成的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失人民幣共計(jì)18萬(wàn)元，其中包括定金雙倍返還4萬(wàn)元，支付的中介費(fèi)9200元，合同約定的違約金46000元，房屋租金實(shí)際損失12000元，房屋上漲損失7萬(wàn)余元。
反訴被告董鳳義辯稱(chēng)：原告沒(méi)有違約，因此不同意賠償。
【審判】
天津市河?xùn)|區(qū)人民法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人關(guān)于何方違約存有爭(zhēng)議。董鳳義主張系汪秋香未按期將首付款給付董鳳義導(dǎo)致其無(wú)法償還銀行貸款，合同無(wú)法繼續(xù)履行。二被告則主張系董鳳義未按照合同約定的期限償還銀行貸款，系董鳳義違約。對(duì)此法院分析認(rèn)為，涉訴房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)于房屋實(shí)際成交價(jià)格業(yè)已進(jìn)行了約定，雖然對(duì)于首付款金額、首付款給付時(shí)間沒(méi)有明確約定，但合同中約定了房屋交易手續(xù)按規(guī)定實(shí)行交易資金代收代付監(jiān)管的，則付款程序按照相關(guān)部門(mén)監(jiān)管程序執(zhí)行，本案買(mǎi)賣(mài)的房屋為私產(chǎn)房屋，根據(jù)天津市規(guī)定，私產(chǎn)房屋二手房買(mǎi)賣(mài)的款項(xiàng)必須由房管部門(mén)指定的資金監(jiān)管中心進(jìn)行代收代付，關(guān)于交易流程有具體規(guī)定。此外，合同約定了2009年11月30日前乙方將首付款準(zhǔn)備齊全，甲乙雙方開(kāi)始辦理貸款和貸款手續(xù)。根據(jù)交易慣例，辦理二手房貸款手續(xù)，必須先到房管部門(mén)打印制式買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，買(mǎi)方將首付款打入資金監(jiān)管賬戶(hù)后才能到銀行辦理相關(guān)手續(xù)，因此，從該約定中能夠推論出到房管部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)的開(kāi)始時(shí)間，至于具體時(shí)間雖然沒(méi)有約定，但《合同法》對(duì)此有明確規(guī)定，不會(huì)成為履行障礙。因此該合同并非無(wú)法履行。董鳳義主張的合同約定不明導(dǎo)致無(wú)法履行，不予采信。其次，從合同約定來(lái)看，合同為乙方設(shè)定的義務(wù)是在2009年11月30日之前將首付款準(zhǔn)備齊全，雙方開(kāi)始辦理貸款手續(xù)，為甲方設(shè)定的義務(wù)是自行將其名下的貸款于2009年11月30日前注銷(xiāo)完畢，而根據(jù)規(guī)定，到房管部門(mén)辦理交易手續(xù)時(shí)二手私產(chǎn)房上不應(yīng)設(shè)定有抵押權(quán)，打印制式房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后要將首付款交至資金監(jiān)管賬戶(hù)，這正與合同為雙方設(shè)定的義務(wù)相吻合，根據(jù)汪秋香提供的其出售自己房屋的合同及被告周海珠提供的其與董鳳義的往來(lái)短信的內(nèi)容可以證實(shí)汪秋香已經(jīng)履行了將首付款準(zhǔn)備齊全的義務(wù)，但董鳳義未如約履行合同約定的注銷(xiāo)貸款義務(wù)，因此導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行的責(zé)任在于董鳳義。此外，到房屋管理部門(mén)打印買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是房管部門(mén)為了保證交易安全采取的措施，并不禁止當(dāng)事人之間自行達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，進(jìn)行評(píng)估是為收取各項(xiàng)稅費(fèi)提供依據(jù)，也不影響當(dāng)事人之間就實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行約定并據(jù)此履行。因此未打印買(mǎi)賣(mài)協(xié)議及未進(jìn)行評(píng)估均不構(gòu)成董鳳義不履行合同約定的注銷(xiāo)貸款義務(wù)的合理抗辯理由。至于董鳳義所稱(chēng)的汪秋香應(yīng)將首付款給付其用于償還銀行貸款一節(jié)，合同中沒(méi)有此項(xiàng)約定，二被告均予以否認(rèn)，旦其主張明顯不符合我市房管部門(mén)關(guān)于二手房交易管理規(guī)定，董鳳義的該項(xiàng)主張不予支持。
被告周海珠雖然在買(mǎi)賣(mài)合同上加蓋了漢唐盛世公司的公章且以該公司名義收取了董鳳義及汪秋香的信息服務(wù)費(fèi)。但其與漢唐盛世公司僅系加盟關(guān)系，其仍然是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自行承擔(dān)責(zé)任的個(gè)體工商戶(hù)，其在店堂內(nèi)懸掛的營(yíng)業(yè)執(zhí)照也是個(gè)體工商戶(hù)的執(zhí)照，其向買(mǎi)賣(mài)雙方披露的名稱(chēng)系漢唐盛世加盟店，因此董鳳義將其作為本案訴訟主體并無(wú)不當(dāng)，其應(yīng)當(dāng)作為合同的實(shí)際居間方享有合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。原、被告三方所簽訂的合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，該合同實(shí)際上包含了兩部分內(nèi)容，即買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的約定及買(mǎi)賣(mài)雙方與居間方關(guān)于居間合同的約定。對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)部分的約定，雖然涉訴房屋上設(shè)定有抵押權(quán)，但合同中業(yè)已約定了由抵押人即原告先行償還貸款后再到房屋管理部門(mén)辦理交易手續(xù)，因此，并未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該部分合同內(nèi)容合法有效。現(xiàn)原告（反訴被告）董鳳義起訴要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，被告（反訴原告）汪秋香亦同意解除，故合同中關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的約定應(yīng)當(dāng)予以解除。但導(dǎo)致合同解除的責(zé)任在于原告（反訴被告）董鳳義，因此，原告（反訴被告）董鳳義應(yīng)當(dāng)返還被告（反訴原告）汪秋香定金2萬(wàn)元。對(duì)于合同中關(guān)于居間的約定，原告（反訴被告）董鳳義雖然對(duì)被告周海珠的資質(zhì)提出質(zhì)疑，但資質(zhì)問(wèn)題屬于行政管理范疇，不當(dāng)然影響居間合同的效力，因此，該部分內(nèi)容亦合法有效。被告周海珠業(yè)已履行了合同約定的居間義務(wù)，且合同關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的約定未能履行的責(zé)任在于原告，合同中約定了非丙方原因?qū)е卤竞贤荒苈男?，則信息服務(wù)費(fèi)不退。因此，原告（反訴被告）董鳳義要求解除居間合同的約定并返還中介費(fèi)的請(qǐng)求，不予支持。
關(guān)于被告（反訴原告）汪秋香反訴要求原告（反訴被告）董鳳義賠償其損失的請(qǐng)求，因合同不能實(shí)際履行的責(zé)任在于原告（反訴被告）董鳳義，故原告（反訴被告）董鳳義應(yīng)當(dāng)向被告（反訴原告）汪秋香承擔(dān)違約責(zé)任。但根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。因此，被告（反訴原告）汪秋香同時(shí)要求原告（反訴被告）董鳳義雙倍返還定金并支付違約金，不予支持。對(duì)于其實(shí)際損失問(wèn)題，《合同法》規(guī)定此損失不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失，《合同法》還規(guī)定當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。根據(jù)本案情況，法院認(rèn)為被告（反訴原告）汪秋香主張的實(shí)際損失數(shù)額過(guò)高，按照合同約定計(jì)算的違約金46000元與其合理的損失基本相當(dāng)，可以此作為原告（反訴被告）董鳳義應(yīng)當(dāng)向其承擔(dān)的違約責(zé)任。
據(jù)此，天津市河?xùn)|區(qū)人民法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第四十四條、第九十三條第一款、第九十七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條、第一百一十五條、第一百一十六條、第一百一十九條、第四百二十六條之規(guī)定，判決：
一、本判決生效之日起，原告（反訴被告）董鳳義作為出售方、被告（反訴原告）汪秋香作為買(mǎi)受方、被告周海珠以漢唐盛世加盟店的名義作為居間方所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中關(guān)于坐落本市河?xùn)|區(qū)太陽(yáng)城綠萱園16-2-901號(hào)房屋買(mǎi)賣(mài)的約定解除；二、本判決生效之日起十日內(nèi)，原告（反訴被告）董鳳義返還被告（反訴原告）汪秋香定金20000元；三、本判決生效之日起十日內(nèi)，原告（反訴被告）董鳳義賠償被告（反訴原告）汪秋香違約金46000元；四、駁回原告（反訴被告）董鳳義其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回被告（反訴原告）汪秋香其他反訴請(qǐng)求。
一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未上訴，一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
【評(píng)析】
此案涉及《合同法》中關(guān)于違約責(zé)任的劃分、定金與違約金競(jìng)合以及居間方在合同解除時(shí)所處的法律地位等法律關(guān)系，具有一定的指導(dǎo)意義。
（一）關(guān)于居間合同的認(rèn)定原告董鳳義、被告汪秋香、周海珠三方所簽訂的合同實(shí)際上包含了兩個(gè)法律關(guān)系，即房屋所有人與房屋購(gòu)買(mǎi)人之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；房屋所有人、房屋購(gòu)買(mǎi)人與居間人之間的居間合同關(guān)系。
對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同部分，雖然涉訴房屋上設(shè)定有抵押權(quán)，但合同中業(yè)已約定了由抵押人即原告先行償還貸款后再到房屋管理部門(mén)辦理交易手續(xù)，并未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，系房屋所有人、房屋購(gòu)買(mǎi)人真實(shí)意思表示，該部分合同內(nèi)容合法有效。
居間合同中，被告周海珠雖以漢唐盛世公司的名義與董鳳義、汪秋香簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并收取了居間費(fèi)用，但周海珠與漢唐盛世公司僅系加盟關(guān)系，所簽訂加盟協(xié)議中約定，其加盟漢唐盛世公司連鎖體系，向漢唐盛世公司支付保證金及授權(quán)加盟費(fèi)，獲得漢唐盛世公司商號(hào)、商標(biāo)、VI形象系統(tǒng)及店面營(yíng)運(yùn)指導(dǎo)方案；自行負(fù)責(zé)開(kāi)拓市場(chǎng)與發(fā)展商戶(hù)，確保自己的經(jīng)營(yíng)行為、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)符合國(guó)家法律法規(guī)要求，違反此義務(wù)引起的任何法律責(zé)任均由其獨(dú)立承擔(dān)。可見(jiàn)，周海珠作為漢唐盛世加盟店的經(jīng)營(yíng)人員，仍然是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自行承擔(dān)責(zé)任的個(gè)體工商戶(hù)。周海珠在店堂內(nèi)懸掛的營(yíng)業(yè)執(zhí)照也是其個(gè)體工商戶(hù)的執(zhí)照，向買(mǎi)賣(mài)雙方披露的名稱(chēng)也為漢唐盛世加盟店。周海珠應(yīng)當(dāng)作為合同的實(shí)際居間方原告董鳳義雖然對(duì)被告周海珠的資質(zhì)提出質(zhì)疑，但資質(zhì)問(wèn)題屬于行政管理范疇，不當(dāng)然影響居間合同的效力，因此該部分內(nèi)容亦合法有效。
本案中，原告董鳳義起訴要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，被告汪秋香亦同意解除。雙方對(duì)合同解除合意一致，依據(jù)《合同法》第93條第1款之規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。但該合意解除的只是房屋所有人與房屋購(gòu)買(mǎi)人之間達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)合同部分，而非居間合同。因?yàn)榫娱g合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間合同為服務(wù)性合同，通常只有兩方當(dāng)事人，即為他方提供報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供交易媒介的居間人，以及給付報(bào)酬一方的委托人。《合同法》第426條規(guī)定，居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居問(wèn)人的報(bào)酬。第427條還規(guī)定居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。通過(guò)對(duì)上述法條的分析我們不難看出，在此類(lèi)居間合同糾紛中，居間人只要舉證證明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少則可以依據(jù)約定或者公平合理原則加以確定。
本案中，房屋所有人與房屋購(gòu)買(mǎi)人已經(jīng)就居間人所提供的居間服務(wù)達(dá)成了買(mǎi)實(shí)意向，并簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，至此合同約定的居問(wèn)事項(xiàng)已經(jīng)履行完畢。同時(shí)三方簽訂的合同中約定的“非丙方原因?qū)е潞贤荒苈男?，信息服?wù)費(fèi)不退”的條款符合法律規(guī)定，居間人周海珠業(yè)已履行了合同約定的居間義務(wù)，造成房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行的責(zé)任也不在居間人，居間人對(duì)合同不能履行并不存在過(guò)錯(cuò)，亦未違反居間合同中相關(guān)約定，并無(wú)違約行為，所以董鳳義要求解除居間合同并返還中介費(fèi)的請(qǐng)求，不應(yīng)支持。
（二）合同違約行為的認(rèn)定本案最大的爭(zhēng)議在于何方違約。原告董鳳義與被告汪秋香、周海珠對(duì)何方違約存在爭(zhēng)議。本案買(mǎi)賣(mài)的房屋為私產(chǎn)房屋，應(yīng)當(dāng)按照天津市二手房交易相關(guān)規(guī)定程序進(jìn)行。根據(jù)天津市二手房交易慣例，辦理二手房貸款手續(xù)，必須先到房管部門(mén)打印制式買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，買(mǎi)方將首付款打入資金監(jiān)管賬戶(hù)后才能到銀行辦理相關(guān)房屋貸款手續(xù)。合同雖未約定合同具體履行時(shí)間，但根據(jù)正常的交易慣例能夠推論出到房管部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)的開(kāi)始時(shí)間，至于具體時(shí)間雖然沒(méi)有約定，不會(huì)成為履行障礙。因此，該合同并非無(wú)法履行，董鳳義的主張不能成立。
按照天津市二手房交易的慣例，房管部門(mén)辦理交易手續(xù)時(shí)二手私產(chǎn)房上不應(yīng)設(shè)定有抵押權(quán)。為此，合同雙方在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定，甲方于2009年11月30日前自行將買(mǎi)賣(mài)房屋設(shè)定的貸款注銷(xiāo)完畢，乙方在2009年11月30日之前將首付款準(zhǔn)備齊全，雙方開(kāi)始辦理貸款手續(xù)。汪秋香已經(jīng)履行了將首付款準(zhǔn)備齊全的義務(wù)，但董鳳義未如約履行合同約定的注銷(xiāo)貸款義務(wù)，造成合同無(wú)法繼續(xù)履行。因此，導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行的責(zé)任在于董鳳義。
（三）定金與違約金的計(jì)算因董鳳義違約，汪秋香反訴其承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以支持。按照合同的約定，董鳳義應(yīng)當(dāng)向汪秋香承擔(dān)違約金責(zé)任。同時(shí)，按照《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，可以要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。在本案中，因原告董鳳義違約造成合同不能實(shí)際履行，汪秋香的合理?yè)p失與違約金的數(shù)額基本相當(dāng)，故其主張的損害賠償數(shù)額過(guò)高。法院據(jù)此判令原告承擔(dān)46000元違約金是恰當(dāng)?shù)摹?/p>
定金是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)，或訂立后、履行前，按合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢(qián)或其他代替物。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款?？梢?jiàn)，定金罰則與違約金并不能同時(shí)適用，當(dāng)事人可以根據(jù)自身遭受損失的情況，選擇其一。如同時(shí)要求雙倍返還定金和支付違約金，不能支持。被告汪秋香同時(shí)要求原告董鳳義雙倍返還定金并支付違約金，不符合《合同法》規(guī)定，不予支持，因此，董鳳義僅需向被告返還定金2萬(wàn)元。
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