一、開發(fā)商違約有哪些情形
（一）交樓缺驗收證以及延期交樓。
（二）交樓后與合同約定不符合。
還有很多的糾紛是因為購房人收樓后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入（大于3%）、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。但有時因為一些細小的質(zhì)量瑕疵導致與合同約定的交樓標準不符，則不應當看成是開發(fā)商的違約。
（三）不合理收費。
購房人關注的另外一個重要方面就是收費，哪些費用該收而哪些費用不該收。比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費，不能收取超出公攤部分的費用，不能強行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費（業(yè)主也可自行辦理）等等。如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。
（四）交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推委責任，未及時修繕。
房屋作為一種產(chǎn)品，發(fā)生質(zhì)量問題是難免的，但關鍵是發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。比如地下車庫漏水、墻皮開裂等等。在購房之初，購房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費，解決這些問題是開發(fā)商或者物業(yè)責無旁貸的。
二、什么情況下才算是開發(fā)商違約
（一）逾期交付房屋
逾期交房是指開發(fā)商在合同約定的交房時間未交付房屋，這是目前存在的最普遍問題。很多購房者雖然明知開發(fā)商逾期交付房屋，并且沒有任何免責事由，但因為可以要求的違約金很少或因為違約時間不是很長就沒有主張，這實際是對開發(fā)商違約行為的一種縱容。
（二）開發(fā)商一房二賣
開發(fā)商一房二賣是指開發(fā)商先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，給購房者造成了嚴重的損害的違約行為。在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：
1、兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權證。
2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權證。
（三）開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量存在問題
開發(fā)商建筑的房屋質(zhì)量問題可以分為一般質(zhì)量問題和嚴重質(zhì)量問題。一般質(zhì)量問題包括：裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等；嚴重質(zhì)量問題包括竣工驗收不合格。
（四）開發(fā)商交付的精裝房存在質(zhì)量問題或與樣板間不同
購房者購買精裝修房，通常價格要比清水房多付房款，但在房屋交付后卻發(fā)現(xiàn)交付的精裝房與開發(fā)商展示的樣板房有很大的差距。一般購房者因缺乏專業(yè)知識，無法判斷其潛在的質(zhì)量缺陷，比如設計缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。
（五）開發(fā)商未按期辦理產(chǎn)權過戶
開發(fā)商往往借口辦理產(chǎn)權登記的資料不齊，房管部門不給辦理初始登記，才造成業(yè)主辦理不了產(chǎn)權證，但開發(fā)商以商品房買賣合同中沒有約定逾期辦理產(chǎn)權證的違約金來推卸責任。
（六）變更規(guī)劃設計
1、開發(fā)商不按批準用途開發(fā)房地產(chǎn)。
2、未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變原來規(guī)劃的樓層高度和房屋用途，破壞規(guī)劃設計要求，致使原業(yè)主生活方便、或采光、通風、寧靜的環(huán)境、空氣質(zhì)量等受到破壞。
3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等，導致小區(qū)容積率增大、綠化率縮小、小區(qū)公建減少。
4、開發(fā)商違反規(guī)劃設計變更告知義務。
（七）逾期辦理產(chǎn)權證
周鴻律師辦案心得：在辦案過程中要明確當事人的訴求，并搜集與訴求相關的證據(jù)，減少訴訟風險，同時要學會對立的看待問題，找出存在的瑕疵；同時，應著重收集與案件相關的法律法規(guī)，收集相關的案例，開拓自己的思路，盡可能最大范圍的維護當事人合法權益！
關注微信“周鴻律師”(微信號zhouhong_lawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務必注明來源“周鴻律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：河南有道律師事務所
咨詢電話： 13623833908
關注周鴻合同、勞動、交通事故律師，即時了解合同、勞動、交通事故的最新法律信息，一對一預約專家律師詳細咨詢，用法去幫您。
執(zhí)業(yè)律所：河南有道律師事務所
咨詢電話：13623833908
關注周鴻合同、勞動、交通事故律師，即時了解合同、勞動、交通事故的最新法律信息，一對一預約專家律師詳細咨詢，用法去幫您。
使用微信掃描二維碼
關注周鴻律師
