依據(jù)目前的法律規(guī)定，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。購(gòu)房者可要求退房的理由有哪些？退房后的法律后果是怎樣的？
一、購(gòu)房者可要求退房的理由
第一，延期交房。在合同中約定的交房日到期后，開發(fā)商卻遲遲不通知購(gòu)房人入住。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是一個(gè)月至三個(gè)月不等，在延遲期限內(nèi)開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款，從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交付日期所發(fā)生的利息計(jì)算；如果開發(fā)商在這個(gè)期限后仍不能交房，購(gòu)房人有權(quán)解除合同，要求開發(fā)商返還購(gòu)房款及利息。
第二，開發(fā)商手續(xù)不全，導(dǎo)致合同無(wú)效。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商銷售房屋必須已經(jīng)辦齊了相關(guān)手續(xù)，取得“五證”,即建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、開工許可證、商品房銷售或預(yù)售許可證。如果證件不全，開發(fā)商與購(gòu)房人簽署的合同就屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。
第三，規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)生重大變更。在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在重大變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)重大設(shè)計(jì)的情況，使得變更后的房屋與購(gòu)房者的預(yù)想發(fā)生了嚴(yán)重背離，購(gòu)房人可依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。
第四，拿不到產(chǎn)權(quán)證。由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，買房人就可以要求退房。例如開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問(wèn)題導(dǎo)致購(gòu)買樓盤的購(gòu)房人入住多年后仍然無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況，購(gòu)房人就可以要求退房。
第五，實(shí)測(cè)面積與合同約定面積的誤差超過(guò)3%.建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，購(gòu)房人有權(quán)退房。
第六，房屋質(zhì)量不合格。商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房。這是今年3月15日啟用的新版合同規(guī)定的，購(gòu)房人退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還全部已付款，并支付利息，給購(gòu)房人造成損失的由開發(fā)商賠償。因此為檢測(cè)而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。
第七，房屋質(zhì)量導(dǎo)致無(wú)法居住。根據(jù)2003年出臺(tái)的最高法院司法解釋，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以要求開發(fā)商退房并賠償損失。比如由于建筑施工導(dǎo)致房?jī)?nèi)空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)影響居住人健康；房?jī)?nèi)噪聲超標(biāo)影響居住等。
第八，房屋被開發(fā)商抵押。如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在沒(méi)有告知購(gòu)房人房產(chǎn)已經(jīng)被抵押的情況下出賣房屋，購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房人可以要求退房。
二、退房后的法律后果
1、房屋差價(jià)可以要求賠償
根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，合同法律關(guān)系中一方違約給另一方造成損失的，守約方可以要求違約方進(jìn)行賠償。房屋的差價(jià)損失是由于開發(fā)商提供的房屋質(zhì)量不合格、嚴(yán)重違約造成的，是購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)損失之一。因?yàn)槿绻?gòu)房者購(gòu)買其他房屋也可以獲得房屋溢價(jià)，即便將購(gòu)房款存進(jìn)銀行也可以獲得利息。是開發(fā)商的違約導(dǎo)致了購(gòu)房人可得利益的損失。
但是，要證明房屋的漲價(jià)情況，就要提供同等地段或同一個(gè)小區(qū)，同等戶型、面積的房屋現(xiàn)售價(jià)的證據(jù)，比如開發(fā)商的銷售廣告、房屋買賣合同或者鄰居的證人證言等。若個(gè)人無(wú)法取證，可在訴訟階段申請(qǐng)法院實(shí)地調(diào)查取證或申請(qǐng)法院委托中介機(jī)構(gòu)給出專業(yè)意見。
2、租金賠償標(biāo)準(zhǔn)不高于自家房屋出租所得
房屋租金可以要求賠償。賠償時(shí)間從發(fā)現(xiàn)房屋隱患搬出來(lái)租房開始，到開發(fā)商退賠房款后的一個(gè)合理購(gòu)房期間為止，包括實(shí)際購(gòu)房及裝修時(shí)間及購(gòu)買期房需要等待的時(shí)間。
租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)為購(gòu)房人租房的實(shí)際支出租金額，但不能高于購(gòu)房者所購(gòu)買的房屋予以出租可獲取的租金數(shù)額，或同等面積、同等地段的出租房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)。
3、房屋質(zhì)量問(wèn)題不能要求精神損失費(fèi)
購(gòu)房者還可以要求開發(fā)商賠償為交涉解決糾紛所涉及的交通費(fèi)用和誤工費(fèi)用等。但是根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，由于房屋質(zhì)量不合格退房目前尚不能要求精神損失賠償。
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