甲采用按揭方式購(gòu)買了一套商品房。然而，甲在向銀行辦理按揭手續(xù)時(shí)，未獲銀行審批。于是甲請(qǐng)求解除合同，并讓開發(fā)商退還首付款，而開發(fā)商要求甲賠付違約金后再退首付款，但他們簽購(gòu)房合同時(shí)并未提及辦不了貸款要賠付違約金，因貸款辦不下來(lái)，甲需要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。
案例中，甲是否需要承擔(dān)違約責(zé)任主要看甲對(duì)未能辦理按揭是否有過(guò)錯(cuò)。若是由于甲個(gè)人的原因未能辦理按揭，則開發(fā)商有權(quán)要求解除合同和賠償損失，但是賠償損失與賠償違約金是兩個(gè)概念，前者要求開發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任，后者要求合同有相關(guān)約定。若是因不可歸責(zé)雙方的原因，例如：政策變動(dòng)、天災(zāi)、政府行為等等導(dǎo)致未能辦理按揭，則甲可以要求解除合同，并要求開發(fā)商返還首付款及其利息。當(dāng)然，對(duì)于無(wú)法辦理按揭的原因，甲負(fù)有舉證責(zé)任。
周鴻律師辦案心得：在辦案過(guò)程中要明確當(dāng)事人的訴求，并搜集與訴求相關(guān)的證據(jù)，減少訴訟風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要學(xué)會(huì)對(duì)立的看待問(wèn)題，找出存在的瑕疵；同時(shí)，應(yīng)著重收集與案件相關(guān)的法律法規(guī)，收集相關(guān)的案例，開拓自己的思路，盡可能最大范圍的維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益！
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