二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。不得上市出售的房屋有哪些？影響二手房價格的因素是什么？
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一、二手房
二手房：新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為“一手”,第二次交易則為“二手”.因此，“二手房”是相對于開發(fā)商手中的商品房而言的。
經(jīng)過一手買賣之后再上市交易的房產(chǎn)均被稱為二手房。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。
有些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的人，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。
二、不得上市出售的房屋
據(jù)有關(guān)規(guī)定，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易，但不是所有的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房都可以，千萬不要只貪圖便宜而買賣法律規(guī)定不得上市出售的房屋，這種房子主要有以下幾種類型：
1.以低于房改政策規(guī)定的價格購買而且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價款的；
2.住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價款及裝修費(fèi)用的；
3.處于籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
4.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
5.已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
6.上市出售后形成新的住房困難的；
7.擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
8.法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。根據(jù)房改有關(guān)政策，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房。
三、影響二手房價格的因素
房子價格最主要的還是由地價和建筑物決定的[2],在這一點(diǎn)上，新房和舊房并沒有什么本質(zhì)區(qū)別。
決定地價的有以下八大因素：
1.位置、面積
地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。
一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價格才會比較高，房子的價格也會比較高。
2.地形、地質(zhì)
不良的地形會增加工程前期施工的費(fèi)用，提高建筑成本，也會影響土地功能的發(fā)揮，因而地價較低。例如，在山坡上已建有一個工廠，則處于其下風(fēng)口的平坦地的價格也許要比處于其上風(fēng)口處的山坡地價格還要低。
3.形狀、用途
一般來說，三角形等不規(guī)則土地，由于利用率低，其價格自然也會有所降低。
而商業(yè)用地價格高于工業(yè)用地；工業(yè)用地價格高于住宅用地。
4.交通、環(huán)境
土地附近的街道是否屬于主干道，主干道鋪設(shè)狀況、寬窄程度、運(yùn)輸?shù)谋憷徒煌ǖ姆奖闩c否，都會影響土地的價格。
5.朝向、樓層
良好的房屋朝向和適當(dāng)?shù)臉菍佑欣陉柟獾纳淙?，有利于通風(fēng)，可以改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心健康有益。
6.采光、通風(fēng)
房屋門窗的方向與設(shè)計對于保持充足的光線和良好的通風(fēng)有很大影響。住宅的采光要求符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，住宅的通風(fēng)要求開啟門窗可以保證室內(nèi)外空氣自由流動，特別是在炎熱的夏天要有穿堂風(fēng)。
7.建設(shè)質(zhì)量
質(zhì)量問題是在選購商品房的過程中很難把握的問題。是否具有《質(zhì)量合格證書》是衡量其質(zhì)量好壞的一個重要標(biāo)志。
8.物業(yè)管理狀況安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)公司，只能是居而不安。因此，購房者在購房的同時還要選擇一家好的物業(yè)管理公司，以保證居住時的舒適的方便。
土地的環(huán)境質(zhì)量包括自然環(huán)境與人工環(huán)境兩部分。
對于居住用地來說，公共服務(wù)設(shè)施齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完備，遠(yuǎn)離污水處理設(shè)施的土地，價格自然會比較高。
另外，政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規(guī)劃指標(biāo)的限制，也會影響土地價格。
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