【摘要】
法律關(guān)系的確定，關(guān)系到法律的正確適用。本文從一個名為合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同糾紛入手，透過一系列表面現(xiàn)象，分析了該案中的一系列法律關(guān)系，從而指導(dǎo)正確的法律適用。
【案情】
原告（反訴被告）：中國下商銀行昆明市牡丹支行（以下簡稱牡丹支行）。
被告（反訴原告）：昆明鴻城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鴻城公司）。
第三人：昆明霞光屋業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱霞光公司）。
霞光公司原系牡丹支行自辦的經(jīng)濟實體，具有法人資格。1997年12月5日，鴻城公司與霞光公司簽訂一份《投資聯(lián)建協(xié)議書》，約定聯(lián)建房屋位于濱江路與人民中路交叉口，建筑面積以軸線計算5992．90M平方層高6層；下程款預(yù)算3475．88萬元，造價5800元/M平方最后以實際竣工面積計算為準(zhǔn)；鴻城公司負責(zé)新建房屋的相關(guān)手續(xù)（如征地、規(guī)劃等）及上建，組織項目竣工驗收，并于驗收后120人內(nèi)，將房產(chǎn)證辦理到霞光公司名下；霞光公司負責(zé)聯(lián)建項目的資金籌措，按照下程進度合理支付下程款，并有權(quán)對施工過程進行監(jiān)督。同時對交房日期約定：鴻城公司確保霞光公司1998年12月進場裝修，并保證霞光公司的裝修能夠正常進行，鴻城公司務(wù)必于1999年2月28日前按標(biāo)準(zhǔn)交房給霞光公司。雙方并約定了違約責(zé)任條款。當(dāng)日，鴻城公司又與牡丹支行簽訂一份《補充協(xié)議書》，明確根據(jù)《投資聯(lián)建協(xié)議書》的精神，對未盡事宜補充約定：（一）鴻城公司與牡丹支行聯(lián)合建設(shè)“鴻城廣場”，鴻城公司同意以優(yōu)惠價5800元/M平方的造價為牡丹支行建設(shè)“鴻城廣場”裙樓5992．90M平方同時，贈送五個泊車位給牡丹支行；（二）按國家信貸政策，在抵押擔(dān)保落實的前提下，牡丹支行同意貸款人民幣3000萬元在“鴻城廣場”下程建設(shè)期間支持鴻城公司，貸款利率按國家規(guī)定貸款利率執(zhí)行。貸款分次到位；（三）本《補充協(xié)議書》是《投資聯(lián)建協(xié)議書》的補充部分，與《投資聯(lián)建協(xié)議書》具有同等法律效力。199A年2月26日，鴻城公司取得位于昆明市敷潤橋、東臨盤龍江綠化帶、南至人民中路、西至青年路、北臨西南航空護村總站共3743．12M平方即現(xiàn)鴻城賽特廣場）的土地使用權(quán)。同年10月7日，鴻城公司取得《商品房預(yù)售許可證》。1998年8月11日，中國下商銀行下發(fā)《中國下商銀行撤銷、關(guān)閉、轉(zhuǎn)讓所辦經(jīng)濟實體的實施意見》，就中國下商銀行撤銷、關(guān)閉、轉(zhuǎn)讓所辦經(jīng)濟實體的下作提出具體實施意見。同年12月29日，鴻城公司向牡丹支行報告：根據(jù)1997年12月5日我公司與貴司簽訂的《投資聯(lián)建協(xié)議》，由于貴司的原因，購買面積有所減少，由原來的1—6層改為1—4層（具體而積由實際竣工面積計算），價格按6100元/M平方計算。當(dāng)日，鴻城公司并向霞光公司出具《承諾書》，述稱因種種原因，建筑下期有所推后，承諾其確保霞光公司1999年3月進場裝修，保證該公司的裝修能夠正常進行，并在1999年5月31日按標(biāo)準(zhǔn)交房給霞光公司。
1999年9月23日，鴻城公司與牡丹支行簽訂《投資聯(lián)建補充協(xié)議書》，明確因霞光公司撤銷，由牡丹支行代霞光公司行使原霞光公司在協(xié)議中的權(quán)利和義務(wù)，原鴻城公司與霞光公司簽訂的《投資聯(lián)建協(xié)議書》終止，由鴻城公司與牡丹支行重新簽訂《投資聯(lián)建補充協(xié)議書》，同時牡丹支行所需房屋而積減少，經(jīng)雙方再次協(xié)商，原協(xié)議書中有關(guān)條款需進行修改，重新補充約定：聯(lián)建房屋位于濱江路與人民中路交叉口，建筑面積約2817．59M平方，位置在一至四層、六至九軸線間，泊車位兩個；下程款預(yù)計為1718．73萬元，每平方米造價6100元，最后以實際竣工建筑面積并按照建設(shè)部商品房銷售面積計算規(guī)則實際計算為準(zhǔn)；鴻城公司負責(zé)新建房屋的有關(guān)手續(xù)（如征地、規(guī)劃等）及房屋建設(shè)，負責(zé)組織項目竣工驗收逼供于驗收后60人內(nèi)將房產(chǎn)證代辦到牡丹支行名下；牡丹支行負責(zé)聯(lián)建項目的資金籌措，按下程進度合理支付下程款及其他相關(guān)費用，有權(quán)對施工過程進行監(jiān)督；鴻城公司確保1999年10月牡丹支行的施下隊伍進場裝修，并務(wù)必于1999年12月30日前交房給牡丹支行使用。雙方并約定違約責(zé)任條款為：本協(xié)議一經(jīng)簽訂，即產(chǎn)生法律效力，任何一方不得違反，否則，必須支付對方賠償金及違約金。其中，每推遲一人交房，鴻城公司向牡丹支行支付違約金5600萬元。霞光公司事后對該協(xié)議予以追認。2000年3月13日，鴻城公司發(fā)函予牡丹支行，稱聯(lián)建建筑已具備入住裝修條件，其已多次口頭通知牡丹支行接收入住，但時至今日未予答復(fù)，是否該行對聯(lián)建鴻城廣場事宜另有打算，希早日告知03月15日，牡丹支行復(fù)函：其已于2000年2月13日將《關(guān)于牡丹支行營業(yè)辦公場地進場裝修及需裝修費用的報告》上報其主管單位，因其管理體系裝修下程等必須逐級上報，待上級行批復(fù)后方可進場。為此其需等上級行批復(fù)后方可進場進行裝修。
2000年11月28日，鴻城公司與昆明合禾商業(yè)管理有限公司簽訂《租賃合同》，將鴻城廣場地下一層、地上一至一七層的場地租予昆明合禾商業(yè)管理有限公司。12月8日，昆明合禾商業(yè)管理有限公司又與若歸納案外人簽訂了招商合同。2001年4月13日，牡丹支行與鴻城公司雙方就交房時間等問題開會協(xié)商。4月18日，鴻城公司向牡丹支行承諾：房屋正式交付使用時間為2001年10月1日。同年7月30日，鴻城公司致函牡丹支行，稱由昆明市及盤龍區(qū)政府牽頭，其與國內(nèi)著名的商業(yè)管理公司——北京賽特集團在首屆“民營企業(yè)交易會”上，簽訂了“鴻城廣場”商業(yè)管理合同，引進賽特集團對該項目商場進行全而商業(yè)管理，希望與牡丹支行積極磋商，懇請該行退出“鴻城廣場”。2001年8月8日、9日，牡丹支行兩次書面通知鴻城公司交付房屋并停止裝修。同年10月3日，牡丹支行又再次致函鴻城公司，稱鴻城公司承諾2001年6月30日交房進場裝修，但未見任何口頭或書面通知，其一切裝修準(zhǔn)備下作就緒，請鴻城公司接此函后十日內(nèi)給予書面答復(fù)。2001年8月9日起至訴訟期間，鴻城公司將雙方爭議的部分房屋另銷售予他人。同年9月28日，鴻城廣場（包括爭議標(biāo)的物一、三、四層樓）開業(yè)，11月28日，一層樓開業(yè)，該商場全而營業(yè)。
關(guān)于工程款項的支付。1997年12月12日以及1998年1月25日，霞光公司分兩次以下程進度款為由轉(zhuǎn)帳給鴻城公司695萬元。1998年12月31日，牡丹支行又以聯(lián)建工程款名義轉(zhuǎn)給鴻城公司300萬元。鴻城公司的所實施的鴻城廣場建筑行為取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《施下許可證》。另牡丹支行為此訴訟支付律師代理費85500元。
【審判】
法院審理認為：根據(jù)鴻城公司與霞光公司簽訂的《投資聯(lián)建協(xié)議書》和牡丹支行與鴻城公司簽訂的《投資聯(lián)建補充協(xié)議書》的內(nèi)容，牡丹支行的權(quán)利是取得房屋，義務(wù)是向鴻城公司支付建房資金，鴻城公司的權(quán)利是收取建房資金，義務(wù)是交付房屋。根據(jù)我國《合同法》“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同”之規(guī)定，本案雙方當(dāng)事人的行為既非投資又非聯(lián)合經(jīng)營，故該兩份協(xié)議應(yīng)為買賣合同。鴻城公司將應(yīng)交付的房屋出租出售，構(gòu)成違約，應(yīng)根據(jù)雙方的合同約定和法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時，因鴻城公司的行為致雙方門立合同的目的已不能實現(xiàn)，合同的效力因無法履行而終止鴻城公司應(yīng)歸還牡丹支行支付的購房款，承擔(dān)同期銀行利息，并按每5600元的標(biāo)準(zhǔn)向牡丹支行支付從1999年12月30日起至2001年8月23日止的違約金。對于鴻城公司之反訴，因霞光公司要撤銷的事實存在，并非故意告知對方虛假情況，或者有意隱瞞事實，誘使對方作出錯誤的意思表示，故其反訴請求不成立。同時，因牡丹支行與鴻城公司簽門的《投資聯(lián)建補充協(xié)議書》終止了霞光公司與鴻城公司訂立的《投資聯(lián)建協(xié)議書》，且霞光公司事后亦追認，故無須再撤銷《投資聯(lián)建協(xié)議書》。對于牡丹支行因訴訟而發(fā)生的律師代理費，因違約金已足以彌補該損失，故不再予以支持。法院依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第106條第1款、第112條第2款、第134條第1款第4、8項及《中華人民共和國民事訴訟法》第64條第1款之規(guī)定，作出如下判決：
一、由被告（反訴原告）昆明鴻城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效后十日內(nèi)退還原告（反訴被告）中國工商銀行昆明市牡丹支行購房款及按同期中國人民銀行流動資金貸款利率計算的利息。
二、由被告（反訴原告）昆明鴻城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效后十日內(nèi)支付原告（反訴被告）中國下商銀行昆明市牡丹支行違約金。
三、駁回原告（反訴被告）中國下商銀行昆明市牡丹支行的其他訴訟請求。
四、駁回被告（反訴原告）昆明鴻城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
本訴案件受理費、反訴案件受理費、保全費，由被告（反訴原告）昆明鴻城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
判決后，原告（反訴被告）牡丹支行與被告（反訴原告）鴻城公司均未提出上訴。
【評析】
該案立案案由為合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛。該案所涉標(biāo)的物位于昆明市商業(yè)繁華地段，現(xiàn)已開辦為在本市具有一定知名度的“鴻城賽特商場”正常經(jīng)營，故此案的處理為社會所關(guān)注。該案雙方當(dāng)事人對事實無爭議，主要爭議點在于如何正確適用法律處理該案。本案主要涉及以下幾個方面的問題：
第一，如何界定原、被告之間的法律關(guān)系。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：依法取得的上地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。故原、被告雙方可依法共同合資、合作開發(fā)鴻城廣場。所謂合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中與其他法人或者自然人就合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)所簽訂的各種合同，如合作建房合同等。故此類合同所設(shè)立的合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系要求合資、合作雙方共同投資，合作開發(fā)經(jīng)營，同時也必然要求雙方風(fēng)險共擔(dān)。其中，作為合作建房，在行為上表現(xiàn)為取得上地使用權(quán)的一方以上地使用權(quán)作為出資，這種出資的完成以上地使用權(quán)變更為合作雙方共有為標(biāo)志，另一方以資金作為投入，共同合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。本案原、被告雙方訂立的合同為《投資聯(lián)建補充協(xié)議書》，該協(xié)議名為聯(lián)建，但內(nèi)容主要約定了牡丹支行以6100元/M平方之價格向鴻城公司支付鴻城商場1—4層的下程進度款，牡丹支行因此而取得該商場1—4層的產(chǎn)權(quán)。此約定僅設(shè)定了牡丹支行支付1—4層下程進度款之義務(wù)，對鴻城公司如何出資、雙方如何共同開發(fā)、共同經(jīng)營無相關(guān)約定，事實上亦未形成鴻城公司以其取得的上地使用權(quán)作為投資并辦理上地使用權(quán)登記變更手續(xù)、雙方合作開發(fā)、共同經(jīng)營的行為，故原、被告雙方不構(gòu)成合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同法律關(guān)系。
從本案看，雙方的行為符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第36條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。本案鴻城公司作為該上地的使用權(quán)人、鴻城廣場下程的建設(shè)方，將原始取得該廣場所有權(quán)，在牡丹支行按約支付完下程進度款后，即取得對將來鴻城廣場1—4樓的產(chǎn)權(quán)，故原、被告雙方存在一買賣行為，買賣的標(biāo)的物為預(yù)期商品房，下程進度款實為牡丹支行為將來可取得的房產(chǎn)所支付的購房款，故雙方當(dāng)事人之間實質(zhì)上建立了一個商品房預(yù)售法律關(guān)系。
第二、關(guān)于《投資聯(lián)建補充協(xié)議書》的效力問題。
牡丹支行與鴻城公司簽訂的《投資聯(lián)建補充協(xié)議書》名為聯(lián)建，實為商品房預(yù)售，作為銷售方的鴻城公司依法取得該地上地使用權(quán)、建設(shè)“三證”及商品房預(yù)售許可，故設(shè)定雙方商品房預(yù)售關(guān)系的《投資聯(lián)建補充協(xié)議書》合法有效。鴻城公司將已預(yù)售給牡丹支行的鴻城廣場1—4層房屋又轉(zhuǎn)售或租賃給他人，違反了協(xié)議約定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第三、關(guān)于違約責(zé)任的法律適用。
這是本案適用法律所涉及到的第三個方面的問題。鴻城公司違約，如何來承擔(dān)法律責(zé)任。首先，關(guān)于法律適用，因雙方的補充協(xié)議書系在《中華人民共和國合同法》實施前簽訂，故本案不適用《合同法》，而應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國民法通則》進行調(diào)整。本案合同標(biāo)的物已轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)租于他人，且成為知名商場正常經(jīng)營，故繼續(xù)履行合同已不具現(xiàn)實性。根據(jù)《民法通則》第112條第2款規(guī)定：當(dāng)事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數(shù)額的違約金，也可以在合同中約定對于違反合同而產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。本案原、被告雙方在協(xié)議中約定違約責(zé)任條款為：每遲延一人交房，鴻城公司須向牡丹支行支付違約金5600元。此違約金性質(zhì)屬懲罰性違約金，而我國法律法規(guī)并無對商品房預(yù)售違約金最高額或最低額的限制，故此違約責(zé)任條款無須由法院根據(jù)合同正義原則進行主動調(diào)整，而應(yīng)當(dāng)尊重合同自由原則，維護合同的嚴(yán)肅性。昆明市中級人民法院依合同約定判決鴻城公司所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任正確。
本案主要涉及以上三個法律適用的爭議，對鴻城公司反訴認為《投資聯(lián)建補充協(xié)議書》系牡丹支行實施欺詐所為，因霞光公司將被撤銷的事由存在，鴻城公司也明確知曉，故小存在欺詐事實，對此主張不予采納是正確的。昆明市中級人民法院對該案法律關(guān)系的性質(zhì)認定正確，適用法律適當(dāng)。宣判后，原來十分突出的矛盾得以合理、合法的解決，雙方當(dāng)事人均服判，未上訴。這件具有一定社會影響的案件通過公開，透明、公正的審判得以圓滿有效解決，體現(xiàn)了公正執(zhí)法，取得了較好的社會效果。
【注釋】
作者簡介：孟靜（1970—），女，云南省昆明市人，昆明中中級人民法院法官。
[1]昆明市中級人民法院，云南昆明，650228
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