集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán)。集體土地使用權(quán)的主要來源是什么？租賃機(jī)制是怎樣的？
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一、集體土地使用權(quán)的主要來源
集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
集體土地使用權(quán)的主體為特殊民事主體，主要為集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)和公益性組織，只有法律、行政法規(guī)規(guī)定允許的個(gè)別情況下，才可包括集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。
目前，中國(guó)的集體土地使用權(quán)的來源有：
1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企事業(yè)
第一，依法使用集體土地（參照國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行過用地補(bǔ)償和安置）；
第二，1982年以前通過與被用地單位簽訂協(xié)議使用的集體土地；
第三，1962年以前調(diào)用集體土地沒有退還的；
第四，1982年以前農(nóng)民集體自行使用本集體的土地；
第五，過去經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)或同意，并進(jìn)行一定的土地調(diào)整或補(bǔ)償?shù)模?/p>
第六，沿用已撤銷企、事業(yè)單位閑置的土地。
2、宅基地
第一，集體撥用；
第二，私有宅基地轉(zhuǎn)來；
第三，通過繼承、購(gòu)買房產(chǎn)使用集體土地。
3、農(nóng)業(yè)用地
第一，與集體簽訂承包合同；
第二，與原承包人（使用人）在集體參與下簽訂轉(zhuǎn)包合同；
第三，承包開發(fā)利用集體四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）；
第四，以拍賣、協(xié)議、招標(biāo)等方式有償取得集體荒地的開發(fā)、使用權(quán)。
二、集體土地使用權(quán)的租賃機(jī)制
集體土地使用權(quán)租賃的程序：
1、與有關(guān)土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、租金及支付等事項(xiàng)做出明確約定。
2、在租賃合同簽署后，15日內(nèi)由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)。
3、租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到有關(guān)部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。
土地使用權(quán)出租設(shè)定登記不涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更。因此，土地使用權(quán)出租設(shè)定登記不需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后，即可直接進(jìn)行注冊(cè)登記。通過租賃方式取得集體土地使用權(quán)的，在土地開發(fā)使用時(shí)應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
除通過租賃方式合法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”的行為外，其他租賃行為均為無效行為，雙方當(dāng)事人所簽訂的土地租賃合同等協(xié)議也因會(huì)違反強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致合同無效，造成企業(yè)損失。
1、擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。
2、未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權(quán)的企業(yè)和個(gè)人，一旦租賃合同被認(rèn)定為無效，其上興建的廠房等設(shè)施也會(huì)因合同無效而被認(rèn)定為違章建筑而得不到補(bǔ)償。
對(duì)于需要取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)而言，要充分利用現(xiàn)有的法律規(guī)則來規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)：
1、租賃集體土地上已有的房屋建筑
雖然法律規(guī)定限制農(nóng)村集體土地的租賃，但法律并未規(guī)定限制農(nóng)村房屋的租賃。企業(yè)可以通過租賃集體土地上已有的房屋滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的需要。但需要注意的前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。
2、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)
適用于需要解決用地問題的企業(yè)會(huì)面臨解決整個(gè)企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列其他問題，而對(duì)于需要取得大面積土地用于長(zhǎng)久生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并需要興建大批廠房的企業(yè)，建議企業(yè)從源頭開始按照相應(yīng)規(guī)定程序拿地，以避免因?yàn)楹贤瑹o效等情形造成企業(yè)損失。
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