內(nèi)容摘要：
夫妻共同所有的房產(chǎn)登記在一方名下，且被表明“單獨(dú)所有”。容易使公眾誤認(rèn)為房屋歸夫或妻一個(gè)人所有。這樣的情況下，夫妻共有財(cái)產(chǎn)容易被單方擅自處分，侵害另一方的合法權(quán)益。
案情回放
張女與王男1998年結(jié)婚。2000年，王男單位福利分房，張女和王男共同出資購(gòu)買(mǎi)了一套兩居室房屋，登記在王男名下。張女和王男的夫妻感情一般，但為了孩子，雙方都沒(méi)有提到過(guò)離婚。
時(shí)光荏苒，張女和王男都已經(jīng)過(guò)了不惑之年。子女也已經(jīng)長(zhǎng)大成人。張女和王男終于可以離婚了。雙方本來(lái)想把這套共有的房屋賣(mài)掉之后，分完房款后離婚的?？墒?，王男私下從房管局辦理了房本，房本共有人一欄赫然寫(xiě)著：“單獨(dú)所有”。
王男趁張女回娘家時(shí)，將房屋賣(mài)給了陳某夫婦。王男一人攜巨款“人間蒸發(fā)”了。張女從娘家回來(lái)時(shí)發(fā)現(xiàn)陳某夫婦正在裝修新房，而且房產(chǎn)證已經(jīng)變更為陳某，共有人一欄仍然寫(xiě)著“單獨(dú)所有”。張女將王男和陳某告上法庭，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
法庭審理過(guò)程中，陳某夫婦認(rèn)為他們購(gòu)房時(shí)，看到房本共有人一欄表明單獨(dú)所有，便認(rèn)為屬于王男個(gè)人所有，與配偶無(wú)關(guān)。所以，陳某與王男簽訂了購(gòu)房合同，交付房款，并辦理了房屋變更登記手續(xù)。
經(jīng)過(guò)法庭審理，法院最終認(rèn)定陳某夫婦購(gòu)買(mǎi)張女和王男的房屋屬于善意取得，購(gòu)房有效，駁回了張女的訴訟請(qǐng)求。
上述案例在現(xiàn)實(shí)生活中不斷上演，在感嘆張女被“單獨(dú)所有”的同時(shí)，購(gòu)房人陳某之妻同樣也被“單獨(dú)所有”了。在法庭上，陳某之妻作為陳某的代理人出庭應(yīng)訴，真不知道她是怎么理解“單獨(dú)所有”的。是屬于他們夫妻共同所有還是屬于她丈夫陳某單獨(dú)所有？
“單獨(dú)所有”并不是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律術(shù)語(yǔ)。至今為止，我國(guó)尚沒(méi)有有關(guān)機(jī)關(guān)，比如人大常委會(huì)、最高法院等機(jī)關(guān)或者法律專(zhuān)家對(duì)該詞進(jìn)行定義或者解釋。但是，實(shí)踐當(dāng)中，尤其是房屋管理部門(mén)赫然將單獨(dú)所有標(biāo)注在房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)里。
單獨(dú)所有，一般人會(huì)認(rèn)為，是指房本登記的產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋享有合法的產(chǎn)權(quán)，且沒(méi)有爭(zhēng)議。但是，在家庭關(guān)系內(nèi)部，尤其是在夫妻關(guān)系中，單獨(dú)所有就有爭(zhēng)議了。如果說(shuō)單獨(dú)所有就是指該不動(dòng)產(chǎn)歸登記產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有，與配偶、父母、子女、任何其他第三人無(wú)關(guān)，那么，房產(chǎn)登記部門(mén)就不會(huì)再輕易使用“單獨(dú)所有”了。
“單獨(dú)所有”這個(gè)詞的出現(xiàn)，也是有其緣由的?！吨腥A人民共和國(guó)婚姻法》（2001年）第十七條和第十八條對(duì)夫妻關(guān)系存續(xù)期間獲得贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的歸屬問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定除遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)外，婚內(nèi)通過(guò)贈(zèng)與或遺囑繼承獲得的財(cái)產(chǎn)均歸夫妻共同所有?！痘橐龇ㄋ痉ń忉尪罚?003年）第二十二條第二款進(jìn)一步明確了，“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外?！?/p>
基于上述規(guī)定，如何確定房屋等不動(dòng)產(chǎn)是否歸于個(gè)人所有，并確定跟配偶無(wú)關(guān)。歷史需要一個(gè)詞的出現(xiàn)，那么，“單獨(dú)所有”“獨(dú)自所有”“個(gè)人所有”便應(yīng)運(yùn)而生。房屋管理部門(mén)偏偏選擇了“單獨(dú)所有”，真不知道是出于什么考慮。
以前的房本，至少是2006年之前的房本里，根本沒(méi)有“共有情況”這一欄，“單獨(dú)所有”無(wú)從談起。后來(lái)有了，肯定是在《婚姻法司法解釋二》實(shí)施之后。尤其是，《婚姻法司法解釋二》實(shí)施過(guò)程中，由于很多離婚當(dāng)事人因?yàn)闊o(wú)法證明接受贈(zèng)與當(dāng)時(shí)，贈(zèng)與人的內(nèi)心真實(shí)意愿“是贈(zèng)與自己子女還是夫妻雙方”而對(duì)簿公堂的情況。當(dāng)然，隨著《物權(quán)法》（2007年10月1日）的出臺(tái)，可能是為了更早地、更好地明確權(quán)利歸屬，房產(chǎn)管理部門(mén)在物權(quán)登記時(shí)，權(quán)屬證書(shū)上多了一欄“共有情況”，同時(shí)，“單獨(dú)所有”被頻頻使用。就這樣，我們絕大多數(shù)人都被“單獨(dú)所有”了。
雖然，《婚姻法司法解釋三》（2011年）第七條進(jìn)一步細(xì)化了夫妻婚內(nèi)獲贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的歸屬，即“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外?！钡?，仍然不能根本解決現(xiàn)實(shí)生活中的諸多問(wèn)題。
2007年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)一樣也可以適用善意取得。并規(guī)定了善意取得的條件：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！痘橐龇ㄋ痉ń忉屓罚?011年）第十一條規(guī)定“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！贝藯l規(guī)定，本來(lái)沒(méi)有任何問(wèn)題，可是，如果和房屋產(chǎn)權(quán)證上“單獨(dú)所有”結(jié)合在一起看。相信任何一個(gè)公民都會(huì)膽寒、心怯，每天朝夕相處的、同床共枕的她（他）是不是有一天會(huì)拿著“單獨(dú)所有”的房本到市場(chǎng)上進(jìn)行交易呢？
本律師建議，為了避免婚內(nèi)夫或妻一方擅自轉(zhuǎn)讓夫妻共有財(cái)產(chǎn)，減少家庭內(nèi)部成員間互相侵權(quán)案件的發(fā)生，也為了規(guī)范市場(chǎng)交易行為，維護(hù)市場(chǎng)交易安全穩(wěn)定，提請(qǐng)人大部門(mén)或者司法部門(mén)等有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)“單獨(dú)所有”做出專(zhuān)門(mén)的定義和解釋?zhuān)蛘邽閭€(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行定義。
相關(guān)法律規(guī)定：
1、《中華人民共和國(guó)婚姻法》2001
第十七條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：
(一)工資、獎(jiǎng)金；
(二)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；
(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；
(四)繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；
(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。
夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。
第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：
(一)一方的婚前財(cái)產(chǎn)；
(二)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；
(三)遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；
(四)一方專(zhuān)用的生活用品；
(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。
2、《婚姻法司法解釋二》2003
第二十二條當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。
當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。
3、2011《婚姻法司法解釋三》第七條婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。
第十一條一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
4、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
第一百零六條、無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的
（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓
（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
張燦輝律師十多年的辦案心得：家是最小國(guó)，國(guó)是千萬(wàn)家。 不是每個(gè)人都已經(jīng)組建家庭，但是，每個(gè)人都來(lái)自家庭。 一個(gè)人最終都要回歸家庭。 修身、齊家是每個(gè)人的必修課。 祝您身心和諧、家庭美滿(mǎn)！
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