【案例要旨】
房屋買賣合同簽訂時，出賣人有向買受人披露房屋內(nèi)曾發(fā)生兇殺案的義務;出賣人若未履行該披露義務，如出賣人對該信息系屬明知，并因該事實曾獲利益，則應認定其構(gòu)成欺詐。
【案情簡介】
上訴人(原審被告)：王天某。
上訴人(原審被告)：金某某。
被上訴人(原審原告)：洪某某。
法院經(jīng)審理查明：2011年3月，洪某某與王天某、金某某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定王天某、金某某將位于杭州市濱江區(qū)某花園的房屋轉(zhuǎn)讓給洪某某，房屋總價款為6780000元。合同載明王天某、金某某對該房屋的所處位置、權(quán)屬、用途、環(huán)境、建筑年代、性質(zhì)及內(nèi)部設施(含設備)情況均已了解。合同簽訂后，洪某某按約支付了首付款2750000元，余款4030000元以向銀行申請商業(yè)貸款方式支付，洪某某并與銀行簽訂了房屋按揭貸款合同。
2011年6月，案涉房屋所有權(quán)屬變更手續(xù)完成后，洪某某準備對房屋進行裝修，意外得知2003年期間該房屋內(nèi)曾發(fā)生兇殺案，當時居住的三人被殺。
洪某某認為，王天某、金某某故意隱瞞房屋內(nèi)曾發(fā)生過重大兇殺案件的事實，造成洪某某在不明真相的情況下購買該房屋，致使其購房初衷和愿望化為泡影，故訴請法院撤銷房屋買賣合同，判令王天某、金某某歸還購房款6780000元，并賠償相關(guān)稅費及利息等損失。
【審判結(jié)論】
一審杭州市濱江區(qū)人民法院審理認為：當事人訂立、履行合同，應當遵循誠實信用原則，尊重社會公德。房屋買賣屬于生活中重大事項的交易，與房屋有關(guān)的相關(guān)信息應當予以披露。本案中，涉案房屋內(nèi)曾發(fā)生過三人被殺的兇殺案，盡管房屋本身的使用價值未因此受到影響，但按照一般的民間習俗，發(fā)生過兇殺案的房屋會被認為存在不吉利的因素，且房屋往往會因此貶值。因此，該“兇殺案”信息對洪某某是否愿意與王天某、金某某交易及以何種條件進行交易有重大影響。本案在房屋交易過程中，王天某、金某某認可未向洪某某告知涉案房屋發(fā)生過兇殺案的事實，表明王天某、金某某隱瞞了這一重要信息，構(gòu)成欺詐，使洪某某在違背真實意思的情況下簽訂了房屋買賣合同，洪某某有權(quán)要求撤銷該合同，王天某、金某某應返還洪某某已支付的購房款6780000元。王天某、金某某隱瞞了“兇殺案”信息，使洪某某與其進行房屋交易，洪某某在交易過程中未盡審慎審查義務，對產(chǎn)生的稅費、中介費、辦理三證費用損失以及上述費用產(chǎn)生的利息損失和首付款2750000元的利息損失，雙方均有一定的過錯，應當各自承擔相應的責任。原審法院酌情認定洪某某承擔30%的過錯責任，王天某、金某某承擔70%的過錯責任。綜上，原審法院判決：撤銷洪某某與王天某、金某某簽訂的房屋買賣合同;王天某、金某某于判決生效之日起十日內(nèi)返還洪某某購房款6780000元，并賠償洪某某稅費、中介費、辦理三證費用共計841524.60元的70%計589067.22元、首付款2750000元的利息損失的70%、稅費、中介費、辦理三證費用共計841524.60元產(chǎn)生的利息損失的70%;駁回洪某某其他訴訟請求。
宣判后，王天某、金某某不服，提起上訴。杭州市中級人民法院審理后認為：在本案中，王天某、金某某在知曉涉案房屋內(nèi)曾發(fā)生過兇殺案件的情況下，以明顯低于市場的價格于2007年購買了該房屋，卻在未向洪某某披露兇殺案信息的情況下，以幾乎市場同等價將房屋轉(zhuǎn)讓給洪某某，使洪某某在不知情的情況下與之簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同。洪某某在房屋買賣交易完成得知上述信息之后，即向王天某、金某某提出異議，并以王天某、金某某故意隱瞞重要信息，嚴重違反誠實信用原則，構(gòu)成欺詐為由，要求撤銷雙方簽訂的買賣合同，法院予以支持。王天某、金某某的上訴理由不成立，原審判決認定事實清楚，實體處理和適用法律正確。二審判決駁回上訴，維持原判。
【評析意見】
本案處理的難點在于：第一，王天某、金某某是否負有事前披露義務以及其披露義務的范圍如何界定;第二，王天某、金某某未于房屋出賣前向買受人洪某某披露案涉房屋曾發(fā)生“兇殺”案是否構(gòu)成欺詐，其欺詐的主觀故意如何確定。
一種處理思路是：房屋發(fā)生兇殺刑事案件，按照一般的民間習俗，會被認為存在不吉利的因素，且會影響到房屋的價格，因此出賣人須于簽訂房屋買賣合同之前告知買受人該事實，其沒有告知的，違背誠實信用原則，即構(gòu)成欺詐，買受人以欺詐為由主張撤銷合同的，應支持其請求。一審法院即采此觀點。
另一種處理思路是：回避民間習俗對于“兇宅”避諱這一容易產(chǎn)生爭議的問題，而是將房屋內(nèi)發(fā)生過兇殺案作為負載在交易標的物上的一個信息，考察出賣人對該信息是否負有披露義務;如果出賣人負有該披露義務，則進一步考察出賣人在簽訂合同時未告知買受人該信息，主觀上是否存在欺詐的故意，客觀上是否使買受人陷于錯誤，并基于該錯誤進行了交易行為。
筆者同意第二種處理意見。
一、“兇宅”的法律意義
本案可以歸類為司法實踐中爭議較大的“兇宅”案?！皟凑辈皇且粋€法律上的概念，就其概念的外延，包含但不限于發(fā)生過兇殺等惡性案件，或者傳聞房屋“鬧鬼”，或者房屋風水不好等等?；谠斐伞皟凑钡脑虿煌?，其法律上的意義也不相同，出賣人是否有披露義務、未披露是否承擔法律責任以及承擔何種法律責任亦不相同。如傳聞房屋“鬧鬼”，則純屬子虛烏有的封建迷信，出賣人并不負有對此信息的披露義務，因此也無法律上責任可言;再如居住在房屋中的人會莫名生病，如果是因為房屋本身材質(zhì)問題(如建材中含有放射性物質(zhì))，則無論出賣人是否披露，均需承擔瑕疵擔保責任。因此，以“兇宅”為標的的房屋買賣行為，必須轉(zhuǎn)換為法律上的規(guī)則進行適用，否則容易招致法院的判決確認封建迷信、悖于社會主義道德的責難。
在民事審判中，如果可以適用具體規(guī)則進行處理的案件，應當盡量減少適用民間風俗，以防止逸出法律規(guī)則。上述第一種處理方式導致的后果可能是形成形式化的審判模式，即“兇宅”→明知且未披露→構(gòu)成欺詐，缺乏對案件個性的考量?；诖?，在本案中應將要解決的問題轉(zhuǎn)化為：(1)“兇宅”是否系出賣人應當披露的信息;(2)未披露該信息是否構(gòu)成欺詐。并從這兩個方面查明本案事實，確定法律后果。
二、出賣人披露義務及其范圍
我國《合同法》對訂立合同時出賣人是否具有告知義務以及告知義務的范圍如何，并無明確規(guī)定，但《合同法》第42條規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：……(2)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況……”。該條規(guī)定的是締約過失責任。按照合同法原理，締約過失責任是一種先合同義務，即當事人在締約過程當中，產(chǎn)生了超出一般關(guān)系而進入特殊的磋商關(guān)系，故而，在合同訂立之前即負有告知等附隨義務。按照舉重以明輕的原理，在締約準備階段即負有告知義務，那么在合同訂立時更應善盡告知義務。國外以及我國臺灣地區(qū)的立法例均明確出賣人在交易時應披露標的物的相關(guān)信息。關(guān)于披露的范圍，參照上述規(guī)定，應當是對合同訂立與否或者對合同訂立的條件產(chǎn)生重大影響的信息。
本案中，法院在查明案涉房屋曾經(jīng)發(fā)生兇殺案，王天某、金某某未向洪某某披露該事實信息之外，又查明：(1)王天某、金某某購入案涉房屋時的價格畸低于房屋價值。根據(jù)二審法院向房屋產(chǎn)權(quán)交易中心調(diào)取的案涉房屋交易的備案登記表明，案涉房屋的備案交易價格為160萬元，該房屋在交易兩年后辦理了過戶手續(xù)，計稅價格為340萬元;與同時期、同地段的市場交易價格相比顯然畸低。且王天某、金某某無法對其以畸低于房屋價值的價格買入案涉房屋的原因進行合理解釋。而從本案的其他證據(jù)來看，除了案涉房屋發(fā)生過兇殺案之外，并無其他因素對房屋價格產(chǎn)生影響。(2)王天某、金某某在出售案涉房屋時的價格與房屋市場價值相差不大。根據(jù)二審法院查明的事實，王天某、金某某在出售該房屋時，其交易價格幾近于市場價格。與其購入房屋時不同，在出售案涉房屋時，王天某、金某某并未向洪某某披露該房屋曾發(fā)生兇殺案的事實。
綜上，可以認定房屋系“兇宅”應當屬于王天某、金某某必須披露的重要信息。判斷的依據(jù)是：第一，“兇宅”可能會導致買受人心理不適，并由此對房屋價格產(chǎn)生影響;第二，根據(jù)王天某、金某某在前手買受該房屋時，因其價格顯低于市場價格，而在出售該房屋時，價格與市場價格相差無幾，在兩次交易中，除是否知曉房屋系“兇宅”的原因外，并無其他因素導致其價格下降?？梢?，是否披露“兇宅”信息是影響交易能否進行以及交易價格的重要因素，故而出賣人對此信息應予披露。
三、未履行披露義務的法律后果
《合同法》第54條規(guī)定，“下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：…一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷?！背鲑u人如果在房屋交易過程中以欺詐的手段使對方在違背真實意愿的情況下訂立合同，買受人當然有權(quán)請求法院變更或撤銷。問題是，沉默是否構(gòu)成欺詐?換言之，保持沉默的行為人是否認識自己的行為可能導致對方陷于錯誤，并基于該錯誤作出意思表示，而主觀上追求這種意思表示的發(fā)生，是謂沉默型欺詐。沉默型欺詐的構(gòu)成要件：①出賣人負有披露義務;②出賣人未履行該披露義務使買受人陷于錯誤，并基于該錯誤進行法律行為;③出賣人認識到其沉默的行為后果。從舉證責任的角度來看，欺詐的舉證責任應由買受人承擔。欺詐的主觀故意在證明上困難較大，尤其是在沉默型欺詐的情形下，讓買受人證明出賣人沉默系出于故意或者以欺詐為目的尤為困難，因此應當根據(jù)案情適當降低買受人的舉證責任。但降低買受人的舉證責任，并不意味著買受人無須舉證，更不能因出賣人未告知某信息即推定其構(gòu)成欺詐。
本案中，從王天某、金某某購買案涉房屋及出售案涉房屋時是否知曉房屋中發(fā)生兇殺案對價格產(chǎn)生了影響這一事實出發(fā)，可見王、金二人在向第三人購入該房屋時，對該信息主觀上是有認識的，其畸低的購房款是以容忍該案涉房屋曾發(fā)生兇殺案這一事實為代價的。由此，作為一個善良的出賣人，應該將該信息披露給買受人，其未披露的后果是使買受人本來可能獲得的減少價金或者與其他人締約的機會利益受到損失，最終該房屋因負載兇殺案這一信息而形成的價格與市場價格之間的價差被王天某、金某某享有。同時鑒于王天某、金某某在購買房屋時付出的是極低的價格，故而，其抗辯稱在案涉房屋內(nèi)居住并無不適，以及兇殺案發(fā)生在8年之前，出賣人沒有隱瞞的必要等均不足采信。
綜上，王天某、金某某負有告知洪某某案涉房屋曾發(fā)生兇殺案的披露義務，其未予告知，主觀上具有欺詐故意，使洪某某陷于錯誤，并基于該錯誤進行法律行為即構(gòu)成欺詐。依據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定，洪某某有權(quán)請求法院撤銷房屋買賣合同。
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