導(dǎo)讀：夫妻離婚時(shí)會(huì)涉及到對(duì)離婚財(cái)產(chǎn)的分割，其中就包括房產(chǎn)。實(shí)踐中大多數(shù)夫妻在結(jié)婚時(shí)會(huì)按揭購買房屋，那么離婚時(shí)怎么分割按揭房呢？如果離婚時(shí)購買的房產(chǎn)屬于房改房，那么離婚時(shí)怎么分割房改房？這些房產(chǎn)是相對(duì)來說比較特殊的房產(chǎn)，離婚分割時(shí)也比較復(fù)雜。本文也將對(duì)這些問題一一展開描述。
一、離婚時(shí)怎么分割按揭房？
離婚時(shí)按揭購買的房產(chǎn)如何分割是離婚案件常見的問題，一般按一下情況分別處理：
1、夫妻婚后共同買房并還按揭款
夫妻二人的銀行貸款屬于夫妻共同債務(wù)，兩人對(duì)此債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，債務(wù)的轉(zhuǎn)移必須經(jīng)過債權(quán)人的同意。夫妻離婚時(shí)就按揭房進(jìn)行處理時(shí)貸款銀行如果考慮自身利益而不同意一方退出貸款合同，那么在對(duì)銀行的債務(wù)上，雙方都不能免除自己的還貸義務(wù)。但因?yàn)殡p方已經(jīng)離婚，如果要求雙方在今后長達(dá)幾十年的時(shí)間里共同承擔(dān)還貸義務(wù)，現(xiàn)實(shí)中不便于執(zhí)行。
要想解決問題，雙方可以簽訂一份協(xié)議，明確約定房子歸一方所有，由該方承擔(dān)還款義務(wù)并返還對(duì)方所支付的購房款及利息，同時(shí)約定在還清貸款可以過戶時(shí)，對(duì)方應(yīng)當(dāng)予以配合，還應(yīng)約定雙方的違約責(zé)任。但該約定不能對(duì)抗銀行，一旦約定的還款方不能還貸，另外一方仍需對(duì)銀行承擔(dān)還貸義務(wù)，但可以要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。
2、婚前一方首付婚后共同還貸
最高人民法院關(guān)于《婚姻法》的司法解釋規(guī)定：如果是在結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與夫妻雙方的除外。如果一方父母以自己孩子的名義購買房屋的行為是一種贈(zèng)與行為。因房產(chǎn)證在婚前便已辦理，因此應(yīng)認(rèn)定是兒子的婚前財(cái)產(chǎn)。但房屋其余貸款是兒子夫婦婚后共同償還的，則婚后二人所償還的貸款，應(yīng)認(rèn)定為夫妻二人的共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《婚姻法》有關(guān)司法解釋，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，屬于“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”。所以，房子在婚后增值的部分，同樣應(yīng)視為二人的婚后共同財(cái)產(chǎn)。
3、甲乙雙方在婚前共同出資購買按揭房，但房子登記在一方名下的
雖然甲方出資，但該房登記在乙方名下，則但該房屋仍應(yīng)為乙方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因?yàn)橐曳降馁彿啃袨椋儗僖曳交榍暗膫€(gè)人行為。同樣，按揭貸款也為乙方個(gè)人債務(wù)。盡管婚后甲方參與清償銀行貸款，但這并不會(huì)改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為乙方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，也為乙方個(gè)人債務(wù)。但對(duì)于首付款中屬甲方的出資和已歸還的貸款中屬于甲方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。
二、離婚時(shí)怎么分割房改房？
按福利性政策購買的房屋即通常所說的房改房。主要是指按照國家房改政策向職工出售的房屋。其分割原則如下：
1、購房優(yōu)惠政策夫妻均享原則。房改房不是單位分配給職工個(gè)人的、不屬職工個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，也不是包含其他家庭成員的家庭共同共有財(cái)產(chǎn)，而應(yīng)是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
2、照顧婦女兒童合法權(quán)益原則。要有利于子女健康成長，對(duì)撫養(yǎng)子女方應(yīng)給予照顧，條件基本相同時(shí)，應(yīng)照顧女方。
3、兼顧售房單位的利益原則。特別是部分產(chǎn)權(quán)房改房，單位是房屋的按份共有人，具有優(yōu)先回購權(quán)。
4、房產(chǎn)分割的兩種主要方式：一是變賣分割法，可將房改房以市場價(jià)出售再分割價(jià)款，二是競價(jià)分割法，當(dāng)事人在人民法院的主持下，通過公開相互競價(jià)，確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬最高出價(jià)方所有，他方得到相應(yīng)補(bǔ)償價(jià)款的房屋分割方式。
離婚當(dāng)事人對(duì)房改房的價(jià)值及歸屬問題無法達(dá)成協(xié)議的，最高人民法院公布的婚姻法司法解釋（二）明確規(guī)定：房改房應(yīng)按市場價(jià)分割。
一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按房屋的市場實(shí)際價(jià)值對(duì)房屋作出評(píng)估，而不能再按照取得該房產(chǎn)時(shí)所付出的購房款來確定房屋的價(jià)值，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。該解釋第19條規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。第20條規(guī)定：雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，可以根據(jù)個(gè)案的情況、考慮當(dāng)事人的意愿，采取競價(jià)、評(píng)估、拍賣等形式進(jìn)行分割。
離婚時(shí)怎么分割按揭房？這要針對(duì)按揭購買房屋時(shí)的具體情況來分析。離婚時(shí)怎么分割房改房？應(yīng)按照一定的原則進(jìn)行分割。對(duì)于這兩個(gè)問題，上文都有十分詳細(xì)的介紹，希望能夠給您帶來幫助。離婚分割財(cái)產(chǎn)的過程中，對(duì)于房產(chǎn)的分割是一個(gè)難點(diǎn)，不少離婚夫妻對(duì)于房產(chǎn)分割無法達(dá)成一致意見，最后鬧上了法庭。在離婚分割房產(chǎn)時(shí)，為了避免產(chǎn)生無謂的糾紛，最好是能夠事先咨詢婚姻方面的專家律師，尋求最完美的房產(chǎn)分割方案。
趙育鋒律師辦案心得：訴訟案件逐年增多。遇到糾紛，很多當(dāng)事人不知所措，因而喪失了最佳時(shí)機(jī)，問問律師至少可以彌補(bǔ)您的知識(shí)不足。最終取得較好的效果。
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