2005年3月1日，趙先生與某房產(chǎn)開發(fā)公司就本市某處房屋簽訂了一份《認(rèn)購書》，雙方約定于2005年3月20日之前簽訂《商品房預(yù)售合同》；同日，趙先生向房產(chǎn)公司支付了定金人民幣5萬元。當(dāng)趙先生依約前往訂立《商品房預(yù)售合同》時(shí)，發(fā)現(xiàn)所認(rèn)購房屋的房型與先前房產(chǎn)公司描述的情況相差太遠(yuǎn)，交房期限也比先前承諾的期限要晚半年，雙方最終未簽預(yù)售合同，趙先生要求返還定金被房產(chǎn)公司斷然拒絕。
審理結(jié)果：法院判決原告敗訴
法院認(rèn)為：買受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔(dān)保，其本身就有義務(wù)先詳細(xì)了解主合同的內(nèi)容再交納定金，買受人在交納定金后，以主合同條款雙方無法達(dá)成一致為由，拒絕簽訂主合同，買受人未履行認(rèn)購協(xié)議的義務(wù)，定金不應(yīng)返還。本案中的情況不屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關(guān)“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”的規(guī)定，最后判決趙先生一審敗訴。
在實(shí)踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購書，購房人依認(rèn)購書約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。對(duì)于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。
律師說法：簽訂房屋認(rèn)購合同要謹(jǐn)慎
很多人引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，簡(jiǎn)單認(rèn)為“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，從而在簽認(rèn)購書時(shí)不是很小心仔細(xì)，總以為不簽正式合同就沒事。但是，認(rèn)購書是雙方對(duì)交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，其一般包括了房屋的位置、面積、價(jià)款、簽署正式合同的期限、交房日期、定金等主要條款，如果買賣雙方違反該認(rèn)購書的約定或是拒絕按認(rèn)購書確定的條件訂立正式合同，則會(huì)產(chǎn)生違約責(zé)任。所以，律師提醒購房人要慎簽認(rèn)購書，防止遭遇定金罰則。
從以上這個(gè)案例可以看出，通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益，還是比較復(fù)雜的，建議購房者，及時(shí)尋找專業(yè)律師，避免損失更多權(quán)益。
專業(yè)做好律師：敬畏法律，精研法務(wù)，專業(yè)勤勉，恪盡操守，則可為好律師。
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