簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)家失聯(lián)
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)家失聯(lián)，房主急于轉(zhuǎn)手又將房子過(guò)戶給他人，法院判決房主雙倍返還定金，緣何房主構(gòu)成違約？
今年，李先生決定把朝陽(yáng)公園附近的一套房子出售變現(xiàn)。北漂小伙小張正準(zhǔn)備購(gòu)房結(jié)婚，看上了李先生將要出售的這一套房。雙方一拍即合，在第一次見(jiàn)面當(dāng)天就簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
合同約定房屋首付為90萬(wàn)元，小張應(yīng)該在合同簽訂當(dāng)天向李先生支付30萬(wàn)的定金，合同生效之日起一個(gè)月內(nèi)，再將另外60萬(wàn)元交付給李先生，剩余款項(xiàng)則通過(guò)銀行貸款方式支付。小張的批貸函一下發(fā)，李先生就將房屋交付給小張。后小張的媽媽突然遭遇了嚴(yán)重的車(chē)禍，小張趕回老家去照顧母親。
到了交款的日子，李先生卻怎么也聯(lián)系不到小張，說(shuō)好的首付款也沒(méi)了音訊。無(wú)奈之下，急于出手房屋的李先生就另行聯(lián)系了買(mǎi)家，將房屋賣(mài)給了王某，并很快辦理了過(guò)戶手續(xù)。又過(guò)了一個(gè)月，小張聯(lián)系到了李先生，要求雙方繼續(xù)履行合同。但房屋已經(jīng)賣(mài)給了王某，小張的要求遭到了李先生的拒絕。
感到不快的李先生還來(lái)到法院起訴，認(rèn)為小張是違約在先，因此自己有權(quán)解除合同。而小張也通過(guò)朋友了解到了李先生將房屋另行出售的事實(shí)，于是也起訴要求解除合同并主張賠償。于是兩方吵到了法庭上，都要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。
為何賣(mài)家違約
合同根本違約是指合同一方當(dāng)事人的違約行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，另一方當(dāng)事人可以解除合同的制度。
構(gòu)成根本違約的條件有：第一，必須存在違反合同的事實(shí)，這是構(gòu)成根本違約的前提條件。第二，違約的后果使受害人蒙受損害，這里的損害應(yīng)作廣義解釋，應(yīng)涵蓋商業(yè)利益損失、標(biāo)的物損壞、商業(yè)機(jī)會(huì)損失等各種情況。第三，違約方預(yù)知。
《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
根據(jù)法律規(guī)定，小張沒(méi)有如期支付首付款，確實(shí)是一種違約行為。但是，一方出現(xiàn)了根本違約，并不代表合同自動(dòng)解除。根據(jù)法律的規(guī)定，李先生必須通知小張。在通知到達(dá)小張之后，合同才算正式解除。
本案中，李先生在未經(jīng)小張同意的情況下，就將房屋賣(mài)給了王某并且已經(jīng)過(guò)戶。最終，法院認(rèn)定李先生的行為屬于“一房二賣(mài)”，判決雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除，李先生雙倍返還定金。
刑立民律師辦案心得：合同糾紛案件逐年增多，很多案件往往是因?yàn)楫?dāng)事人簽訂合同時(shí)沒(méi)有仔細(xì)審查合同條款，埋下隱患，面對(duì)這種情況，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)當(dāng)事人如何規(guī)避簽約法律風(fēng)險(xiǎn)。
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