根據(jù)我國《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是承諾合同，合同一經(jīng)簽訂，即對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時交付作為標(biāo)的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。幾于出租人與承租人權(quán)利義務(wù)，對房屋租賃的整個流程闡述并分析每個環(huán)節(jié)應(yīng)注意的問題。
一、提取物業(yè)信息確定租賃價格
出租人出租房屋應(yīng)當(dāng)對房屋的綜合價值指數(shù)有一個準(zhǔn)確的評估，出租人可以通過以下方法與途徑對自己的房屋進(jìn)行評估：
首先，要了解房產(chǎn)購置時各項成本費用，通過購房價格確定是否具有優(yōu)越性。影響城市房屋租賃價格的主要因素在于房屋本身。如位置、地段、地價、設(shè)計、裝修、住宅功能格局、質(zhì)量檔次、高層住宅或多層住宅、住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計配套設(shè)施與建筑檔次等。
所在地段的水準(zhǔn)，對房屋租賃價格高低的影響起著至關(guān)重要的作用。住宅的朝向、層次、采光、通風(fēng)、層高等同樣影響房價。好朝向、好層次、采光與通風(fēng)良好的租價要高，反之則低。物業(yè)管理的內(nèi)容是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，對于上述所需要的信息，出租人可以通過小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)核實，同時可以要求出具一份小區(qū)設(shè)施符合要求的書面文件。
其次，考慮地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況變化，城市發(fā)展會引起人地關(guān)系的變化。城市快速發(fā)展，會出現(xiàn)人口迅速膨脹，造成人多地少，可用土地資源相對不足，促使地價上升，房價也隨之上升。房產(chǎn)市場會處于繁榮狀態(tài)，亦會引起商品房租賃市場供求變動，影響房屋出租價格。
房地產(chǎn)本身固素。
最后，出租人對物業(yè)信息調(diào)查完畢，確定房屋出租價格，與房屋中介公司簽訂房屋出租委托協(xié)議。
二、委托中介出租房屋
（一）、當(dāng)事人條款，在簽訂委合同時，應(yīng)具體、準(zhǔn)確地載明其基本情形，委托人不應(yīng)允許受委托人用簡稱或代稱。
（二）、委托處置的事務(wù)，租賃房屋的委托事項必須具體，處置權(quán)限要清晰、明確，不可含糊不清。
受托中介公司可以先行參觀房屋，以確保出租房屋的信息真實性。
（三）、明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)，保證受委托人在權(quán)利范圍內(nèi)完全履行義務(wù)，順利完成委托事項，如果在合同履行期間內(nèi)發(fā)生爭議，雙方當(dāng)事人也有清楚的尺度衡量自己行為得失，便于爭議的解決。
（四）、報酬確定和支付的方法應(yīng)當(dāng)在合同中約定，避免發(fā)生違約糾紛。
（五）、完成委托事項標(biāo)準(zhǔn)，受托人處置委托事項應(yīng)達(dá)到的委托人的要求，制定該條款是衡量和計算報酬的依據(jù)。
出租人最好約定以房屋租賃合同成立生效作為支付委托費用的條件。
（六）、完成委托事項的期限，委托人委托受托人完成的事項的時間規(guī)定，受委托人應(yīng)在約定的時間內(nèi)達(dá)到委托人的要求，如不能按時完成，則構(gòu)成違約，不僅不能如數(shù)獲得約定的報酬，還要承擔(dān)違約責(zé)任。
（七）、違約責(zé)任。是雙方依合同約定的權(quán)利、義務(wù)履行的結(jié)果，是認(rèn)定賠償?shù)囊罁?jù)，應(yīng)當(dāng)明確賠償額計算標(biāo)準(zhǔn)。
（八）、爭議解決的方式，應(yīng)當(dāng)明確，避免出現(xiàn)無效情況。
（九）、其他條款，可以對承租房屋的租戶設(shè)定條件，避免因租戶不適當(dāng)，給房屋和出租人造成不必要的損失，同時也是給受托中介公司設(shè)定注意審核的義務(wù)。
三、房屋租賃合同條款
（一）當(dāng)事人條款
出租人合法出租的條件，具體材料包括：房屋權(quán)屬證明；權(quán)利人及其代理人的身份證明；共有人同意出租的證明等材料。要求房東拿出房產(chǎn)證，并查看房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人的名字和房東的身份證是否一致，以此確定房東是否有權(quán)出租該房屋。如果房產(chǎn)證上還有其他人的名字，即房屋屬于共有房屋，則要有全部共有人的書面同意。
另外，按照法律規(guī)定，有以下情形之一的房屋不得出租：
1、未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書或者無其他合法權(quán)屬證明的；
2、改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的；
3、被鑒定為危險房屋的；
4、法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。
承租人承租房屋一般應(yīng)具備的條件及具體材料
1、不能將房屋出租給無合法有效證件的承租人。
2、與承租人簽訂租賃合同，承租人是外來暫住人員的，應(yīng)到派出所申報暫住戶口登記，并辦理暫住證。
3、對承租人的姓名、性別、年齡、常住戶口所在地、職業(yè)或者主要經(jīng)濟(jì)來源、工作場所等基本情況進(jìn)行核實。
總之，房屋出租人應(yīng)具有強(qiáng)烈的治安意識。房客犯罪，房主會因為過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，必須警惕房客租房做違法交易。以免給房屋出租人及其家庭造成人身傷害和財產(chǎn)損失。
(二)、標(biāo)的物條款
合同中須寫明房屋所在位置（地址）、面積是使用面積還是建筑面積，范圍，裝修等設(shè)施情況。日常租房過程中按照標(biāo)準(zhǔn)租賃流程，租賃雙方將經(jīng)過看房、確定租價、物業(yè)交驗、簽訂租賃合同等幾個過程。出租方提供一些包括床、桌椅、電視、冰箱、熱水器、洗衣機(jī)在內(nèi)的家具家電。租賃過程中物業(yè)交驗就變得非常得重要，繼而督促租賃雙方對內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行詳細(xì)的檢查。
1、安全隱患房門鑰匙歸誰管。業(yè)主為了避諱因房屋失竊等帶來的麻煩，多會將房門鑰匙交給承租人保管和使用。由承租人將房屋的內(nèi)置木門換鎖，再由業(yè)主在房租內(nèi)扣除花費金額。
2、門窗設(shè)施是否正常。使用對于門窗方面的檢查特別適合在那些建筑時間比較老的房屋，包括平房。這些房屋的門窗長年使用，在螺絲松動、玻璃牢固等方面多多少少會出現(xiàn)問題，尤其是樓房對外的玻璃要仔細(xì)檢查，有必要時輕輕推推玻璃看有沒有松動墜落的可能。
3、水、氣、電、電話費用是否已結(jié)清。通常在租賃時有關(guān)水電、燃?xì)狻㈦娫挿矫娴馁M用會得到租賃雙方當(dāng)事人的重視，為了避免這一煩瑣的糾紛，建議在物業(yè)交驗時，明確注明進(jìn)住時的水表、電表、燃?xì)獗砗碗娫捰涃~開始日期。
（三）、租賃用途條款
租賃用途即承租人租賃房屋的目的。租賃用途一旦定明，則承租人不得擅自改變用途，尤其不得用房屋從事非法活動。同時，明確了房屋的使用用途后，只要承租人依約用房，則正常范圍內(nèi)出現(xiàn)的房屋磨損，出租人不得要求賠償。由于租賃用途不同，房屋的租賃價格也會不同。因產(chǎn)權(quán)證標(biāo)記的房屋用途是籠統(tǒng)的類用途定義，所以，當(dāng)出租人對房屋的用途有更小的限制要求時，出租人應(yīng)就具體使用內(nèi)容在合同中明確，避免因類用途的寬泛性，承租人的使用房屋的具體方法與出租人的本意發(fā)生沖突，減少不必要的糾紛。
（四）、租賃期限條款
租賃有期限限制，明確租賃期限的法律意義在于：
1、期限屆滿，承租人有義務(wù)將原房屋退還出租人；
2、如果出租人提前收回住宅的，應(yīng)當(dāng)有約定收回條件，并且征得承租人的同意，確定賠償承租人的損失的標(biāo)準(zhǔn)。
3、因買賣、贈與或繼承而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，如原租賃合同未到期，則原合同對承租人與新房主繼續(xù)有效；
4、承租人為一人時，如其在租期內(nèi)死亡，共同居住人可以要求合同繼續(xù)履行，辦理更名手續(xù)。
（五）、租金條款
租金的支付方式，即租金是按月、按季還是按年支付，交付的具體日期應(yīng)在合同中明確，確定一個固定的時間段，且雙方應(yīng)約定年度的概念及起始時間，否則可能引起誤解。對逾期不交租金的違約行為明確具體處理方法，違約金額度應(yīng)明確到數(shù)字或按租金相應(yīng)比例計算。
（六）、修繕責(zé)任條款
在合同中不能協(xié)商確定的情況下，修繕房屋是出租人的一項義務(wù)，出租人在整個出租期間對房屋有進(jìn)行必要修繕的義務(wù)，保證房屋必須使承租人能夠依雙方約定使用并收益。修繕的范圍包括：房屋自身及其附屬設(shè)施，以及其他屬于出租人修繕范圍的設(shè)備，若出租方不想承擔(dān)維修義務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確說明房產(chǎn)及其設(shè)施由承租方進(jìn)行定期維修保養(yǎng)。或是雙方對維修的義務(wù)分?jǐn)?，在合同中明確的記載。對于告知履行維修義務(wù)而不及時履行的，應(yīng)當(dāng)明確具體的處罰標(biāo)準(zhǔn)。同時履行維修義務(wù)的合理期限應(yīng)當(dāng)明確。
（七）、違約責(zé)任條款：
為了保護(hù)合同雙方的合法利益，防止出租方單方解約、承租方提前撤場、拖欠有關(guān)費用及其它不履行合同的行為。合同中應(yīng)當(dāng)約定違約條款，對一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的應(yīng)當(dāng)要求承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。要求過錯方通過適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任方式承擔(dān)責(zé)任，保護(hù)無過錯方的利益。
1、繼續(xù)履行：在過錯方有能力繼續(xù)履行的情況下，無過錯方可以選擇要求對方繼續(xù)履行合同，保證和其有關(guān)聯(lián)的其它業(yè)務(wù)能繼續(xù)完成，也有利于市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。
2、補(bǔ)償損失：補(bǔ)償損失可以單獨或與繼續(xù)履行，補(bǔ)救措施同時適用，其目的是保護(hù)無過錯方因違約行為已實際發(fā)生的損失。
3、支付違約金：當(dāng)事人通過約定違約金條款，約定具體的違約金額更有利于督促雙方履行合同。違約金數(shù)額可以根據(jù)房屋的設(shè)施及易丟失損壞的程度約定，一般以租金的一定倍數(shù)計算。
4、注意違約金、訂金與押金的區(qū)別更利于合同的履行，減少糾紛發(fā)生。
首先，違約金與定金不可以同時適用，定金的多少法律有明確的上限規(guī)定，而違約金數(shù)額法律沒有明確限制。
其次，押金的性質(zhì)是附停止條件的返還債務(wù)之金錢所有權(quán)之轉(zhuǎn)移。正因為所有權(quán)的暫時轉(zhuǎn)移，合同終止時返還不需支付相應(yīng)的利息。押金與定金以交付成立生效，出租人可以通過以交付作為主合同生效條件，保障出租人利益。
四、合同履行過程中應(yīng)注意的幾個問題
（一）、變更與解除合同條件
我國《合同法》明確規(guī)定了房屋租賃合同的變更與解除的法定條件。有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同：
1、符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；
2、因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；
3、當(dāng)事人協(xié)商一致的。出租人與承租人可以對因上述原因合同解除后的遺留問題約定具體解決方案：如承租人因使用進(jìn)行的裝修費用，房屋還原費用，避免因出租人使用房屋進(jìn)行的結(jié)構(gòu)改造，開門，開墻等成為日后的糾紛焦點。
二）、租賃合同無效的情形
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
3、以合法形式掩蓋非法目的；
4、損害社會公共利益；
5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）、沒有合法報建手續(xù)?！冻鞘幸?guī)劃法》第三十二條，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后、方可申請辦理開工手續(xù)。
（2）、為經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋簽訂的租賃合同?！督ㄖā返诹粭l交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
（3）、擅自變更使用用途。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
（4）、根據(jù)《合同法》第五十二條前四項認(rèn)定是否無效。
《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
（三）、房屋先租賃合同與轉(zhuǎn)租合同
《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。
1、轉(zhuǎn)租合同以現(xiàn)租賃合同的存在為基礎(chǔ)，現(xiàn)租賃合同終止或無效，轉(zhuǎn)租合同同時終止或無效，次承租人的損失可以向轉(zhuǎn)租人主張賠償。當(dāng)然，次承租人在與承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同時，可以要求承租人與出租人保證在原租賃合同解除后，通過租賃合同承租人主體變更，保證次承租人的正當(dāng)利益，避免次承租人的租賃權(quán)因出租人與承租人之間的法律關(guān)系的變動而被侵害，有利于市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。
2、關(guān)于房屋修繕義務(wù)，三方應(yīng)在合同中明確約定，可以仿照本文修繕條款進(jìn)行擬定，避免糾紛。
3、次承租人作為真正的使用房屋者，優(yōu)先購買權(quán)要強(qiáng)于承租人。
4、共有人是否同意租賃合同有效，均不得對抗善意第三人，雖然地方性法規(guī)、規(guī)章，規(guī)定未取得共有人同意不得出租，但法律，行政法規(guī)沒有明確規(guī)定。應(yīng)視為承認(rèn)合同的效力，除非租賃合同存在欺詐等其它可以主張無效的事由。但為了避免不必要的糾紛，次承租人應(yīng)在合同簽訂時核實相關(guān)信息。
5、共有人的優(yōu)先購買權(quán)不得對抗善意第三人。民通意見第八十九條共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。共有人最終主張的是經(jīng)濟(jì)賠償。
6、根據(jù)民通意見第一百一十八條，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三人月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?/strong>
承租人的優(yōu)先購買權(quán)可以對抗善意第三人、債權(quán)人、共有權(quán)人，但不能對抗次承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
7、次承租人在租賃合同期限內(nèi)，將出租房屋買下時，基于“買賣不破租賃”原則，應(yīng)向承租人支付兩個租賃合同存在的差價租金。所以次承租人欲購買租賃物，應(yīng)先行核實差價租金是否合理，防止受欺詐。
8、對于未約定轉(zhuǎn)租的，承租人轉(zhuǎn)租后，出租人的默示行為，承租人應(yīng)當(dāng)有足夠的證據(jù)證明才能得到法院支持，因此承租人應(yīng)主動要求出租人出示書面聲明作為合同的附件。避免出租人為利益反咬承租人，要求解除合同并主張違約責(zé)任。
（四）、房屋租賃與房屋抵押
房屋租賃注重實體利用權(quán)，房屋抵押注重價值支配權(quán)，是兩類可以共融的權(quán)利，但因為針對的是同一個標(biāo)的物（房屋）而存在沖突。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十條“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！蔽覈杀M可能保護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定。租賃合同成立在前，抵押是否登記都不能對抗。租賃合同在抵押合同之后成立，抵押合同登記具有對抗效力。
（五）、添附物的歸屬與補(bǔ)償
承租人為了更好的使用房屋，取得更多的收益，通常會對房屋裝修，在合同終止時，添附物如何處理引起的糾紛很多。合同中對于裝修，添附物約定歸屬出租人后，出租人應(yīng)給承租人適當(dāng)補(bǔ)償，或是約定由承租人自行處理。合同沒有約定應(yīng)當(dāng)根據(jù)善意添附或是惡意添附區(qū)分。
善意添附行為是出租人對添附行為明知而不反對，承租人為了更好的使用租賃物兩個標(biāo)準(zhǔn)判斷。善意添附，出租人留下添附物應(yīng)給承租人適當(dāng)補(bǔ)償。惡意添附，是出租人不知，承租人擅自增添，出租人可以解除合同，要求賠償損失。
（六）、房屋租賃合同登記備案
房屋租賃合同應(yīng)到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)，否則不能對抗第三人。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，登記可以確保房屋在租賃期間即使賣給他人，承租人仍可繼續(xù)承租。避免房屋因權(quán)屬發(fā)生變化而侵害你的權(quán)益。根據(jù)《物權(quán)法》抵押合同先行成立并登記的才可以對抗租賃關(guān)系。
我國對房屋租賃實行登記備案制度，即租賃雙方簽訂租賃合同后，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記備案。辦理登記備案的具體程序：
1、登記申請。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)規(guī)定的文件到直轄市、市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（1）書面租賃合同；（2）房屋所有權(quán)證書；（3）當(dāng)事人的合法證件；（4）城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明；出租委托代管房屋，還須提交委托代管人受權(quán)出租的證明。
2、主管部門對租賃合同進(jìn)行審核。審核的內(nèi)容主要包括：（1）合同主體資格是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；（2）客體是否合格，即出租的房屋是法律、法規(guī)允許出租的房屋；（3）審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備；（4）審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府的租賃政策；（5）審查當(dāng)事人是否已繳納了有關(guān)稅費。
3、房屋租賃申請經(jīng)協(xié)調(diào)、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。
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