在二手房買賣糾紛中，因交易房屋為夫妻共有房屋引起的有關(guān)爭議十分常見。此類案件中，房屋出賣人訂立買賣合同是否經(jīng)過作為共有人的配偶同意，未經(jīng)配偶同意的房屋買賣合同效力如何，因出賣人配偶不同意繼續(xù)履行合同導(dǎo)致房屋無法過戶如何處理，房屋買受人何種情況下可構(gòu)成善意取得等問題，都是此類案件中爭議的焦點。今天的推送，整理了最高法院司法解釋和一些地方高院司法文件中，涉及夫妻一方出售共有房屋爭議的有關(guān)規(guī)定。
司法解釋最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋
第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）
第十一條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
司法文件北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要
六、無權(quán)處分合同的效力和履行
夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。
前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責(zé)任。
前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持。
“善意”的判斷時點以買受人申請過戶登記時為準(zhǔn)。
七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)
夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記，法院應(yīng)當(dāng)對出賣人（登記方）的行為是否構(gòu)成無權(quán)處分或無權(quán)代理進行審查，并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構(gòu)成無權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。
經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對房屋過戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)；出賣人的行為構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條第（2）項或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)。
北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）
（2010年12月22日 京高法發(fā)［2010］458號）
第五條 出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。買受人符合《物權(quán)法》第一百零六條第一款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。
前款中出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋 （一）》第十七條第（二）項規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用該規(guī)定。
第十八條 《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的房屋的無權(quán)處分主要包括以下情形：
（1）權(quán)利人基于非依法律行為的物權(quán)變動取得房屋所有權(quán)，但未辦理宣示登記，房屋登記在他人名下，登記人擅自以自己名義處分房屋的；
（2）因房屋登記機關(guān)登記錯誤，致使房屋登記簿上記載的原所有權(quán)消滅，產(chǎn)生了新的登記權(quán)利，登記人擅自以自己名義處分房屋的；
（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，登記人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義處分房屋的；
（4）出賣人轉(zhuǎn)讓房屋并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其后買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除，尚未辦理所有權(quán)回復(fù)登記，登記人（買受人）擅自以自己名義處分房屋的；
（5）其他無權(quán)處分房屋的情形。
天津市高級人民法院關(guān)于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知
（津高法［2016］158號）
三、關(guān)于合同效力的認(rèn)定問題
出賣人轉(zhuǎn)讓僅登記在自己名下的共有房屋，未征得其他權(quán)利人同意，基于不動產(chǎn)的公示公信原則，如買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。但有證據(jù)證明買受人存在過錯，或者出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
上海市高級人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答
2、未經(jīng)房屋共同共有人同意，出賣人對外簽訂的“二手房”買賣合同，效力如何認(rèn)定？
答：審判實踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。一是房屋出售時，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效；但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效；但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。
安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見
（安徽省高級人民法院審判委員會民事執(zhí)行專業(yè)委員會2012年3月5日第1次會議通過）
15、共有房屋的部分登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋，屬于無權(quán)處分行為，其他登記權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無效的，一般予以支持。但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)的除外。
共有房屋登記在一人或部分共有人名下，登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓共有房屋，亦屬于無權(quán)處分行為，其他共有人主張房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第一款的規(guī)定進一步審查買受人是否構(gòu)成善意取得。
山東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀(jì)要的通知
（2011年12月2日 魯高法〔2011〕297號）
（三）關(guān)于部分共有人擅自處分共同共有房屋的處理問題
根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，處分共有房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)三分之二以上份額的共有人或者全體共同共有人同意。該規(guī)定據(jù)此確定了按份共有和共同共有兩種共有財產(chǎn)的處分規(guī)則，即按份共有采取“多數(shù)決”的處分原則，而共同共有則采取“一致決”的處分原則。質(zhì)言之，部分共有人未經(jīng)全體共有人的同意不得擅自處分共同共有的房屋，否則處分行為應(yīng)屬無效。但部分共有人處分共同共有房屋涉及到第三人利益保護問題，應(yīng)根據(jù)物權(quán)法、合同法的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合處分行為的不同情形加以處理：部分共有人與第三人就共同共有房屋的處分僅意思表示一致并達(dá)成協(xié)議，尚未發(fā)生物權(quán)變動的，此協(xié)議應(yīng)為效力待定的合同；部分共有人與第三人處分共同共有房屋符合《物權(quán)法》第106條規(guī)定，其他共有人主張追回房屋的，不予支持。
沈陽市中級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見（之一）
（經(jīng)2004年3月27日院審判委員會討論通過）
11、夫妻一方擅自出賣共有房屋合同效力的認(rèn)定問題
如果買受人與夫妻一方惡意串通，損害另一方的利益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》52條2項的規(guī)定確定合同無效。
夫妻一方雖未經(jīng)另一方同意而擅自出賣共同所有的房屋，如果買受人有理由相信出賣人的出賣行為系夫妻雙方共同意思表示的，即買受人為善意有償取得時，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買賣合同有效，另一方不得以不同意或不知道為由對抗買受人。
馬志良律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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