閱讀提示：所謂“住改商”，是指將住宅用途的房屋改作商業(yè)用房或辦公用房等經(jīng)營性用房的行為。本文中的“住改商”，專指建筑小區(qū)內(nèi)的住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的情形。小區(qū)“住改商”現(xiàn)象有其一定的社會因素，上升到法律層面始于《物權(quán)法》。為相關(guān)糾紛提供裁判參考，筆者特整理、提煉裁判規(guī)則并集結(jié)成文，以饗讀者。
【法律依據(jù)】
1.《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月16日）
第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
2.《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（2009年5月14日 法釋〔2009〕7號）
第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
【案例要旨】
1.業(yè)主只要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，即可認(rèn)定該行為影響了其他業(yè)主的安寧生活并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，非業(yè)主的物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)承擔(dān)與業(yè)主相同的法定義務(wù)。
在審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件時，即使業(yè)主對房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權(quán)人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經(jīng)營性活動，即可認(rèn)定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應(yīng)依照《物權(quán)法》第七十七條關(guān)于業(yè)主改變住宅用途的規(guī)定處理。非業(yè)主的物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)承擔(dān)與業(yè)主相同的法定義務(wù)，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
案例索引：湖北省武漢市中級人民法院2014年1月20日判決“張一訴鄭中偉、中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案”，載《最高人民法院公報》2014年第11期（總第217期）。
2.移動運(yùn)營商擅自在小區(qū)住宅搭設(shè)工業(yè)通信基站，應(yīng)認(rèn)定為《物權(quán)法》規(guī)定的“住改商”行為。
移動運(yùn)營商擅自在居民小區(qū)樓房內(nèi)搭設(shè)工業(yè)通信基站，從事無線通信作業(yè)，該行為與原有住宅性質(zhì)相悖，不屬于基于專有部分特定使用功能的需要而對共有屋頂?shù)暮侠砝?，已?gòu)成對共有物權(quán)的侵害，應(yīng)認(rèn)定為《物權(quán)法》禁止的“住改商”行為。
案例索引：湖北省荊門市中級人民法院〔2013〕鄂荊門民一終字第00212號“趙春鋼等業(yè)主8人訴某移動運(yùn)營商排除妨害糾紛案”，見肖芃：《“住改商”司法審查中應(yīng)采絕對禁止主義》，載最高人民法院《人民司法·案例》2014年第4期。
【實務(wù)要點】
1.將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，是指將住宅用途的房屋改作商業(yè)用房或辦公用房等經(jīng)營性用房的行為。
“住宅”依文意解釋為“住家的房屋”，指專供個人、家庭日常生活居住使用的房屋?！敖?jīng)營性用房”，是指用于商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經(jīng)營性活動的房屋。在我國，房屋的特定用途是由規(guī)劃法律確定，其對房屋所占土地的用途分類具有決定意義。一經(jīng)確定不得隨意更改。換言之，該用途具有法定性。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第147頁。
2.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須同時滿足遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約以及征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意兩個條件。
業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的最基本的準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項基本義務(wù)。如果業(yè)主確實因生活需要，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定。如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。
要點索引：見胡康生主編、全國人民代表大會常務(wù)委員會法制工作委員會編：《中華人民共和國物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第180頁。
3.《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定中所稱的“法規(guī)”，不僅包括行政法規(guī)，還包括地方性法規(guī)和自治條例、單行條例。
在《物權(quán)法》中，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)條文中的“法律”、“法律、行政法規(guī)”、“法律、法規(guī)”的不同表述予以高度注意。《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定的業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房所應(yīng)遵守的“法規(guī)”，不僅包括行政法規(guī)，還包括地方性法規(guī)和自治條例、單行條例。按照《立法法》的規(guī)定，法規(guī)包括地方性法規(guī)和自治條例、單行條例。其制定主體包括：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務(wù)委員會，省、自治區(qū)的人民政府所在地的市，經(jīng)濟(jì)特區(qū)所在地的市和經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的較大的市的人民代表大會及其常務(wù)委員會，民族自治地方的人民代表大會。當(dāng)然，國務(wù)院制定的行政法規(guī)，業(yè)主亦須遵守。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第152頁。
4.管理規(guī)約對全體業(yè)主具有普遍約束力，但不能非法干預(yù)業(yè)主對專有部分的正常使用或不當(dāng)限制業(yè)主的人身權(quán)利。
管理規(guī)約又稱規(guī)約、業(yè)主公約、住戶規(guī)約，其主要內(nèi)容包括兩個方面：一是對共有物和共同事務(wù)的管理，比如建筑物及其附屬設(shè)施的使用、維護(hù)與管理；二是對業(yè)主行為的規(guī)范與管理，比如禁止業(yè)主攜帶危險物品進(jìn)人社區(qū)等。管理規(guī)約對業(yè)主具有普遍效力，該效力主要體現(xiàn)在兩個方面：第一，即使某個（些）業(yè)主對該規(guī)約的通過持反對意見，但一經(jīng)合法作出，其亦必須遵守；第二，即使某個（些）業(yè)主是在管理規(guī)約通過后人住，亦與上同。需要注意的是，管理規(guī)約不能非法干預(yù)業(yè)主對專有部分的正常使用，比如禁止業(yè)主出租房屋；也不能對業(yè)主人身權(quán)利作出不當(dāng)限制，比如不得晚于23時回家等。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第111—112頁。
5.管理規(guī)約規(guī)定業(yè)主不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，符合法律規(guī)定。
管理規(guī)約不得非法干預(yù)業(yè)主對專有部分的正常使用，但“住改商”突破了住宅的規(guī)劃用途，已經(jīng)不屬于對專有部分的正常使用范疇。該事項可以納入管理規(guī)約的調(diào)整范圍?！段餀?quán)法》第七十七條在規(guī)定業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房時須滿足的法定條件時，明確列舉了“管理規(guī)約”。因此，管理規(guī)約規(guī)定業(yè)主不得“住改商”符合法律規(guī)定。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第114頁。
6.業(yè)主將住宅出租、出借后，承租人、借用人改變住宅用途為經(jīng)營性用房的，亦應(yīng)遵守《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定的相應(yīng)義務(wù)。
住宅專有部分的承租人、借用人屬于物業(yè)使用人范圍之內(nèi)，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，建筑物區(qū)分所有權(quán)法律、法規(guī)、管理規(guī)約之效力當(dāng)然擴(kuò)及于其，對此，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條已有明確規(guī)定。據(jù)此，非業(yè)主的承租人、借用人等物業(yè)使用人亦應(yīng)遵守《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定的相應(yīng)義務(wù)。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第152—153頁。
7.承租人、借用人等物業(yè)使用人享有對“住改商”行為表達(dá)異議的權(quán)利。
《物權(quán)法》第七十七條的立法目的是對建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度項下“共同關(guān)系”的和諧有序的關(guān)注與關(guān)懷。該立法目的的實現(xiàn)有賴于建筑區(qū)劃內(nèi)所有業(yè)主以及非業(yè)主的物業(yè)使用人的共同努力。從該立法目的出發(fā)，在發(fā)生“住改商”情形的時候，可以肯定的一點是，現(xiàn)實居住在住宅物業(yè)的合法使用人的切身利益應(yīng)予維護(hù)。從“住改商”行為危害性的角度考察，其絕不僅僅止于“業(yè)主”權(quán)益維護(hù)的必要性。在存在非業(yè)主的物業(yè)使用人的情形中，“住改商”危及承租人、借用人等物業(yè)使用人的權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)賦予非業(yè)主的物業(yè)使用人以相同的異議權(quán)利。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第153頁。
8.住宅業(yè)主利用其住宅開辦小賣部、早點鋪、理發(fā)店的，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》第七十七條《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定。
住宅業(yè)主利用其住宅開辦小賣部、早點鋪、理發(fā)店，與業(yè)主利用住宅從事經(jīng)營生產(chǎn)企業(yè)、規(guī)模較大的餐飲及娛樂、洗浴或者作為公司辦公用房等營業(yè)行為在性質(zhì)上并無不同，仍然屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房?！段餀?quán)法》第七十七條并沒有此類行為可不予適用的本意。所以，也應(yīng)當(dāng)滿足《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定的條件，即不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第153頁。
9.有利害關(guān)系的業(yè)主請求“住改商”業(yè)主承擔(dān)民事責(zé)任的，不以已經(jīng)造成實際損害為限。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條第一款規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！睋?jù)此，在“住改商”已經(jīng)造成現(xiàn)實損害的情形中，有利害關(guān)系的業(yè)主可以請求“住改商”業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀或者賠償損失的民事責(zé)任。若損害尚未實際發(fā)生，但有發(fā)生之虞時，有利害關(guān)系的業(yè)主也可以請求“住改商”業(yè)主依法承擔(dān)排除妨害、消除危險的民事責(zé)任。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第154頁。
10.“住改商”糾紛中，不能以“多數(shù)決”原則確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。
《物權(quán)法》第七十七條明確規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。從語義角度看，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”絕不等于“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的多數(shù)業(yè)主同意”.據(jù)此，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條第二款規(guī)定：“將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。”
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第154—156頁。
11.“住改商”業(yè)主已經(jīng)辦理了工商登記取得營業(yè)執(zhí)照的事實，不能成為抵消有利害關(guān)系業(yè)主反對意見的理由。
“住改商”行為合法性欠缺與否與該業(yè)主是否辦理了工商登記以及是否取得營業(yè)執(zhí)照沒有關(guān)系。實踐中，有的“住改商”業(yè)主以其已經(jīng)辦理工商登記并取得了營業(yè)執(zhí)照為由主張其行為的合法性，用以對抗有利害關(guān)系業(yè)主的反對意見。這種理解是不正確的。因為，辦理工商登記并取得了營業(yè)執(zhí)照的事實屬于行政登記及許可范圍，其不涉及當(dāng)事人“住改商”民事行為效力問題。因此，該事實不具備顛覆或者限制《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定的效力。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第156頁。
12.業(yè)主需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應(yīng)當(dāng)采取書面形式征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
有利害關(guān)系業(yè)主的同意應(yīng)當(dāng)是一種明示的意思表示，不同于默示，即所謂的在一定的期限內(nèi)不表示反對的情形。因此，如果業(yè)主需要將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè)用房等經(jīng)營性用房，一般情況下，征得有利害關(guān)系業(yè)主同意應(yīng)當(dāng)采取書面形式方可。在處理“住改商”糾紛，涉及認(rèn)定業(yè)主將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，是否征得有利害關(guān)系業(yè)主同意的事實的情形，要審查業(yè)主之間是否有證據(jù)證明書面同意相關(guān)業(yè)主將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房。沒有書面證據(jù)證明的，不能認(rèn)定為同意。
要點索引：見最高人民法院物權(quán)法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》人民法院出版社2007年版，第250頁。
13.“住改商”糾紛中，有利害關(guān)系的業(yè)主的同意應(yīng)當(dāng)以明示的方式表達(dá)，有利害關(guān)系的業(yè)主未明確表態(tài)的，不得推定其同意。
從《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定看，有利害關(guān)系業(yè)主同意是“住改商”合法性要件之一，該條的立法導(dǎo)向是不主張“住改商”。在此前提下，在有利害關(guān)系業(yè)主于特定期間內(nèi)未就“住改商”明確表態(tài)的情況下，應(yīng)當(dāng)從更有利于實現(xiàn)《物權(quán)法》第七十七條立法目的的角度進(jìn)行解釋和認(rèn)定。因此，對“住改商”行為，只要有利害關(guān)系業(yè)主未以明示的方式表示同意，即應(yīng)推定其本意是不愿意投贊成票的?；诖?，應(yīng)以明示的方式確定有利害關(guān)系的業(yè)主的“同意”。當(dāng)然，明示的意思表示必須具備一定的要件，在具體表現(xiàn)形式上可以有兩種：一是書面；二是明確無誤的口頭表示。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第157頁。
14.居住型公寓應(yīng)當(dāng)納入《物權(quán)法》第七十七條調(diào)整范圍，而混合型公寓、酒店型公寓不適用《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定。
公寓分為經(jīng)營性公寓和公益性公寓。經(jīng)營性公寓分為居住型、混合型、酒店型三種；公益性公寓包括學(xué)生公寓、老年公寓、軍官公寓等。在城市規(guī)劃管理中，經(jīng)營性公寓的規(guī)劃用地性質(zhì)為公共設(shè)施用地。在土地管理中，居住型公寓的用地類別歸屬為住宅用地，混合型公寓的用地類別歸屬為綜合用地。酒店型公寓的用地類別歸屬為商業(yè)用地。居住型公寓的房地產(chǎn)權(quán)屬登記參照住宅有關(guān)規(guī)定辦理；混合型公寓、酒店型公寓的房地產(chǎn)權(quán)屬登記參照非住宅的有關(guān)規(guī)定辦理。據(jù)此，如為居住型公寓，則應(yīng)當(dāng)納入《物權(quán)法》第七十七條調(diào)整范圍，如為混合型公寓、酒店型公寓，可以按照其規(guī)劃性質(zhì)確定具體用途。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第157—158頁。
15.業(yè)主“商改住”糾紛，可以參照適用《物權(quán)法》第七十七條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定。
“商改住”，即業(yè)主將經(jīng)營性用房改變?yōu)樽≌Ｔ凇蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條的起草制定過程中，曾經(jīng)在該條另行規(guī)定了一款，即：業(yè)主實施其他違反規(guī)劃確定的專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理。但在最終刪去了該款規(guī)定，原因在于：《物權(quán)法》第七十七條并未對“商改住”作出規(guī)定，司法解釋的前述規(guī)定欠缺法律依據(jù)，另外“商改住”在實踐中屬于極端的個例。從上述司法解釋起草過程的變化及其原因可知，在“商改住”糾紛的法律適用方面，最高人民法院的傾向性意見是參照適用《物權(quán)法》第七十七條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，畢竟“商改住”與“住改商”在性質(zhì)上是一致的。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第158頁。
16.承租人、借用人等物業(yè)使用人實施“住改商”行為的，物業(yè)使用人與業(yè)主應(yīng)當(dāng)作為共同被告。
《物業(yè)管理條例》第四十八條第二款規(guī)定：物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)該條規(guī)定精神，在因承租人、借用人等物業(yè)使用人“住改商”行為而導(dǎo)致的相關(guān)糾紛案件中，物業(yè)使用人及業(yè)主應(yīng)當(dāng)作為共同被告。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第158頁。
17.非業(yè)主的物業(yè)使用人對“住改商”表示同意而業(yè)主表示不同意的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的意見為準(zhǔn)。
非業(yè)主的物業(yè)使用人表示同意既有可能是其真的認(rèn)為這種“住改商”是可以的，也有可能是由于使用關(guān)系行將終止。但不論如何，業(yè)主的“不同意”都不會對非業(yè)主的物業(yè)使用人的正常居住帶來負(fù)面影響。從另一個角度看，業(yè)主是住宅物業(yè)的所有權(quán)人，在非業(yè)主的物業(yè)使用人因使用關(guān)系結(jié)束離開之后，業(yè)主還要居住在這里，其意見當(dāng)然具有一票否決的效力。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第158頁。
18.非業(yè)主的物業(yè)使用人對“住改商”表示不同意而業(yè)主表示同意的，應(yīng)當(dāng)以非業(yè)主的物業(yè)使用人的意見為準(zhǔn)。
《物權(quán)法》第七十七條的立法初衷在于限制“住改商”行為，該立法目的的實現(xiàn)有賴于建筑區(qū)劃內(nèi)所有業(yè)主以及非業(yè)主的物業(yè)使用人的共同努力。從這一立法目的出發(fā)，對于“住改商”行為的異議權(quán)更應(yīng)賦予住宅的現(xiàn)實居住使用人。否則，勢必導(dǎo)致業(yè)主因與“住改商”業(yè)主私交甚密或者“事不關(guān)己”而表示同意，而非業(yè)主的物業(yè)使用人卻不得不承受難堪之困擾的結(jié)果。在《物權(quán)法》第七十七條已經(jīng)明確表達(dá)了不提倡“住改商”立場的前提下，我們應(yīng)當(dāng)朝著更能達(dá)成該立法目的的方向進(jìn)行解釋。因此，在非業(yè)主的物業(yè)使用人對“住改商”表示不同意而業(yè)主表示同意的情況下，應(yīng)當(dāng)以非業(yè)主的物業(yè)使用人的意見為準(zhǔn)。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第158—159頁。
19.住宅用于群租的，不適用《物權(quán)法》第七十七條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定。
目前，對群租的定義尚無定論，但對其存在形態(tài)基本達(dá)成了如下共識：（1）承租主體眾多；（2）眾多承租人租住的是同一個住宅單位；（3）群租的內(nèi)容是建立兩個以上租賃合同關(guān)系，且承租主體的目的在于居住。將房屋出租是住宅業(yè)主行使所有權(quán)項下收益權(quán)能的基本手段之一，是落實所有權(quán)權(quán)能的邏輯必然?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條使用了“專有部分的承租人”的概念，并規(guī)定“專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)?！笨梢姡瑯I(yè)主可以將其住宅出租給他人用于居住，而不受《物權(quán)法》第七十七條有關(guān)“住改商”規(guī)定的限制。另外，以群租方式租住房屋的人群，只是為了滿足其最基本的居住需求，為其生理所必需，而人的生理需求是第一需求，是必須最優(yōu)先予以保障的需求?！段餀?quán)法》第七十七條賦予有利害關(guān)系業(yè)主對“住改商”行為享有否決權(quán)（暫且不去探討群租是否屬于“住改商”），維護(hù)的需求更接近于精神需求。不論是立法者還是司法者，均應(yīng)把保護(hù)人的第一需求作為不可逾越的底線。因此，不論群租是否屬于“住改商”，均不應(yīng)適用《物權(quán)法》第七十七條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第159—162頁。
20.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主是當(dāng)然的有利害關(guān)系的業(yè)主，無須就利害關(guān)系的存在舉證證明。
在“住改商”糾紛中，對有利害關(guān)系的業(yè)主的界定，不僅要考慮對業(yè)主居住、生活環(huán)境的安全和安寧的影響或者可能造成的影響，還應(yīng)當(dāng)考慮對其專有部分不動產(chǎn)價值的影響。一般情形下，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主是當(dāng)然的有利害關(guān)系的業(yè)主，其只需提供擁有本棟建筑物專有部分產(chǎn)權(quán)的證據(jù)，即證明其合法的業(yè)主身份即可，不需要就利害關(guān)系的存在再提供其他證據(jù)。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第169頁。
21.建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張“住改商”與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與“住改商”行為存在利害關(guān)系的，必須自行舉證證明“有利害關(guān)系”的事實，包括有損害發(fā)生或可能發(fā)生、損害與“住改商”行為之間有因果關(guān)系，至于被損害的權(quán)利內(nèi)容，可以是其生活環(huán)境的惡化、生活質(zhì)量的下降乃至房屋價值的貶損，等等。也就是說，在舉證問題上，非本棟的業(yè)主必須舉證證明，由于某業(yè)主的“住改商”行為，給其居住和生活環(huán)境造成或者可能造成不利影響，減少或者降低了其房屋的使用價值和交換價值。對能夠證明系有利害關(guān)系的業(yè)主應(yīng)當(dāng)舉證證明的程度和證明內(nèi)容，應(yīng)視“住改商”業(yè)主所改的經(jīng)營性用房的形式、經(jīng)營范圍以及對周圍業(yè)主的不利影響等多方因素來確定。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第170頁。
22.以《物權(quán)法》第七十七條為法律依據(jù)進(jìn)行訴訟的民事主體，僅限于與“住改商”業(yè)主處于同一建筑小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。
《物權(quán)法》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》將“住改商”糾紛的訴訟當(dāng)事人主體，限定在了同一建筑小區(qū)，因此，對于非與“住改商”業(yè)主居住于同一建筑小區(qū)的當(dāng)事人，不得以《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定對其訴請作出是否支持的判斷依據(jù)；不是本小區(qū)業(yè)主，如果其權(quán)利真的受到“住改商”侵害，其可以基于傳統(tǒng)民法理論和《民法通則》等相關(guān)法律規(guī)定中的相鄰關(guān)系提起訴訟，要求法院保護(hù)其合法權(quán)益。
要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第171—172頁。
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