裁判要旨
經(jīng)濟(jì)適用房符合條件上市交易的，需補(bǔ)繳土地出讓金。根據(jù)交易習(xí)慣，土地出讓金一般由出賣(mài)人承擔(dān)。如果交易雙方約定了土地出讓金繳納方式，且已實(shí)際履行，則一方不得以該約定違反國(guó)家規(guī)定和交易習(xí)慣為由撤銷(xiāo)該履行。
案情
2012年1月21日李某與郭某簽訂一份《購(gòu)房協(xié)議》，約定：交易房產(chǎn)位于老城區(qū)某路四號(hào)，建筑面積132.67平方米；交易凈價(jià)款52.5萬(wàn)元，此價(jià)款為不含稅費(fèi)價(jià)，由此交易所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)由郭某承擔(dān)。協(xié)議簽訂之日即2012年1月21日付給定金50萬(wàn)元，余款2.5萬(wàn)元到房管局辦過(guò)戶(hù)手續(xù)前付清，李某配合郭某辦理各項(xiàng)交接手續(xù)。該合同簽訂后，2012年1月21日郭某付給李某定金50萬(wàn)元，2012年2月6日郭某向洛陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處交付了經(jīng)濟(jì)適用房上市交易收益所得52602元和土地出讓金6975元，繳款單位為李某。2012年2月21日郭某付給李某房款2.5萬(wàn)元。現(xiàn)郭某訴至法院要求李某返還郭某墊付的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易應(yīng)繳納的土地出讓金6975元。另查明本案涉及房產(chǎn)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房，已購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)五年，符合上市交易條件。
裁判
河南省洛陽(yáng)市老城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告郭某與被告李某于2012年1月21日簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。郭某在簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)已經(jīng)收到李某的房屋所有權(quán)證、土地證、產(chǎn)權(quán)界定卡，對(duì)該房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)是明知的。購(gòu)房協(xié)議第二條明確約定“房產(chǎn)交易價(jià)：交易凈價(jià)款52.5萬(wàn)元整，此價(jià)款為不含稅費(fèi)價(jià)，由此交易所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)由郭某承擔(dān)?！?，該條款概括性地將交易所產(chǎn)生的一切稅收和費(fèi)用約定由郭某承擔(dān)，以保證李某在此次房產(chǎn)交易中獲得交易凈價(jià)款52.5萬(wàn)元整。6975元的土地出讓金屬于政府征收的費(fèi)用，根據(jù)雙方協(xié)議約定屬于郭某應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用。郭某在繳納6975元時(shí)并沒(méi)有與李某協(xié)商一致約定是為李某墊付的6975元，也沒(méi)有拒絕繳納此款并為此提出解除合同的行為。2012年2月6日郭某交付了經(jīng)濟(jì)適用房土地出讓金6975元，2012年2月21日郭某付給李某房款2.5萬(wàn)元也證明郭某在繳納6975元時(shí)并沒(méi)有與李某協(xié)商一致約定是為李某墊付的6975元。據(jù)此判決，駁回原告郭某的訴訟請(qǐng)求。
宣判后，郭某不服，提起上訴。洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為：本案當(dāng)事人雙方間經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同約定明確，且雙方已經(jīng)履行完畢。現(xiàn)上訴人郭某稱(chēng)雙方爭(zhēng)執(zhí)的土地出讓金6975元應(yīng)由被上訴人李某支付，其本人系墊付行為，該款李某應(yīng)予返還的理由，依據(jù)不足，本院不予采信。二審判決：駁回上訴，維持原判。
評(píng)析
根據(jù)2007年建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》和2011年洛陽(yáng)市政府《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理的意見(jiàn)》，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易需繳納土地出讓金，繳納主體描述為購(gòu)房人或產(chǎn)權(quán)人，但沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定由誰(shuí)繳納。在房屋買(mǎi)賣(mài)行為中有個(gè)常用的交易習(xí)慣，即土地出讓金由賣(mài)房人承擔(dān)。但是，根據(jù)民事法律行為意思自治原則，買(mǎi)賣(mài)雙方可以對(duì)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，只要約定不違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定或損害第三人合法權(quán)益，該約定即對(duì)雙方有約束力。如果買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)土地出讓金的繳納有約定則應(yīng)從其約定。
本案中，相關(guān)證據(jù)可以證明郭某明知其所交易的房產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)所要繳納的稅費(fèi)也是明確知道的。本案所涉及交易房產(chǎn)的全部手續(xù)均為郭某自行辦理，李某配合簽字，因所涉及交易的房產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)適用房，辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)的第一個(gè)步驟是在房管局窗口提交《經(jīng)濟(jì)適用房上市交易申請(qǐng)書(shū)》，政府審核是否允許上市交易，審核符合上市條件就下發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用房上市交易意見(jiàn)書(shū)》，憑該意見(jiàn)書(shū)方可辦理交易手續(xù)。該意見(jiàn)書(shū)是郭某拿著李某已經(jīng)簽字的申請(qǐng)書(shū)辦理并領(lǐng)取的，并自行交付了經(jīng)濟(jì)適用房上市交易所得52602元以及土地出讓金6975元，隨后郭某拿著該房屋的《房屋所有權(quán)證》《土地使用證》和《經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)界定卡》，自行辦理了其他手續(xù)，對(duì)該房屋為經(jīng)濟(jì)適用房未提出異議，也未對(duì)交納的費(fèi)用提出異議。
郭某繳納6975元土地出讓金屬于履行協(xié)議約定的義務(wù)，不是墊付行為。郭某提出“該筆費(fèi)用在交易時(shí)因李某未帶錢(qián)，雙方協(xié)商由郭某墊付”的說(shuō)法沒(méi)有證據(jù)證實(shí)，且不符合協(xié)議約定。根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議第二條約定：交易凈價(jià)人民幣52.5萬(wàn)元，此價(jià)款為不含稅費(fèi)價(jià)，由此交易所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)由郭某承擔(dān)。“交易凈價(jià)”的約定能夠說(shuō)明該價(jià)格是李某的凈收益，且協(xié)議也明確約定“由此交易所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)郭某承擔(dān)”，進(jìn)一步對(duì)交易價(jià)格做出了限定性解釋?zhuān)蠢钅硟羰?2.5萬(wàn)元，此交易產(chǎn)生的一切稅費(fèi)由郭某承擔(dān)。故郭某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)6975元的土地出讓金，其繳納行為是對(duì)雙方協(xié)議的實(shí)際履行，不得撤銷(xiāo)。
本案案號(hào)：（2014）老民初字第1437號(hào)，（2015）洛民終字第1906號(hào)
案例編寫(xiě)人：河南省洛陽(yáng)市老城區(qū)人民法院申文娟樊蕾
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