【案情回放】
2013年9月2日，A開發(fā)公司（甲方）與B業(yè)主委員會(huì)（乙方）簽訂了《D小區(qū)物業(yè)用房、臨時(shí)門面使用分配協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱協(xié)議），主要內(nèi)容有：小區(qū)物業(yè)管理用房及小區(qū)所有門崗由乙方使用，如有收益歸業(yè)主所有；小區(qū)9個(gè)臨時(shí)門面由甲方使用，其9個(gè)門面收益歸甲方所有；若遇物業(yè)用房，門崗和臨時(shí)門面拆遷，拆遷補(bǔ)償金等所有收益甲乙雙方按各自50%的比例進(jìn)行分配。B業(yè)主委員會(huì)簽署該協(xié)議并未經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)決議或獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)，直到2014年10月B業(yè)主委員會(huì)將協(xié)議公示，李某等業(yè)主才知曉該協(xié)議內(nèi)容。原告李某等業(yè)主認(rèn)為被告B業(yè)主委員會(huì)與被告A公司簽署的協(xié)議侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院撤銷該協(xié)議。
一審法院認(rèn)為，在業(yè)主撤銷權(quán)糾紛中，業(yè)主享有的撤銷權(quán)僅限于業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益，協(xié)議是不屬于業(yè)主撤銷權(quán)范圍的，故駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。二審法院認(rèn)為，本案B業(yè)主委員會(huì)與A公司簽訂的協(xié)議，本質(zhì)上是B業(yè)主委員會(huì)作出決定的一種表現(xiàn)形式，屬于業(yè)主撤銷權(quán)適用范圍。該協(xié)議內(nèi)容顯然侵害了業(yè)主合法權(quán)益，故判決予以撤銷。
【不同觀點(diǎn)】
物權(quán)法第七十八條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”就業(yè)主撤銷權(quán)的適用范圍而言，單從上述法律規(guī)定看，應(yīng)該是侵害業(yè)主合法權(quán)益的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)就小區(qū)共有和共同管理重大事項(xiàng)而作出的決定。然而司法實(shí)踐中，有很多新情況發(fā)生，使得對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)適用范圍的理解出現(xiàn)不同的觀點(diǎn)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案被告A公司系D小區(qū)的開發(fā)商，并非小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，故A公司不是本案的適格被告。依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款之規(guī)定，在業(yè)主撤銷權(quán)糾紛中，業(yè)主享有的撤銷權(quán)僅限于業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)就小區(qū)共有和共同管理作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的情形。而本案原告李某等請(qǐng)求法院撤銷的內(nèi)容是被告B業(yè)主委員會(huì)與被告A公司簽署的協(xié)議。因本案中協(xié)議僅僅是被告B業(yè)主委員會(huì)簽署的一項(xiàng)合同，而并非被告B業(yè)主委員會(huì)就小區(qū)共有和共同管理所作出的決定，因而并不屬于業(yè)主撤銷權(quán)適用的范圍。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法定職責(zé)要準(zhǔn)確理解，物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷”，而對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)適用范圍的理解不能過于機(jī)械。法律賦予業(yè)委會(huì)的職責(zé)是有限的，除非業(yè)主大會(huì)有授權(quán)，業(yè)委會(huì)無權(quán)作出對(duì)業(yè)主權(quán)益具有重大現(xiàn)實(shí)影響的決定，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)本質(zhì)上僅是業(yè)主大會(huì)決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。就本案而言，業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商簽訂的物業(yè)設(shè)施收益分配協(xié)議本質(zhì)上是業(yè)主委員會(huì)就小區(qū)共同管理的重大事項(xiàng)作出決定的一種表現(xiàn)形式，如果該協(xié)議的簽訂程序違反法律，或內(nèi)容侵犯了業(yè)主合法權(quán)益，則其應(yīng)屬于業(yè)主撤銷權(quán)的適用范圍。
【法官回應(yīng)】
業(yè)委會(huì)私自簽訂收益分配協(xié)議業(yè)主可行使撤銷權(quán)
筆者贊同上述第二種觀點(diǎn)，即協(xié)議是D小區(qū)業(yè)主委員會(huì)就小區(qū)共有和共同管理作出決定的一種具體表現(xiàn)形式，如果協(xié)議內(nèi)容侵害業(yè)主權(quán)益，則其應(yīng)屬于業(yè)主撤銷權(quán)的適用范圍。
1.業(yè)主撤銷權(quán)的特性
其一，傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，撤銷權(quán)在性質(zhì)上屬于形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指權(quán)利人僅依其單方之意思表示即可使民事法律關(guān)系變更或消滅的權(quán)利。而業(yè)主撤銷權(quán)所要撤銷的是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)所作出的決定，所涉及的是多數(shù)人的利益，這必然應(yīng)該是十分慎重的，不能單憑個(gè)別人的意志就可以決定，因此物權(quán)法并未賦予業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定直接撤銷的權(quán)利，而必須經(jīng)由人民法院審查該決定是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，再作出是否撤銷的判決。因此業(yè)主撤銷權(quán)不屬于傳統(tǒng)民法所指的形成權(quán)。
其二，業(yè)主撤銷權(quán)具有請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)。筆者認(rèn)為，業(yè)主撤銷權(quán)，實(shí)質(zhì)上是業(yè)主對(duì)自己的合法權(quán)益，包括物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等，在受到業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定侵害時(shí)的侵害排除請(qǐng)求權(quán)的一種具體體現(xiàn)。當(dāng)這種侵害排除請(qǐng)求權(quán)直接行使遭到拒絕后，法律賦予業(yè)主可以通過司法途徑獲得救濟(jì)的權(quán)利。因此，業(yè)主撤銷權(quán)，實(shí)質(zhì)上是一種侵害排除請(qǐng)求權(quán)，具有請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)。
其三，也是最具有實(shí)踐意義的一點(diǎn)，業(yè)主撤銷權(quán)與我國(guó)民法中明確規(guī)定的債權(quán)人撤銷權(quán)、合同撤銷權(quán)相比，也有其特殊之處。因?yàn)闃I(yè)主撤銷權(quán)屬于集體成員撤銷權(quán)之一，是集體成員中的個(gè)體或部分個(gè)體對(duì)侵害其權(quán)益的集體決定進(jìn)行抗辯的一種方式。物權(quán)法設(shè)立業(yè)主撤銷權(quán)，是為了防止業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利作出決定侵害業(yè)主合法權(quán)益。
2.業(yè)主撤銷權(quán)范圍的界定
第一，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)。業(yè)主委員會(huì)這一組織雖然早在20世紀(jì)90年代即在某些地區(qū)產(chǎn)生，但作為專門術(shù)語出現(xiàn)在法律文本中卻始于2003年國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。修訂前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然并未對(duì)業(yè)主委員會(huì)予以正面界定，厘清業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)涵和外延，但在第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)?！?007年修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條第一款刪除了上述規(guī)定，改為“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)”。由于物權(quán)法以及相關(guān)配套法規(guī)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)及地位并未明確，學(xué)術(shù)界以及實(shí)務(wù)界對(duì)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)存在很大爭(zhēng)議?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》在修訂后雖然未明確使用“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的表達(dá)方式界定業(yè)主委員會(huì)，但物權(quán)法第七十六條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定……（七）有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項(xiàng)……決定前款其他事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》在第十五條也明確了業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)的范圍。據(jù)此，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)是本建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定行使管理小區(qū)的職責(zé)。
第二，關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)適用范圍。物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！眴螐淖置嫔侠斫?，業(yè)主撤銷權(quán)適用的客體就是由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定。但是，依照物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，除了業(yè)主大會(huì)明確授予的職責(zé)外，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)作出對(duì)業(yè)主權(quán)益具有現(xiàn)實(shí)不利影響的決定。根據(jù)物權(quán)法第七十六條的立法目的，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條將物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定擴(kuò)張解釋為不僅包括侵害業(yè)主的實(shí)體權(quán)利，也包括作出決定的程序違法。這樣，業(yè)主行使撤銷權(quán)的理由有如下兩種：1.決定的內(nèi)容直接侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，如剝奪了業(yè)主利用公共設(shè)施的權(quán)利；2.決定的內(nèi)容并無違法之處，但作出決定的程序違法或超越法定權(quán)限。與此相對(duì)應(yīng)，對(duì)業(yè)主所享有的合法權(quán)益的侵害即可分為實(shí)體權(quán)益的侵害或程序權(quán)益的侵害。
3.侵害業(yè)主合法權(quán)益的協(xié)議應(yīng)被撤銷
從上文的分析應(yīng)當(dāng)看到，法律法規(guī)賦予業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)是有限的，除了業(yè)主大會(huì)所授予的職權(quán)之外，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)就小區(qū)共有和共同管理作出對(duì)業(yè)主權(quán)益具有重大影響的決定。對(duì)物權(quán)法中業(yè)主撤銷權(quán)適用范圍的準(zhǔn)確理解是防止業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)、保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的關(guān)鍵。
具體到本案而言，如果簡(jiǎn)單地認(rèn)為只有業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)就小區(qū)共有和共同管理作出決議侵害業(yè)主權(quán)益的，才是業(yè)主行使撤銷權(quán)的客體，則屬于對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)適用范圍的理解過于機(jī)械和狹隘。本案中協(xié)議理應(yīng)被撤銷，理由如下：其一，依照物權(quán)法、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《最高人民法院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)適用法律的司法解釋》中關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)適用的立法精神，本案中D小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與小區(qū)開發(fā)商A公司簽署的協(xié)議，是B業(yè)主委員會(huì)就小區(qū)共有和共同管理做出決定的外在表現(xiàn)形式。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與小區(qū)開發(fā)商簽訂的關(guān)于物業(yè)設(shè)施收益的分配協(xié)議，在本質(zhì)上是小區(qū)業(yè)主委員會(huì)針對(duì)小區(qū)共有和共同管理作出的決定,亦即該收益分配協(xié)議雖然表面上是雙方就小區(qū)物業(yè)用房收益分配的合同，但是如果該協(xié)議內(nèi)容侵犯了業(yè)主合法權(quán)益，則其應(yīng)屬于業(yè)主撤銷權(quán)適用的范圍。其二，小區(qū)內(nèi)物業(yè)用房、臨時(shí)門面的使用關(guān)乎業(yè)主的切身利益，尤其是協(xié)議中拆遷補(bǔ)（作者單位：重慶市第五中級(jí)人民法院）
償金等所有收益各自50%的比例進(jìn)行分配的條款明顯有損業(yè)主合法權(quán)益。因此，本案中所涉物業(yè)用房、門崗和臨時(shí)門面收益處分事宜應(yīng)該屬于小區(qū)業(yè)主大會(huì)才能決定的重大事項(xiàng)，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)只能由小區(qū)業(yè)主大會(huì)作出決議。本案被告B業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)作出決定而擅自與開發(fā)商A公司簽署協(xié)議的行為，超越了其法定職權(quán)，存在嚴(yán)重的程序違法，屬于《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定的情形，也應(yīng)依法被撤銷。
（作者單位：重慶市第五中級(jí)人民法院）
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