【案情回放】
2013年9月2日，A開發(fā)公司（甲方）與B業(yè)主委員會（乙方）簽訂了《D小區(qū)物業(yè)用房、臨時門面使用分配協(xié)議》（以下簡稱協(xié)議），主要內容有：小區(qū)物業(yè)管理用房及小區(qū)所有門崗由乙方使用，如有收益歸業(yè)主所有；小區(qū)9個臨時門面由甲方使用，其9個門面收益歸甲方所有；若遇物業(yè)用房，門崗和臨時門面拆遷，拆遷補償金等所有收益甲乙雙方按各自50%的比例進行分配。B業(yè)主委員會簽署該協(xié)議并未經業(yè)主代表大會決議或獲得業(yè)主大會授權，直到2014年10月B業(yè)主委員會將協(xié)議公示，李某等業(yè)主才知曉該協(xié)議內容。原告李某等業(yè)主認為被告B業(yè)主委員會與被告A公司簽署的協(xié)議侵害了業(yè)主的合法權益，請求法院撤銷該協(xié)議。
一審法院認為，在業(yè)主撤銷權糾紛中，業(yè)主享有的撤銷權僅限于業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益，協(xié)議是不屬于業(yè)主撤銷權范圍的，故駁回了原告的訴訟請求。二審法院認為，本案B業(yè)主委員會與A公司簽訂的協(xié)議，本質上是B業(yè)主委員會作出決定的一種表現(xiàn)形式，屬于業(yè)主撤銷權適用范圍。該協(xié)議內容顯然侵害了業(yè)主合法權益，故判決予以撤銷。
【不同觀點】
物權法第七十八條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！本蜆I(yè)主撤銷權的適用范圍而言，單從上述法律規(guī)定看，應該是侵害業(yè)主合法權益的業(yè)主大會或業(yè)主委員會就小區(qū)共有和共同管理重大事項而作出的決定。然而司法實踐中，有很多新情況發(fā)生，使得對業(yè)主撤銷權適用范圍的理解出現(xiàn)不同的觀點。
一種觀點認為，本案被告A公司系D小區(qū)的開發(fā)商，并非小區(qū)業(yè)主委員會，故A公司不是本案的適格被告。依據物權法第七十八條第二款之規(guī)定，在業(yè)主撤銷權糾紛中，業(yè)主享有的撤銷權僅限于業(yè)主大會或者業(yè)主委員會就小區(qū)共有和共同管理作出的決定侵害業(yè)主合法權益的情形。而本案原告李某等請求法院撤銷的內容是被告B業(yè)主委員會與被告A公司簽署的協(xié)議。因本案中協(xié)議僅僅是被告B業(yè)主委員會簽署的一項合同，而并非被告B業(yè)主委員會就小區(qū)共有和共同管理所作出的決定，因而并不屬于業(yè)主撤銷權適用的范圍。
另一種觀點認為，對業(yè)主委員會的性質和法定職責要準確理解，物權法第七十八條第二款規(guī)定“業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”，而對業(yè)主撤銷權適用范圍的理解不能過于機械。法律賦予業(yè)委會的職責是有限的，除非業(yè)主大會有授權，業(yè)委會無權作出對業(yè)主權益具有重大現(xiàn)實影響的決定，因為業(yè)委會本質上僅是業(yè)主大會決議的執(zhí)行機構。就本案而言，業(yè)主委員會與開發(fā)商簽訂的物業(yè)設施收益分配協(xié)議本質上是業(yè)主委員會就小區(qū)共同管理的重大事項作出決定的一種表現(xiàn)形式，如果該協(xié)議的簽訂程序違反法律，或內容侵犯了業(yè)主合法權益，則其應屬于業(yè)主撤銷權的適用范圍。
【法官回應】
業(yè)委會私自簽訂收益分配協(xié)議業(yè)主可行使撤銷權
筆者贊同上述第二種觀點，即協(xié)議是D小區(qū)業(yè)主委員會就小區(qū)共有和共同管理作出決定的一種具體表現(xiàn)形式，如果協(xié)議內容侵害業(yè)主權益，則其應屬于業(yè)主撤銷權的適用范圍。
1.業(yè)主撤銷權的特性
其一，傳統(tǒng)民法理論認為，撤銷權在性質上屬于形成權。所謂形成權，是指權利人僅依其單方之意思表示即可使民事法律關系變更或消滅的權利。而業(yè)主撤銷權所要撤銷的是業(yè)主大會或業(yè)主委員會所作出的決定，所涉及的是多數人的利益，這必然應該是十分慎重的，不能單憑個別人的意志就可以決定，因此物權法并未賦予業(yè)主對業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定直接撤銷的權利，而必須經由人民法院審查該決定是否侵害了業(yè)主的合法權益，再作出是否撤銷的判決。因此業(yè)主撤銷權不屬于傳統(tǒng)民法所指的形成權。
其二，業(yè)主撤銷權具有請求權的性質。筆者認為，業(yè)主撤銷權，實質上是業(yè)主對自己的合法權益，包括物權、債權、知識產權等，在受到業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定侵害時的侵害排除請求權的一種具體體現(xiàn)。當這種侵害排除請求權直接行使遭到拒絕后，法律賦予業(yè)主可以通過司法途徑獲得救濟的權利。因此，業(yè)主撤銷權，實質上是一種侵害排除請求權，具有請求權的性質。
其三，也是最具有實踐意義的一點，業(yè)主撤銷權與我國民法中明確規(guī)定的債權人撤銷權、合同撤銷權相比，也有其特殊之處。因為業(yè)主撤銷權屬于集體成員撤銷權之一，是集體成員中的個體或部分個體對侵害其權益的集體決定進行抗辯的一種方式。物權法設立業(yè)主撤銷權，是為了防止業(yè)主大會或者業(yè)主委員會濫用權利作出決定侵害業(yè)主合法權益。
2.業(yè)主撤銷權范圍的界定
第一，關于業(yè)主委員會的性質。業(yè)主委員會這一組織雖然早在20世紀90年代即在某些地區(qū)產生，但作為專門術語出現(xiàn)在法律文本中卻始于2003年國務院頒布的《物業(yè)管理條例》。修訂前的《物業(yè)管理條例》雖然并未對業(yè)主委員會予以正面界定，厘清業(yè)主委員會的內涵和外延，但在第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構?！?007年修訂后的《物業(yè)管理條例》第十五條第一款刪除了上述規(guī)定，改為“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項”。由于物權法以及相關配套法規(guī)對業(yè)主委員會的性質及地位并未明確，學術界以及實務界對業(yè)主委員會的性質存在很大爭議。《物業(yè)管理條例》在修訂后雖然未明確使用“執(zhí)行機構”的表達方式界定業(yè)主委員會，但物權法第七十六條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定……（七）有關共有和共同管理的其他重大事項……決定前款其他事項應當經專有部分占建筑總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。”《物業(yè)管理條例》在第十五條也明確了業(yè)主委員會履行職責的范圍。據此，小區(qū)業(yè)主委員會應是本建筑物或建筑區(qū)劃內所有建筑物的業(yè)主大會的常設執(zhí)行機構，按照業(yè)主大會的決定行使管理小區(qū)的職責。
第二，關于業(yè)主撤銷權適用范圍。物權法第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！眴螐淖置嫔侠斫猓瑯I(yè)主撤銷權適用的客體就是由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的侵害業(yè)主合法權益的決定。但是，依照物權法相關規(guī)定，除了業(yè)主大會明確授予的職責外，業(yè)主委員會無權作出對業(yè)主權益具有現(xiàn)實不利影響的決定。根據物權法第七十六條的立法目的，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條將物權法第七十八條第二款的規(guī)定擴張解釋為不僅包括侵害業(yè)主的實體權利，也包括作出決定的程序違法。這樣，業(yè)主行使撤銷權的理由有如下兩種：1.決定的內容直接侵害了業(yè)主的合法權益，如剝奪了業(yè)主利用公共設施的權利；2.決定的內容并無違法之處，但作出決定的程序違法或超越法定權限。與此相對應，對業(yè)主所享有的合法權益的侵害即可分為實體權益的侵害或程序權益的侵害。
3.侵害業(yè)主合法權益的協(xié)議應被撤銷
從上文的分析應當看到，法律法規(guī)賦予業(yè)主委員會的職權是有限的，除了業(yè)主大會所授予的職權之外，業(yè)主委員會無權就小區(qū)共有和共同管理作出對業(yè)主權益具有重大影響的決定。對物權法中業(yè)主撤銷權適用范圍的準確理解是防止業(yè)主委員會濫用職權、保護業(yè)主合法權益的關鍵。
具體到本案而言，如果簡單地認為只有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會就小區(qū)共有和共同管理作出決議侵害業(yè)主權益的，才是業(yè)主行使撤銷權的客體，則屬于對業(yè)主撤銷權適用范圍的理解過于機械和狹隘。本案中協(xié)議理應被撤銷，理由如下：其一，依照物權法、《物業(yè)管理條例》和《最高人民法院關于建筑物區(qū)分所有權適用法律的司法解釋》中關于業(yè)主撤銷權適用的立法精神，本案中D小區(qū)業(yè)主委員會與小區(qū)開發(fā)商A公司簽署的協(xié)議，是B業(yè)主委員會就小區(qū)共有和共同管理做出決定的外在表現(xiàn)形式。小區(qū)業(yè)主委員會與小區(qū)開發(fā)商簽訂的關于物業(yè)設施收益的分配協(xié)議，在本質上是小區(qū)業(yè)主委員會針對小區(qū)共有和共同管理作出的決定,亦即該收益分配協(xié)議雖然表面上是雙方就小區(qū)物業(yè)用房收益分配的合同，但是如果該協(xié)議內容侵犯了業(yè)主合法權益，則其應屬于業(yè)主撤銷權適用的范圍。其二，小區(qū)內物業(yè)用房、臨時門面的使用關乎業(yè)主的切身利益，尤其是協(xié)議中拆遷補（作者單位：重慶市第五中級人民法院）
償金等所有收益各自50%的比例進行分配的條款明顯有損業(yè)主合法權益。因此，本案中所涉物業(yè)用房、門崗和臨時門面收益處分事宜應該屬于小區(qū)業(yè)主大會才能決定的重大事項，依照法律規(guī)定應當只能由小區(qū)業(yè)主大會作出決議。本案被告B業(yè)主委員會未經業(yè)主大會作出決定而擅自與開發(fā)商A公司簽署協(xié)議的行為，超越了其法定職權，存在嚴重的程序違法，屬于《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定的情形，也應依法被撤銷。
（作者單位：重慶市第五中級人民法院）
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