新建小區(qū)越來越多,業(yè)主拖延或拒交物業(yè)費(fèi)成為不少物業(yè)公司頭痛的事兒。物業(yè)費(fèi)收不到位,不但無法保證物業(yè)公司的正常管理,也直接影響到業(yè)主的生活質(zhì)量和居住安全。有的物業(yè)公司便通過一些變通措施敦促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)用,有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的一些舉措影響了自己的生活,由此引發(fā)矛盾,比如江蘇省徐州市的業(yè)主楊某,就認(rèn)為物業(yè)公司加裝電梯刷卡系統(tǒng)是為了防止業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)。
楊某是徐州市鼓樓區(qū)某小區(qū)的業(yè)主,一直按期交納物業(yè)費(fèi)。2014年春,某物業(yè)公司接管該小區(qū)物業(yè)。當(dāng)年8月,物業(yè)公司在電梯內(nèi)安裝了電梯刷卡系統(tǒng),并貼出通知要求業(yè)主去辦理電梯卡,交納80元安裝費(fèi)和10元卡費(fèi),從10月份起小區(qū)內(nèi)所有電梯均啟用刷卡系統(tǒng)。楊某不愿意辦電梯卡,導(dǎo)致其無法正常使用電梯。他認(rèn)為電梯刷卡系統(tǒng)存在諸多毛病,如電梯只能在固定樓層停,親戚或快遞員來訪均需要自己下去迎接,電梯運(yùn)行速度減慢等；他還認(rèn)為物業(yè)公司借安裝電梯刷卡系統(tǒng)強(qiáng)行征收物業(yè)費(fèi)用,是為了防止業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi),也沒有經(jīng)業(yè)主同意就對(duì)小區(qū)內(nèi)附屬設(shè)施進(jìn)行改建屬于違法行為。
楊某與一些業(yè)主找物業(yè)公司協(xié)商無果,遂訴至法院,認(rèn)為物業(yè)公司安裝電梯刷卡系統(tǒng)的行為侵犯了其合法權(quán)益,要求判令物業(yè)公司拆除安裝的電梯刷卡系統(tǒng)并公開道歉。
物業(yè)公司辯稱,2014年8月,該公司在小區(qū)安裝電梯刷卡系統(tǒng),試運(yùn)行兩個(gè)月,其間沒有業(yè)主提出異議,且這項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)過了業(yè)主委員會(huì)的同意,業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主群對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪、調(diào)查,然后給物業(yè)公司開具授權(quán)書,物業(yè)公司才開始安裝電梯刷卡系統(tǒng)。
近日,徐州市鼓樓區(qū)人民法院對(duì)這起因物業(yè)管理發(fā)生的所有權(quán)糾紛案件進(jìn)行了判決。法院審理認(rèn)為,楊某認(rèn)為物業(yè)公司侵犯其合法權(quán)益,無事實(shí)與法律依據(jù),遂判決駁回楊某的訴訟請(qǐng)求。
■以案釋法
建筑物共有部分業(yè)委會(huì)說了算
法院經(jīng)審理認(rèn)為,行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。一般侵權(quán)責(zé)任須同時(shí)具備以下四個(gè)要件:行為、過錯(cuò)、損害事實(shí)和因果關(guān)系。
該案承辦法官蔣敏庭后表示,物業(yè)公司安裝電梯刷卡系統(tǒng)是否構(gòu)成對(duì)楊某合法權(quán)益的侵害,取決于物業(yè)公司的上述行為是否存在主觀過錯(cuò)。根據(jù)法律規(guī)定,業(yè)主對(duì)建筑物的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定,有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)可由業(yè)主共同決定；業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力；業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
本案中,小區(qū)業(yè)主委員會(huì),作為小區(qū)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),有權(quán)代表業(yè)主決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng),小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的對(duì)小區(qū)共有部分管理方面的決定,對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
電梯系建筑物共有部分的附屬設(shè)施,業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表全體業(yè)主對(duì)電梯設(shè)施進(jìn)行管理和維護(hù),物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),其安裝電梯刷卡系統(tǒng),系受到小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的授權(quán),其安裝行為具有正當(dāng)理由,主觀上不存在過錯(cuò)。
楊某并無證據(jù)證實(shí)業(yè)主委員會(huì)的決定和物業(yè)公司的行為存在過錯(cuò)、侵害了其合法權(quán)益,因此其訴求不能得到法院支持。如果物業(yè)公司針對(duì)該小區(qū)的管理行為沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意或授權(quán),無疑是不應(yīng)當(dāng)被允許的。
此外,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,物業(yè)公司開展物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂合同,約定雙方的權(quán)利義務(wù),物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按約定履行物業(yè)服務(wù)管理責(zé)任,如果業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
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