我姓陳，7年前購(gòu)買了李某位于市郊的一套房子，并且與其簽訂房屋買賣協(xié)議。當(dāng)時(shí)我們覺(jué)得一手交錢一手交房后事情就已經(jīng)了結(jié)，根本沒(méi)有辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)這一概念，所以拖了很久都沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)。直到3年前，我才得知必須辦理過(guò)戶手續(xù)，拿到房產(chǎn)證才算真正享有房屋所有權(quán)。于是我趕忙找到李某，要求與之辦理相關(guān)的房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。誰(shuí)知他和妻子到外地打工去了，只有過(guò)年才回家?guī)滋欤抑袃H剩60多歲的老人和一個(gè)正在上中學(xué)的孩子。無(wú)奈，這件事情又耽擱下來(lái)。
2006年由于我們買了新房，妻子就把購(gòu)買李某的那套房租給劉女士。有一天，我們接到劉女士的電話，她說(shuō)我們租給她的那套房子要拆遷，要我們退還她預(yù)付的部分租金。這時(shí)我才想到應(yīng)趕快把房產(chǎn)證辦下來(lái)。第二天，我就找到李某家要求辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，李某聽(tīng)到拆遷的消息也趕回來(lái)，欲收回房屋并愿意返還我的房款及利息。他認(rèn)為，只要沒(méi)辦理過(guò)戶手續(xù)，他還是房產(chǎn)證上房屋所有人，我們所簽的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。我聽(tīng)后非常氣憤，多次與其交涉，均沒(méi)有結(jié)果。直到前天我們過(guò)去后才知道李某已經(jīng)到拆遷辦簽字，因拆遷辦的人說(shuō)只有持有房產(chǎn)證才有房屋所有權(quán)，我沒(méi)有簽訂協(xié)議的權(quán)利。
請(qǐng)問(wèn)：拆遷辦的說(shuō)法是對(duì)的嗎?我應(yīng)該怎樣維護(hù)自己的權(quán)益？
律師專線解答
陳先生，您遇到的“未過(guò)戶拆遷補(bǔ)償協(xié)議由誰(shuí)來(lái)簽”這個(gè)問(wèn)題實(shí)際上涉及以下兩方面的法律問(wèn)題：
第一，您與李某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，可以明確地回答您，您與李某簽訂的房屋買賣協(xié)議是有效的。最高人民法院所發(fā)(1993)37號(hào)《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益、公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力。”如您所述，你們雙方自愿買賣房屋，并立有契約，買方交付了房款，并實(shí)際使用和管理房屋達(dá)7年之久，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，你們只需補(bǔ)辦房屋過(guò)戶手續(xù)。因此，李某所持的觀點(diǎn)在法律上是站不住腳的，根據(jù)誠(chéng)信原則以及《合同法》第8條的規(guī)定，您有權(quán)要求李某補(bǔ)辦房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。
第二，誰(shuí)有權(quán)簽訂拆遷協(xié)議的問(wèn)題。拆遷辦同李某簽訂拆遷協(xié)議無(wú)可厚非，因?yàn)槔钅吵钟蟹慨a(chǎn)證。但是您還可以采取補(bǔ)救措施，可以持房屋買賣協(xié)議到拆遷辦，說(shuō)明具體的理由。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第29條的規(guī)定，拆遷辦應(yīng)當(dāng)會(huì)將此房屋作為產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋處理，暫不對(duì)任何一方做安置。然后提出一個(gè)安置方案報(bào)市拆遷辦，會(huì)同市拆遷辦對(duì)房屋有關(guān)情況請(qǐng)公證處進(jìn)行證據(jù)保全，等產(chǎn)權(quán)明確后再做安置。
癥結(jié)所在
本問(wèn)題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)未過(guò)戶拆遷補(bǔ)償協(xié)議由誰(shuí)來(lái)簽這一問(wèn)題不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)：
之所以產(chǎn)生這樣的糾紛，是由于您對(duì)辦理房產(chǎn)過(guò)戶法律程序的重要性認(rèn)識(shí)不足所造成的。您對(duì)房產(chǎn)完整地享有所有權(quán)的條件之一就是擁有產(chǎn)權(quán)證明。對(duì)于這種情況，您可以到法院起訴，要求李某履行買房協(xié)議的義務(wù)——協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。您還可以向法院提出申請(qǐng)，要求拆遷辦發(fā)出對(duì)此房暫停安置的通知。
還有一點(diǎn)必須提醒您的是，對(duì)這件事情的處理一定要快，而且要隨時(shí)關(guān)注拆遷辦的動(dòng)向，如果拖到安置工作結(jié)束，房屋拆遷完畢，產(chǎn)權(quán)證被注銷的時(shí)候再要求自己的權(quán)益，那就非常困難了。
馬學(xué)斌律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
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