一、商品房買賣合同糾紛案件的新變化
商品房是我國(guó)住房市場(chǎng)化改革的產(chǎn)物,隨著商品房銷售模式、銷售價(jià)格、銷售政策的變化,商品房買賣合同糾紛與10年前相比具有新的時(shí)代特征。
（一）因商品房銷售模式引發(fā)的變化
一是商品房買賣標(biāo)的發(fā)生變化。之前商品房買賣合同的標(biāo)的主要是毛坯房,近年來(lái)精裝修房越來(lái)越多,商品房的質(zhì)量擴(kuò)展到美觀性和安全性。交付標(biāo)準(zhǔn)以及質(zhì)量合格標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)發(fā)生變化,由此對(duì)違約的認(rèn)定也區(qū)別于一般毛坯房的交易。
二是出現(xiàn)商品房與物業(yè)服務(wù)的混合合同。在商品房買賣合同中約定了供暖、小區(qū)管理等物業(yè)服務(wù),因物業(yè)服務(wù)引發(fā)的開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛不斷顯現(xiàn)。
三是售后包租等新的銷售方式逐漸增多。售后包租由于事先收取房款。其后經(jīng)常出現(xiàn)租金難以支付的情況,容易引發(fā)群體性的拖欠租金糾紛。
四是商品房委托代理銷售合同糾紛增多。除開發(fā)商自行銷售和商品房包銷外。商品房代銷的形式較為普遍,對(duì)于代理銷售計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定、違約責(zé)任的判斷亦不統(tǒng)一。
（二）因房?jī)r(jià)上下波動(dòng)引發(fā)的糾紛此起彼伏
一是房?jī)r(jià)上漲引起開發(fā)商效率違約糾紛。在房?jī)r(jià)快速上行的時(shí)期,開發(fā)商為多賺取利潤(rùn),往往以各種理由解除或終止與購(gòu)房人的買賣合同。甚至以愿意承擔(dān)違約金的方式主動(dòng)違約。
二是房?jī)r(jià)下行引發(fā)的購(gòu)房人解除合同糾紛。在房?jī)r(jià)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)期,商品房買賣合同領(lǐng)域顯現(xiàn)"退房潮"現(xiàn)象,出現(xiàn)買房人單方違約、要求補(bǔ)差價(jià)、群體性要求退房等狀況,而開發(fā)商要求繼續(xù)履行合同并主張違約責(zé)任。
（三）因房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的糾紛逐漸增多
一是房地產(chǎn)調(diào)控政策影響合同的履行。因限購(gòu)、限貨政策的出臺(tái)致使已經(jīng)簽訂的商品房買賣合同無(wú)法履行。購(gòu)房人要求解除合同,出賣人主張違約責(zé)任。
二是借名購(gòu)房等規(guī)避調(diào)控政策的情形增多。購(gòu)房人由于屬于限購(gòu)或限貸群體不能買房。通過(guò)借用他人的名義購(gòu)買房屋。而出現(xiàn)真實(shí)權(quán)利人與名義權(quán)利人不符的情形。
三是因調(diào)控政策影響的房地產(chǎn)中介合同糾紛增多。表現(xiàn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)致使房屋買賣沒有完成。購(gòu)房人拒付或要求退還中介費(fèi)糾紛。此外,房產(chǎn)中介公司為了招攬業(yè)務(wù),多賺傭金,提供諸多辦理假離婚、偽造繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)憑證等建議,規(guī)避房產(chǎn)新政引發(fā)糾紛。
二、《商品房買賣合同司法解釋》的既有規(guī)定與其他法律法規(guī)有沖突時(shí)如何適用？
（一）預(yù)約與本約的界定不明
《商品房買賣合同司法解釋》第5條規(guī)定:商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確13項(xiàng)主要內(nèi)容,實(shí)踐中有疑問(wèn)的是:《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的13項(xiàng)內(nèi)容是否必須全部具備才構(gòu)成商品房買賣合同的本約,還是僅需具備若干必要要件即可?
司法實(shí)踐對(duì)此問(wèn)題態(tài)度不一，]我們認(rèn)為：成立商品房買賣合同只需具備核心要件即可。無(wú)需13項(xiàng)內(nèi)容全部具備。
理由如下：
1.
合同法司法解釋明確了合同的必備要件?！逗贤ā方忉專ǘ┮?guī)定“:當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議。人民法院能夠確定當(dāng)事入名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的,一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>
因此，合同只需具備當(dāng)事人、標(biāo)的和數(shù)量即可成立。合同欠缺的其他內(nèi)容可以通過(guò)合同法的規(guī)定予以確定。
2.
商品房買賣合同欠缺部分內(nèi)容不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。
3.
具備核心要件即構(gòu)成商品房買賣合同對(duì)當(dāng)事人的利益保護(hù)更為公平。
（二）欺詐懲罰性賠償規(guī)定與消法的融合
《商品房買賣合同司法解釋》第9條規(guī)定出賣人實(shí)施欺詐行為的,買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款1倍的賠償責(zé)任,該規(guī)定與2013年新修訂的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的3倍罰金的規(guī)定并不一致。由此產(chǎn)生的問(wèn)題是,《商品房買賣合同司法解釋》第9條與新修訂的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第55條如何協(xié)調(diào)？焦點(diǎn)問(wèn)題是商品房的購(gòu)房人是否屬于消費(fèi)者。
我們認(rèn)為,在商品房買賣合同領(lǐng)域,考慮到標(biāo)的額較大。如果適用3倍賠償對(duì)開發(fā)商要求過(guò)苛?？擅鞔_規(guī)定商品房買賣不適用新消法的規(guī)定,繼續(xù)沿用《商品房買賣合同司法解釋》第9條的規(guī)定。
（三）房屋交付標(biāo)準(zhǔn)與物權(quán)法的融合
《商品房買賣合同司法解釋》第11條規(guī)定:對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)以交付使用時(shí)點(diǎn)為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。該條制定時(shí)我國(guó)尚未頒布物權(quán)法。因此,《商品房買賣合同司法解釋》第11條的規(guī)定在《物權(quán)法》已經(jīng)出臺(tái)以及房屋登記制度已經(jīng)建立的情況下,已經(jīng)不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定。而且《合同法》第142條也做出了風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的規(guī)定。
由于物權(quán)法采納了物權(quán)變動(dòng)登記生效主義。此處的交付應(yīng)理解為物權(quán)登記變動(dòng),而非占有的轉(zhuǎn)移,房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)以登記轉(zhuǎn)移為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這樣既有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信效力。也有利于出賣人有效控制風(fēng)險(xiǎn)。防止大量逾期辦證情形的出現(xiàn)。
（四）條文規(guī)定缺乏細(xì)則時(shí)常見問(wèn)題如何處理
《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)范了商品房買賣合同的訂立、履行、違約責(zé)任等各個(gè)環(huán)節(jié),但隨著商品房買賣實(shí)踐的不斷發(fā)展。很多情形無(wú)法為現(xiàn)有條文所涵蓋。需要更為精細(xì)的規(guī)定予以補(bǔ)充完善。
1.關(guān)于商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題
《商品房買賣合同司法解釋》第2條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
實(shí)踐中出現(xiàn)出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，但在起訴前已從期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房。此時(shí)商品房預(yù)售合同效力如何認(rèn)定?我們認(rèn)為,在商品房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房后。已經(jīng)具備交付業(yè)主使用的條件。商品房預(yù)售許可要件的缺失已在事實(shí)上得到補(bǔ)正。因此商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。以促進(jìn)市場(chǎng)流通并維護(hù)誠(chéng)信交易。
2.關(guān)于房屋質(zhì)量瑕疵的問(wèn)題
《商品房買賣合同司法解釋》第13條規(guī)定:交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題。在保修期內(nèi)。出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。實(shí)踐中出賣人主張所售商品房經(jīng)建設(shè)主管部門審批,并經(jīng)建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件,因此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
我們認(rèn)為,交付的房屋雖然經(jīng)過(guò)有關(guān)行改管理部門審批，符合當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，但事實(shí)上存在質(zhì)量缺陷的客觀事實(shí)的，仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
3.關(guān)于房屋面積誤差問(wèn)題
一是因測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)變化引起的商品房實(shí)測(cè)面積與約定面積不符的處理。實(shí)踐中出現(xiàn),因國(guó)家建筑物測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整導(dǎo)致合同約定的商品房結(jié)算面積與房屋實(shí)測(cè)面積不符,此時(shí)是以約定的面積還是以實(shí)測(cè)的面積為準(zhǔn)?
我們認(rèn)為：如果當(dāng)事人明確約定最終的結(jié)算面積不以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。而以合同約定的面積為準(zhǔn)，系當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的自我判斷。其在訂立合同時(shí)已經(jīng)明確預(yù)見到合同約定的面積（即暫測(cè)面積）可能與房屋土地管理部門未來(lái)的實(shí)測(cè)面積存在差異。當(dāng)事人基于自身的商業(yè)判斷所為的約定，應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸\(chéng)信地遵循。
二是面積不符時(shí)鑒定資料的提供問(wèn)題。實(shí)踐中如何判斷面積不符,房屋買受人測(cè)量認(rèn)為房屋面積短少，請(qǐng)求法院對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)量鑒定；出賣人主張面積相符,拒絕提供竣工平面圖導(dǎo)致無(wú)法鑒定的,如何處理?
我們認(rèn)為：因房屋實(shí)際建筑面積的測(cè)量涉及專門性問(wèn)題。常人一般難以解決。出賣人負(fù)有提供鑒定所必須的竣工平面圖的協(xié)助義務(wù)。如其拒不提供,則可以推定買受人的主張成立。
三是按套計(jì)價(jià)出現(xiàn)面積誤差的處理。商品房買賣合同約定按套計(jì)價(jià)的。若實(shí)際面積小于約定面積。合同未對(duì)面積誤差作出約定,房屋買受人提出解除合同或返還誤差面積的房?jī)r(jià)款的,應(yīng)否支持?
我們認(rèn)為,在現(xiàn)房銷售的場(chǎng)合，如果開發(fā)商能夠舉證證明其已經(jīng)提供條件讓購(gòu)房者對(duì)房屋進(jìn)行了充分的了解和考察，購(gòu)房者自愿簽訂合同的，可以認(rèn)定按套計(jì)價(jià)約定有效。否則不應(yīng)認(rèn)定該約定的效力。在期房銷售的場(chǎng)合，由于購(gòu)房者對(duì)期房的考察和了解只能通過(guò)圖紙進(jìn)行,應(yīng)視為約定不明,適用《商品房買賣司法解釋》第14條的規(guī)定處理。
4.
關(guān)于商品房買賣合同解除問(wèn)題
實(shí)踐中的問(wèn)題是買受人遲延支付購(gòu)房款，出賣人有權(quán)解除合同但沒有行使解除權(quán)，后以行為方式與違約方繼續(xù)履行合同，其后請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)否支持?
我們認(rèn)為,在遲延付款情形,合同解除條件成就,出賣人有權(quán)解除商品房買賣合同，將收取的房款退還買受人。但出賣人其后接受買受人的繼續(xù)履行合同的行為。應(yīng)視為對(duì)合同解除權(quán)的放棄，出賣人不得再要求解除商品房買賣合同。
三、商品房買賣合同糾紛新問(wèn)題的審判思路按照《物權(quán)法》的規(guī)定，商品房買賣中房屋所有權(quán)的變動(dòng)在登記時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移，實(shí)踐中在以商品房為執(zhí)行標(biāo)的物的執(zhí)行異議之訴中，根據(jù)2005年施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《查扣凍規(guī)定》”）第17條規(guī)定，未辦理過(guò)戶登記的債權(quán)獲得了排除執(zhí)行的權(quán)利。根據(jù)該條規(guī)定，被執(zhí)行人將應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記但沒有辦理的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，如果第三人符合已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款、實(shí)際占有和第三人
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