一、地下車位（庫）重復賣
很多開發(fā)商在賣房子的同時也在賣地下車位（庫），可這地下車位（庫）的買賣是否合法，很多業(yè)主并不知道。如果地下車位（庫）面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了，那么開發(fā)商就無權出售。換句話說，賣房子的時候已經把地下車位（庫）的面積分攤到每個業(yè)主的身上，并且按比例收過錢了。再把這樣的地下車位（庫）賣給業(yè)主，就是重復收錢?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。”因此若不能辦理產權，車位（庫）買賣合同是不受法律保護的，業(yè)主買到手的只是一張白紙。
提示：這類的地下車位（庫）辦不了產權證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴格地說屬于小區(qū)的配套設施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。
二、人防工程偷著賣
沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢？當然不是。有的地下車位（庫）屬于人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發(fā)商銷售。
提示：根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！遍_發(fā)商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。
三、改造車位（庫）黑著賣
還有一種非常嚴重的現象是在規(guī)劃許可證上沒有載明的，開發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位（庫），這種停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內，也無法取得產權證。
提示：開發(fā)商和物業(yè)公司也無權擅自處理這些車位（庫），它們也應該屬于全體業(yè)主的共有財產。
四、租賃期限超過20年
有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時候會申明車位不能買賣，不簽買賣合同，只與業(yè)主簽租賃合同?？稍谧赓U期限上超過了20年的時候，并不向消費者聲明20年后不受法律保護。根據《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”消費者租賃車位（庫）（就是所謂的銷售使用權），最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護的。
提示：凡是銷售使用權超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護的，都是欺詐行為，消費者可請求雙倍賠償。
綜上，無論地上車位（庫）還是地下車位（庫），是否可銷售的惟一標準是能否辦理產權證（或有無預售許可證）。
周鴻律師辦案心得：在辦案過程中要明確當事人的訴求，并搜集與訴求相關的證據，減少訴訟風險，同時要學會對立的看待問題，找出存在的瑕疵；同時，應著重收集與案件相關的法律法規(guī)，收集相關的案例，開拓自己的思路，盡可能最大范圍的維護當事人合法權益！
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