房子七十年后到底該怎么辦？好不容易買了套住房，很多人憂慮，七十年后要不要再交土地出讓金，那時房子到底歸誰所有？
說實話，七十年后，我有百分之七十的概率已經(jīng)不在此世了，何必為此事憂慮？
不過，既然有很多人憂慮，也許分析一下這個問題，有的人就不會憂慮了；當(dāng)然可能有的人更憂慮了。
在1988年之前，根據(jù)1982年《憲法》規(guī)定，城市的土地屬于國家所有，土地不能買賣、出租、轉(zhuǎn)讓。（明天就是憲法日。閑扯一句，憲法規(guī)定有時候可能阻礙社會經(jīng)濟發(fā)展，也是可以修改的）因此，法律上沒有脫離土地所有權(quán)的土地使用權(quán)。
1 988年4月12日全國人大通過了憲法修正案，其中第二條規(guī)定，土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。
從此之后，土地使用權(quán)與所有權(quán)就可以分離了。土地是國有的，但土地使用權(quán)可以是公司的或者個人的，使用者要給國家繳納土地出讓金。
1988年12月29日《土地管理法》修改，授權(quán)國務(wù)院對土地使用權(quán)的期限和土地出讓金的繳納做具體規(guī)定。
1990年5月19日國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（條例），該條例第一次以行政法規(guī)的形式規(guī)定，居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為七十年。
注意！很多人的憂慮就來源于此：根據(jù)《條例》，七十年的土地使用權(quán)期限屆滿時，土地上的房子將無償歸國家！?。ㄍ恋厥褂脵?quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。）這就是廣泛流傳于民間的商品住房只有“七十年產(chǎn)權(quán)”說法的來源。
當(dāng)然了，土地使用人可以申請續(xù)期，續(xù)期要重新簽訂合同、重新支付土地出讓金。（土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理記。）
因此，根據(jù)最初的規(guī)定，七十年的土地使用權(quán)到期后，土地上的房子要歸國家；或者你可以繼續(xù)使用，但要繳錢。不過對于繼續(xù)使用土地的，只說要交土地出讓金，并沒有說房子還得再出錢買一次。
四年之后，１９９４年７月５日《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》通過，該法律規(guī)定，土地使用年限屆滿，申請繼續(xù)使用土地的，一般應(yīng)予批準(zhǔn)（例外：根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，不批準(zhǔn)）。因此，不用擔(dān)心房子變成懸在空中的樓閣了，土地會續(xù)期。
不過，如果不批準(zhǔn)續(xù)期而無償收回土地使用權(quán)的，對地上的房子要不要補償，或者是不是白白的交給國家？法律并沒有另外交待。
2007年3月16日全國人大通過了《物權(quán)法》?！段餀?quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
，就是指的讓很多人成為房奴的商品房，就是我們上面說的房子。
，指的是七十年到期之后土地使用者不需要向政府申請續(xù)期。
七十年的使用期限還有意義嗎？基本沒有了。你可以放心地住七十年了！不過七十年之后，房子還能不能住就不好說了。據(jù)說，商品住房的設(shè)計使用壽命才30年或者40年。
《物權(quán)法》的這一規(guī)定與《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定不一致，以誰為準(zhǔn)？新法優(yōu)于舊法?！段餀?quán)法》是新法，應(yīng)該以《物權(quán)法》為準(zhǔn)。
而且《物權(quán)法》是全國人大通過的，《城市房地產(chǎn)管理法》是全國人大常委會通過，兩者在效力來源的位階是不同的，即《物權(quán)法》高于《城市房地產(chǎn)管理法》。至于前面提到的《條例》，那是國務(wù)院的行政法規(guī)，效力位階遠在《物權(quán)法》之下，兩者不一致的，當(dāng)然是以《物權(quán)法》為準(zhǔn)。
住宅土地使用權(quán)自動續(xù)期了，那究竟還要不要支付土地出讓金？《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定；但是，既然是自動續(xù)期，前面提到的國務(wù)院的《條例》適用的前提就不存在了。按照《條例》，續(xù)期要重新簽訂合同、支付土地出讓金；按照《物權(quán)法》住宅土地使用權(quán)自動續(xù)期了，就沒有繳納土地出讓金的機會了！
七十年的使用期限屆滿是什么時候？最早的一批土地使用權(quán)為七十年的商品住宅在大約二十年前出現(xiàn)，要不要支付土地出讓金，大約還需要五十年才能變成一個現(xiàn)實的問題。相信五十年不變嗎？還是相信五十年后什么都變了？
現(xiàn)在，小區(qū)物業(yè)收物業(yè)費都收不齊，作為國家的物業(yè)管理人政府有能力一家一家收取土地出讓金嗎？如果真想這么干，大概要像馬英九一樣鞠躬十秒了。
不過，那時候，或許要繳納的是房產(chǎn)稅！還有遺產(chǎn)稅！
鄒慧敏律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
關(guān)注微信“鄒慧敏律師”(微信號)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
掃描二維碼，關(guān)注鄒慧敏律師
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“鄒慧敏律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：鄒慧敏
咨詢電話： 15811286610
關(guān)注鄒慧敏律師，即時了解法律信息，一對一預(yù)約專家律師咨詢。
執(zhí)業(yè)律所：鄒慧敏
咨詢電話：15811286610
關(guān)注鄒慧敏律師，即時了解法律信息，一對一預(yù)約專家律師咨詢。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注鄒慧敏律師
