一、“五方驗收”在房市交易中的爭議
商品房預(yù)售具有很強的技術(shù)和法律政策方面專業(yè)性,購房人往往處于弱勢地位,其權(quán)益常常受到開發(fā)商預(yù)售行為的侵害。最近，一些地方房地產(chǎn)市場商品房買賣合同中約定的“五方驗收”交房條件，成為購房者與開發(fā)商糾紛的焦點。
“五方驗收”淵源于2000年生效的國務(wù)院行政法規(guī)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條，該條規(guī)定建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、勘察、施工、工程監(jiān)理五方單位進行竣工驗收?；诖耍谏唐贩抠I賣中雖然一些房地產(chǎn)公司提供的合同中列出三種供選的交房條件，但往往都把“由出賣人，設(shè)計方、施工方、工程監(jiān)理方、勘察方五方驗收合格”作為交房條件?！拔宸津炇蘸细瘛笨雌饋砗鼙Ｗo買受人利益，經(jīng)五個單位驗收合格，房屋質(zhì)量應(yīng)該有保證。但由于知識和信息的不對稱，五方驗收已經(jīng)合格的商品房中，還有一些根本不具備交房條件。這就出現(xiàn)一方強行公告交房，一方拒絕接受的現(xiàn)象，由此糾紛不斷。
二、房屋、建筑驗收合格規(guī)定不同
關(guān)于房屋建筑驗收的法律淵源很多，筆者匯總后仔細分析歸類，發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)法體系和建筑法體系兩套規(guī)范體系并存，而且從效力等級來看，分別有法律、行政法規(guī)和部門規(guī)章以及地方政府規(guī)章。法律、法規(guī)從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理和建設(shè)工程質(zhì)量管理兩方面對房屋建筑交房條件作出了不同的規(guī)定。
（一）房地產(chǎn)法體系關(guān)于房屋的驗收交付
《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！毕挛环▏鴦?wù)院的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（下為《條例》）第17條進一步明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收?！睋?jù)此商品房的“竣工驗收”由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門主導(dǎo)進行行政監(jiān)督驗收。對于群體房地產(chǎn)開發(fā)項目，《條例》第18條還規(guī)定應(yīng)當(dāng)依照本條例第17條的規(guī)定和城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況進行“綜合驗收”。為防止綜合驗收影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，2004年，國務(wù)院取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收的行政許可制度，地方政府也對房地產(chǎn)開發(fā)主管部門如何主導(dǎo)驗收、行政監(jiān)管，作了進一步具體規(guī)定。
（二）建筑法體系關(guān)于建筑的驗收交付
我國《建筑法》第61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！眹鴦?wù)院行政法規(guī)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備五大條件，其中一個就是有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位（包括建設(shè)單位）分別簽署的質(zhì)量合格文件。這一條被認為是規(guī)定“五方驗收”的正式法律淵源，“五方驗收”不需建設(shè)主管部門主導(dǎo)和參與。第49條規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi),將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的,責(zé)令停止使用,重新組織竣工驗收?？梢?，建設(shè)行政主管部門在建設(shè)工程竣工驗收中只有備案權(quán)，沒有主導(dǎo)性的行政許可權(quán)。原建設(shè)部的部門規(guī)章《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（下為《辦法》）第５條規(guī)定，建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交五個方面的材料文件；對商品住宅該《辦法》規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！掇k法》對房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗收，規(guī)定也只是備案權(quán)，沒有規(guī)定住房建設(shè)行政主管部門主導(dǎo)的行政許可權(quán)。
綜上兩方面可見，房屋、建筑法定的驗收標(biāo)準(zhǔn)兩套法律體系規(guī)定不統(tǒng)一,而且兩類標(biāo)準(zhǔn)的使用范圍與關(guān)系又很不明確，開發(fā)商和購房者往往各取所需，各持己見，因而造成交房糾紛多發(fā)。
三、不同體系的法理關(guān)系及其適用空間
（一）建筑與房屋應(yīng)為屬種關(guān)系
建筑與房屋從邏輯關(guān)系上看，屬于屬種關(guān)系，建筑是屬的范疇，房屋是種的范疇；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一種。房地產(chǎn)法體系與建筑法體系也應(yīng)是屬種邏輯關(guān)系，這種關(guān)系表現(xiàn)于法理上應(yīng)是特別法與一般法的關(guān)系。一般法和特別法規(guī)定不一致的，優(yōu)先適用特別法，這是法律運用中解決法律沖突的基本方法之一。因此在解決房地產(chǎn)法體系與建筑法體系關(guān)于對房屋建筑驗收程序、驗收合格條件規(guī)定不一致時，商品房的交房驗收應(yīng)該適用房地產(chǎn)法體系關(guān)于交房驗收的規(guī)定，即必須由縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門主導(dǎo)組織進行驗收，履行行政許可監(jiān)督功能；而不能由建設(shè)單位自己主導(dǎo)組織驗收，然后報建設(shè)行政主管部門備案。對非商品房的房屋建筑則實行建筑法體系，竣工驗收由建設(shè)單位自己主導(dǎo)組織相關(guān)參加建設(shè)的單位分項驗收，并由建設(shè)單位自行取得規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準(zhǔn)許使用文件，然后報建設(shè)行政主管部門進行竣工驗收備案，建設(shè)行政主管部門不主導(dǎo)審批驗收。
（二）“五方驗收”不應(yīng)單獨成為商品房交房條件
商品房買賣合同的“五方驗收”合格交付買受人使用的規(guī)定，筆者認為違背了房地產(chǎn)法體系作為特別法優(yōu)先適用的法律適用規(guī)則，也違背了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條。該條規(guī)定縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實；未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。即商品房“經(jīng)驗收合格”的前提是要符合規(guī)劃條件，要取得規(guī)劃部門的認可文件?！拔宸津炇铡弊鳛榻环織l件還違背了《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》第23條規(guī)定：“建設(shè)項目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護設(shè)施經(jīng)驗收合格，該建設(shè)項目方可正式投入生產(chǎn)或者使用?！薄拔宸津炇铡弊鳛榻环織l件也違背了《中華人民共和國消防法》第13條等規(guī)定商品房驗收合格的條件之一必須是消防驗收合格。上述規(guī)定都是法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。雖然“五方驗收”主要是針對建設(shè)工程質(zhì)量而進行的檢查，但對于購房者來說，所購房屋除質(zhì)量合格外，商品房還承擔(dān)社會人口分布、社區(qū)建設(shè)等功能，還需具備規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的認可，房屋周圍的公共設(shè)施、綠化、物業(yè)管理等要滿足居住使用的要求，僅質(zhì)量驗收合格并不能說明商品房已具備了交付使用的條件。
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