日前，微信上有一個(gè)段子：長(zhǎng)安青年安仔參加非誠(chéng)勿擾，他介紹自己只開(kāi)了一家奶茶店，結(jié)果被24位女嘉賓滅了燈。后來(lái)，大家才得知安仔每個(gè)月收租達(dá)幾十萬(wàn)……雖然這只是逗趣的段子，但反映了一個(gè)事實(shí)，即東莞制造業(yè)發(fā)達(dá)，外來(lái)人口眾多，村民大多涉及租賃業(yè)務(wù)。
來(lái)自廣東萬(wàn)言律師事務(wù)所的馮鼎峰律師表示，有關(guān)租賃的法律問(wèn)題一直是東莞村民比較關(guān)注的話題。筆者了解到，為了推進(jìn)基層法律服務(wù)，目前東莞590個(gè)村（社區(qū)）各配備了一名公益法律顧問(wèn)。在一次法律沙龍進(jìn)社區(qū)宣傳活動(dòng)中，馮鼎峰講解了基層經(jīng)濟(jì)類案例。他認(rèn)為，如果村民可以增強(qiáng)意識(shí)，一些法律風(fēng)險(xiǎn)是可以避免的。
案例一
合同提前終止免租期租金怎么算？
2010年1月1日，出租方、承租方簽署租賃合同，約定：租賃期限自2010年1月1日至2029年12月31日，前6個(gè)月為免租期，承租方提前終止合同的情況下，需向出租方支付2個(gè)月的租金作為違約金。2011年6月30日，承租方通知出租方提前終止合同，愿意支付2個(gè)月租金作為違約金。出租方要求承租方補(bǔ)交6個(gè)月免租期租金，承租方拒絕。后雙方將爭(zhēng)議提交給法院審理，法院判決承租方向出租方支付2個(gè)月租金作為違約金，6個(gè)月免租期的租金不予支持。
律師解讀
提前約定免租期同比例縮短
從出租方角度考慮，為防止承租方提前終止租賃合同所支付的違約金不足以填補(bǔ)免租期的租金損失，可在租賃合同中約定免租期變化的條款，即實(shí)際租賃期限縮短的，免租期也同比例縮短，承租方應(yīng)補(bǔ)回免租期縮短期間的租金。如原租賃期限20年，免租期6個(gè)月，租賃10年時(shí)（實(shí)際履行租期為約定租期的一半），承租方解除合同。此時(shí)，免租期也應(yīng)壓縮一半，即3個(gè)月。
案例二
追索租金的訴訟時(shí)效為多久？
自2005年1月1日起，出租方將房屋出租給承租方，約定承租方每月5日前向出租方支付當(dāng)月租金。2010年7月至12月期間，承租方一直拖欠租金，該期間出租方每月口頭催收租金。自2011年1月開(kāi)始，出租方又正常支付每月租金，出租方出具的租金收據(jù)均記載收取的租金為當(dāng)月租金。2012年1月，出租方起訴追索2010年7月至12月期間的租金。法院認(rèn)為，租金糾紛的訴訟時(shí)效為1年，出租方起訴時(shí)間2012年1月份距租金應(yīng)付時(shí)間已超過(guò)1年，且出租方未能提供訴訟時(shí)效中斷的證據(jù)（2012年1月往前推一年內(nèi)出租方催收租金的證據(jù)），所以不支持出租方追索的租金。
律師解讀
盡量保留催收租金證據(jù)
本案中，租賃合同約定每月租金應(yīng)于當(dāng)月5日前支付，所以每月租金的訴訟時(shí)效應(yīng)從當(dāng)月6日起起算1年。出租方針對(duì)每月欠付租金，均應(yīng)在到期未付后1年內(nèi)追索。事實(shí)上，出租方口頭追索過(guò)租金，但承租方否認(rèn)此事實(shí)，且出租方未能提供證據(jù)證明，法院認(rèn)為出租方主張的租金已過(guò)訴訟時(shí)效，符合法律規(guī)定。
馮鼎峰建議出租方就拖欠租金的情形應(yīng)做好如下幾項(xiàng)工作：第一，承租方拖欠階段租金后又正常支付租金的，則后續(xù)支付的租金應(yīng)填補(bǔ)前期拖欠的租金，出租方出具的租金收據(jù)應(yīng)記載對(duì)應(yīng)的租金期間；第二，出租方應(yīng)在欠繳租金后1年內(nèi)催收租金并保留證據(jù)，包括采用電子郵件、手機(jī)短信、特快專遞、電話錄音等方式催收，最好能夠讓承租方書面確認(rèn)拖欠的租金。
孫奎律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
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