一、適用的所得稅稅率

國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)[1995]153號(hào)文明確，專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)，不屬于生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，不得享受生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠待遇。也即外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得所得，應(yīng)按33%的稅率征收所得稅，不能享受生產(chǎn)性企業(yè)優(yōu)惠稅率和“二免三減半”等稅收優(yōu)惠政策。

二、應(yīng)納稅額的計(jì)算

企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷(xiāo)售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法規(guī)定計(jì)算企業(yè)所得稅。計(jì)算公式如下：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅+當(dāng)期預(yù)征所得稅公式中“已銷(xiāo)房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅”是指企業(yè)已以房地產(chǎn)管理部門(mén)出具工程項(xiàng)目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或以辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為已售房地產(chǎn)銷(xiāo)售的開(kāi)始，企業(yè)自銷(xiāo)售開(kāi)始取得收入減除相關(guān)的成本費(fèi)用，計(jì)算應(yīng)納所得稅額，分季已預(yù)征的所得稅?！爱?dāng)期預(yù)征所得稅”是指企業(yè)預(yù)售房a地產(chǎn)取得的預(yù)收款，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或合理方法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅。預(yù)售房地產(chǎn)季度應(yīng)納所得稅額=季度內(nèi)預(yù)售房地產(chǎn)預(yù)收款收入*預(yù)計(jì)利潤(rùn)率*所得稅稅率。

三、銷(xiāo)售收入的確定

以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，根據(jù)銷(xiāo)售方式的不同，按以下原則確定：

1、采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買(mǎi)方之日或開(kāi)具發(fā)票之日作為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。

2、采取分期付款或預(yù)收款方式銷(xiāo)售的，以合同約定付款時(shí)間為銷(xiāo)售收人的實(shí)現(xiàn)。

3、采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。

4、采取銀行提供按揭貸款銷(xiāo)售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。

四、銷(xiāo)售房地產(chǎn)發(fā)生相應(yīng)費(fèi)用的確定。

應(yīng)以收入與支出相匹配為原則，根據(jù)當(dāng)期銷(xiāo)售面積和可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用。可售單位工程成本費(fèi)用公式如下：

可售單位工程成本費(fèi)用=可售總成本費(fèi)用/總可售面積

公式中“可售總成本費(fèi)用”是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘探設(shè)計(jì)等開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及為開(kāi)發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用?！翱偪墒勖娣e”是指國(guó)家規(guī)定的房屋測(cè)繪部門(mén)出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書(shū)中明確的面積。

企業(yè)未按項(xiàng)目歸集或無(wú)法準(zhǔn)確歸屬的成本費(fèi)用，可按適當(dāng)?shù)谋壤诟黜?xiàng)目之間進(jìn)行合理分?jǐn)偅斑m當(dāng)?shù)谋壤笨砂从?jì)算土地征用及拆遷費(fèi)時(shí)，按各項(xiàng)征地面積占總征地面積的比例計(jì)算，其他費(fèi)用按各項(xiàng)目可售面積占總可售面積的比例計(jì)算。

企業(yè)在售后發(fā)生的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，能夠提供有關(guān)部門(mén)文件及相關(guān)資料，并經(jīng)報(bào)主管稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，可在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。企業(yè)上述預(yù)提費(fèi)用，可按公共配套設(shè)施項(xiàng)目的總預(yù)算成本與總可售面積的比例，計(jì)算可售面積每單位的承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)當(dāng)期銷(xiāo)售面積計(jì)算本期應(yīng)預(yù)提的金額，計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)成本。

五、涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行政策中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

1.以租賃方式取得房租收入應(yīng)納稅所得額的計(jì)算問(wèn)題。企業(yè)取得的房租收入，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。如企業(yè)所開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋竣工驗(yàn)收后在會(huì)計(jì)處理上未確定為出租用途的，則不得計(jì)提房屋折舊。企業(yè)采取先租賃后出售房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。

2.委托境外代銷(xiāo)、包銷(xiāo)征稅的計(jì)算問(wèn)題。企業(yè)與境外企業(yè)簽定房地產(chǎn)代銷(xiāo)、包銷(xiāo)合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷(xiāo)售其境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購(gòu)房人銷(xiāo)售的價(jià)格，作為境內(nèi)企業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，計(jì)算交納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。其企業(yè)支付境外代銷(xiāo)、包銷(xiāo)企業(yè)的各項(xiàng)傭金、差價(jià)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等勞務(wù)費(fèi)用，應(yīng)提供完整有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，方可作為企業(yè)費(fèi)用扣除，但實(shí)際列支的數(shù)額不得超過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的10%。

如境外企業(yè)與境內(nèi)企業(yè)簽訂房屋包銷(xiāo)協(xié)議，為境內(nèi)企業(yè)包銷(xiāo)房地產(chǎn)，其包銷(xiāo)業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國(guó)境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓收入減除該財(cái)產(chǎn)原值的余額繳納10%的企業(yè)所得稅。上述包銷(xiāo)業(yè)務(wù)是指境外企業(yè)與境內(nèi)企業(yè)簽訂房屋包銷(xiāo)協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷(xiāo)售房屋時(shí)使用企業(yè)收款憑證。

3.投資各方按合同規(guī)定分配房產(chǎn)，企業(yè)所得稅的繳納問(wèn)題。企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用（包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費(fèi)用）后再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費(fèi)用。雙方各自銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)各自繳納企業(yè)所得稅。