逾期交房及逾期辦證的違約金可同時主張-上海律師

【案情】

葉某與某開發(fā)公司簽訂一份商品房買賣合同，約定2013年12月1日前開發(fā)公司將符合條件的商品房交付葉某使用，逾期交付的，須按日支付已付房款萬分之2.5的違約金。開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)及商品房所有權(quán)初始登記，并于2014年3月1日前取得土地、房屋權(quán)屬證書，交付給葉某。逾期交付權(quán)屬證書或登記證明的，開發(fā)公司按日向葉某支付已付房款萬分之2.5的違約金。

合同簽訂后，葉某支付了全部購房款，但直至2014年6月1日開發(fā)公司還未交付房屋及辦理權(quán)屬證書。葉某訴至法院，要求開發(fā)公司支付逾期交房違約金和逾期辦證違約金。

【分歧】

一種意見認(rèn)為，直至葉某起訴之日，開發(fā)公司尚未交房，其逾期交房的違約行為一直在延續(xù)，不應(yīng)再計算逾期辦證的違約金。

另一種意見認(rèn)為，合同中明確約定了具體的交房和辦證日期，現(xiàn)開發(fā)公司未能按期履行，就應(yīng)分別承擔(dān)違約責(zé)任。葉某要求開發(fā)公司支付相應(yīng)逾期交房違約金和逾期辦證違約金，應(yīng)予支持。

【評析】

筆者贊同第二種意見，理由如下：

1.商品房買賣合同大多屬于格式合同，簽訂合同過程中開發(fā)公司占據(jù)主導(dǎo)地位，對于合同內(nèi)容具有較大的決定權(quán)，尤其是交房及辦證時間，一般由開發(fā)公司確定。在此背景下，作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在何時交房、交房之后多長時間申請辦證等時間的確定上，應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之前就已經(jīng)充分考慮到建筑施工實際情況、政策法律規(guī)定等各種因素，進(jìn)行了較為精準(zhǔn)的測算。最終，經(jīng)過雙方協(xié)商，對交房時間和辦證時間等作了具體的約定。既然有了明確約定，則開發(fā)公司逾期履行，就應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)違約責(zé)任。

2.同時支付兩種逾期違約金符合公平原則。商品房買賣合同中買房人的主要義務(wù)就是按期足額支付購房款，而開發(fā)公司的主要義務(wù)就是交付符合條件的商品房和權(quán)屬證書。合同中不僅規(guī)定了開發(fā)公司逾期交房和辦證的違約責(zé)任，對買房人逾期付款的違約責(zé)任同樣作了規(guī)定，可以說雙方之間的權(quán)利義務(wù)對等。開發(fā)公司在合同中明確承諾了具體的交房日期和辦證日期，并分別約定了違約金，在違約情形下應(yīng)依據(jù)合同約定分別承擔(dān)違約責(zé)任。

3.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定了逾期交房違約責(zé)任的承擔(dān)方式，第十八條規(guī)定了逾期辦證承擔(dān)違約責(zé)任的具體情形。對于開發(fā)公司超過辦證日期尚未交房的，司法解釋并沒有規(guī)定例外情形，并未規(guī)定不能同時計取違約金。并且根據(jù)第十八條的規(guī)定，只要超過合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)公司理當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而本案所涉合同中并沒有不能同時計取違約金的約定。

4.開發(fā)公司超過辦證日期尚未交房，同時計取逾期交房違約金和逾期辦證違約金，可以督促開發(fā)公司進(jìn)一步規(guī)范管理，積極完成商品房的建設(shè)施工，早日達(dá)到交付條件，并及時申請辦理權(quán)屬證書，維護(hù)購房者的合法權(quán)益。當(dāng)然，根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人之間約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求法院適當(dāng)減少，開發(fā)公司可據(jù)此并根據(jù)實際情況請求減少違約金。

綜上，某開發(fā)公司既存在逾期交房的行為，也存在逾期辦證的行為，在雙方當(dāng)事人沒有特別約定的情形下，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的約定，分別承擔(dān)逾期交房的違約金和逾期辦證的違約金。

（作者單位：浙江省衢州市中級人民法院）

• 孫奎律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。

  關(guān)注微信“孫奎律師”(微信號sunkuils1)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。

• 掃描二維碼，關(guān)注孫奎律師

（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“孫奎律師網(wǎng)”）

孫奎律師

執(zhí)業(yè)律所：北京安衡（上海）律師事務(wù)所

咨詢電話： 13262916597

關(guān)注孫奎律師，即時了解法律信息，一對一預(yù)約專家律師咨詢。

• 又到滑雪季 滑雪出事故誰擔(dān)責(zé)-上海律師事務(wù)所
• 急剎車貨壓人致死司機全責(zé)雇主當(dāng)賠-上海律師
• “友阿”商標(biāo)專用權(quán)之爭塵埃落定
• 未離婚與他人生子 親子鑒定確認(rèn)血緣