【案情】
2013年9月18日，張某與某房地產(chǎn)開發(fā)商A公司簽訂商品房預售合同，合同約定：建筑面積150平方米，凈高2.85米，每平方米6500元。合同簽訂后，張某支付首付款29.5萬元，余款68萬元銀行按揭。在辦理交房手續(xù)時，張某發(fā)現(xiàn)層高（即凈高與樓板厚度之和）縮水（經(jīng)測定平均凈高為2.78米），經(jīng)與A公司交涉無果后，至法院起訴，要求解除與A公司簽訂的商品房預售合同。
【解析】
筆者認為，由于層高縮水程度較輕，對生活影響不大，A公司尚未構成根本違約，為維護合同交易安全和誠信原則，應認定張某主張法定解除權不成立，其訴請應予駁回。但在層高縮水不構成根本違約的適用標準上，如適用住房與城市建設部發(fā)布的《住宅設計規(guī)范》（編號為GB50096-2011）第5.5.2條“臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應低于2.40米，局部凈高不應低于2.10米，且局部凈高的室內(nèi)面積不應大于室內(nèi)使用面積的1/3”之規(guī)定。則因該標準過低，容易造成合同雙方當事人利益關系失衡。
對于廣大普通家庭而言，購置房產(chǎn)花費數(shù)額巨大，僅首付款就可能傾其全家所有，還要承擔長年的銀行按揭。當事人巨資購置房產(chǎn)目的在于提升自己及家人未來的生活質(zhì)量和品位，因而必然對家居環(huán)境有較高要求，如果住房層高不夠，將對其產(chǎn)生空間上的壓抑和心理上的不適。《住宅設計規(guī)范》中層高之強制性標準，僅僅是法律上的最低要求，與之相比，購房者期待標準自然要高一些，具體高多少與合同約定數(shù)值密切相關。本案中凈高約定為2.85米，如將根本違約標準定為2.40米，那么，縮水在0.45米（占比15.79%）之內(nèi)均視為一般違約，顯然已突破購房者能夠忍受之心理底線，顯失公平。
由于商品房層高與面積之間存在空間數(shù)量上的可比性，故層高根本違約標準問題可套用面積問題規(guī)定，參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，將層高誤差比絕對值3%作為根本違約標準。涉案商品房層高誤差比絕對值：（2.85－2.78）÷2.85×100%﹦2.46%，小于3%，故可判斷張某行使法定解除權條件尚未成就。
應特別說明的是，在相當程度上，層高縮水比面積縮水更能挑戰(zhàn)購房者的心理承受能力，如同樣縮水50%，兩者之間張某將如何選擇？不言而喻，因此，參照面積規(guī)定確定層高根本違約標準并不存在矯枉過正、偏袒購房者一方之虞。
（作者單位：江西省南昌市灣里區(qū)人民法院）
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