如何處理婚內(nèi)房屋贈(zèng)與合同糾紛？

   律師分析：婚內(nèi)房屋贈(zèng)與合同在審判實(shí)務(wù)中，由婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與行為引發(fā)的糾紛多種多樣，如離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛、確認(rèn)贈(zèng)與合同效力糾紛、撤銷(xiāo)贈(zèng)與糾紛、繼承糾紛、侵權(quán)糾紛等。

   在審判實(shí)務(wù)中，由婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與行為引發(fā)的糾紛多種多樣，如離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛、確認(rèn)贈(zèng)與合同效力糾紛、撤銷(xiāo)贈(zèng)與糾紛、繼承糾紛、侵權(quán)糾紛等?；閮?nèi)財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與不同于一般贈(zèng)與在于，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人的主體特殊，即贈(zèng)與人夫妻雙方具有特殊身份關(guān)系；受贈(zèng)人一般有子女包括未成年子女，父母、兄弟姐妹；贈(zèng)與意思表示由夫妻雙方或單方做出；贈(zèng)與標(biāo)的物有動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。糾紛以贈(zèng)與房屋不動(dòng)產(chǎn)為典型。

   正因婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與具有特殊性，處置近似糾紛時(shí)，要求法官不僅僅考察其法律和法理，還需探究其中的情理，如民間風(fēng)俗習(xí)慣?？疾旎閮?nèi)財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與合同的效力，可以檢驗(yàn)出法官綜合運(yùn)用民事法律常識(shí)能力的高與低。這類(lèi)糾紛的解決，既涉及《合同法》、《婚姻法》，又涉及《物權(quán)法》、《繼承法》、《民法通則》等。但不論由此引發(fā)的糾紛多么復(fù)雜，關(guān)鍵在于把握婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與合同的效力這一核心問(wèn)題。不管婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與有別于普通贈(zèng)與，都是贈(zèng)與行為，審判尺度仍是《合同法》上贈(zèng)與合同的生效要件。

   贈(zèng)與合同作為財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人依法處分本身財(cái)產(chǎn)的一種法律形式，屬于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同，其法律特征從《合同法》第一百八十五條“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將本身的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同”之規(guī)定中回納出有三個(gè)：贈(zèng)與合同是一種雙方法律行為；單務(wù)無(wú)償合同；諾成性合同。其中第三個(gè)法律特征一直爭(zhēng)議不休，即贈(zèng)與合同是實(shí)踐性合同還是諾成性合同。弄清楚贈(zèng)與合同究竟是實(shí)踐性合同還是諾成性合同，意義在于諾成性合同與實(shí)踐性合同的生效要件不同，從而準(zhǔn)確認(rèn)定贈(zèng)與合同的效力。同時(shí)對(duì)贈(zèng)與合同定性不準(zhǔn)導(dǎo)致合同效力判斷失誤，是審判實(shí)踐中此類(lèi)糾紛同案不同判的本因之所在。傳統(tǒng)民法理論以是否交付標(biāo)的物為生效要件，將合同劃分為諾成性合同和實(shí)踐性合同。諾成性合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立且生效的合同。實(shí)踐性合同是指除當(dāng)事人意思表示一致外，須以實(shí)際交付標(biāo)的物才能生效的合同。

   《合同法》實(shí)施之前，依照《民法通則看法》第128條“公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，以贈(zèng)與物的交付為準(zhǔn)。贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立；未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但贈(zèng)與人依據(jù)書(shū)面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人占有、使用房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過(guò)戶(hù)手續(xù)?！钡囊?guī)定，公民之間的贈(zèng)與合同為實(shí)踐性合同。這一規(guī)定對(duì)法官裁判思維的影響一直延續(xù)到《合同法》實(shí)施多年之后。其實(shí)，結(jié)合《合同法》第一百八十五條、第一百八十六條、一百八十八條的規(guī)定，贈(zèng)與合同是諾成性合同，即只需贈(zèng)與合同當(dāng)事人意思表示一致，無(wú)需實(shí)際交付標(biāo)的物即可生效的合同。

   特別是依照《物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”的規(guī)定，區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果，房屋贈(zèng)與合同自成立時(shí)起生效，即為諾成性合同，房產(chǎn)是否辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)不影響贈(zèng)與合同的效力，進(jìn)一步明確了房屋贈(zèng)與合同并非實(shí)踐性合同。

   根據(jù)上述贈(zèng)與合同生效要件的法律規(guī)定及其法理，將審判實(shí)踐中遇到的涉及婚內(nèi)房屋贈(zèng)與合同的效力案件類(lèi)型化為如下四種情形加以分析：

   第一，夫妻在離婚協(xié)議中將房產(chǎn)贈(zèng)與未成年子女，鑒于夫妻既是贈(zèng)與人，又是受贈(zèng)人的法定代理人這一雙重身份，法官不應(yīng)機(jī)械地套用贈(zèng)與合同的第一個(gè)法律特征，即“贈(zèng)與合同是一種雙方法律行為”，要求未成年子女在離婚協(xié)議上簽字或做出接受贈(zèng)與的意思表示。法官只要查明夫妻贈(zèng)與意思表示真實(shí)、明確，即可以認(rèn)定夫妻贈(zèng)與房產(chǎn)給未成年子女的離婚協(xié)議相關(guān)內(nèi)容成立且合法有效。至于贈(zèng)與的房產(chǎn)是否辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，在判定贈(zèng)與合同效力時(shí)在所不問(wèn)。為防止離婚后撫育未成年子女的夫妻一方損害子女的合法權(quán)益，建議離婚夫妻在簽訂離婚協(xié)議后立即辦理贈(zèng)與房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

   第二，夫妻雙方將房產(chǎn)贈(zèng)與他人包括成年子女或其他家庭成員如父母、兄弟姐妹，只要贈(zèng)與合同雙方當(dāng)事人意思表示一致，贈(zèng)與合同即成立且生效。至于受贈(zèng)人是否占有、使用房屋、是否辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，不屬于判斷贈(zèng)與合同效力應(yīng)考慮的因素。但依照《合同法》第一百八十七條“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)?！钡囊?guī)定，建議贈(zèng)與合同雙方當(dāng)事人簽訂贈(zèng)與合同后應(yīng)立即辦理贈(zèng)與房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，以對(duì)抗善意第三人。

   第三，婚內(nèi)夫妻一方將屬于個(gè)人婚前的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，雙方簽訂了贈(zèng)與協(xié)議，贈(zèng)與合同即成立并生效。至于未辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，不影響贈(zèng)與合同的效力。但受贈(zèng)人只享有債權(quán)，并未取得房產(chǎn)的所有權(quán)，因此在贈(zèng)與人反悔時(shí)，受贈(zèng)人可訴請(qǐng)贈(zèng)與人協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

   第四，夫妻一方將房產(chǎn)贈(zèng)與他人的贈(zèng)與合同效力，既要考察贈(zèng)與房產(chǎn)是否為夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)的法律性質(zhì)，也要考察夫妻另一方的贈(zèng)與意思表示或其所享有的法定權(quán)利。當(dāng)贈(zèng)與房產(chǎn)屬于贈(zèng)與房產(chǎn)的夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，不需要夫妻另一方的同意，贈(zèng)與合同即成立且生效。當(dāng)贈(zèng)與房產(chǎn)為夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)的，且贈(zèng)與行為未經(jīng)夫妻另一方同意，過(guò)后又不追認(rèn)的，即屬于夫妻單方擅自贈(zèng)與共同共有房產(chǎn)的贈(zèng)與合同效力問(wèn)題。

   《民法通則看法》第89條“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)保護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”的規(guī)定，對(duì)此問(wèn)題作了十分明確的規(guī)定，但仍因理解不同產(chǎn)生三種不同看法：

   其一，贈(zèng)與合同全部無(wú)效。

   其二，贈(zèng)與合同部分有效部分無(wú)效。視單獨(dú)處分夫妻共有房產(chǎn)的份額是否超越其在夫妻共有房產(chǎn)中的應(yīng)有份額而確定房產(chǎn)贈(zèng)與合同的效力，即未超過(guò)部分的房產(chǎn)贈(zèng)與合同有效，超過(guò)部分的房產(chǎn)贈(zèng)與合同無(wú)效。其中法理，共同共有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)其在共同共有財(cái)產(chǎn)中應(yīng)有份額所進(jìn)行的處分，屬有權(quán)處分行為。

   其三，贈(zèng)與合同全部無(wú)效，但房屋所有權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度。

對(duì)此，《物權(quán)法》第一百零六條“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，契合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

   （一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

   （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

   （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

   受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，本所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！敝?guī)定，作了更明確的規(guī)定，繼承并發(fā)展了《民法通則看法》第89條規(guī)定的內(nèi)容。

   筆者傾向于第三種看法。同時(shí)認(rèn)為，第一種意見(jiàn)未考慮善意第三人的合法權(quán)益，不足取。第二種意見(jiàn)雖有法理依據(jù)，但主張與現(xiàn)行法律規(guī)定不符，且實(shí)例證實(shí)其不具有可行性或帶來(lái)很多執(zhí)行“后遺癥”。

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