【小愛說說】2015新年第一份大禮：直擊同居期間，好友之間，親人之間借名買房大問題：買房時將房屋登記在他人名下，關(guān)系破裂時該如何要回？絕對的干貨。
一般情況下，若借名買房合同未違反國家政策（如購買經(jīng)濟適用房）應(yīng)屬無效；若僅是規(guī)避限購政策、信貸政策而借名則應(yīng)屬有效。在認定實際購買人時：借名購房的原因；實際出資情況；登記名義人對他人實際出資原因的解釋；房屋的實際使用、收益和購房票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證的持有情況；房屋購買過戶、日常管理等手續(xù)、費用的辦理及支付、房屋貸款的償還情況等，都是十分重要的，因此務(wù)必保留上述憑證。
詳細分解請看正文，文章有點長，但絕對值得您耐心讀完。
|作者：婁永上海市第一中級人民法院
|來源：法眼觀察（ID:fygc20140416）
借名購房合同關(guān)系的司法認定
---張某與李某所有權(quán)確認糾紛上訴案
【案情簡介】
張某與李某于2004年相識后同居，并于2013年初結(jié)束同居關(guān)系。2011年1月11日，張某與案外人陳某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定張某以218萬元的價格購買陳某名下的房屋，并約定了付款方式，此外張某另行支付陳某裝修補償款112萬元。2011年1月6日及同年3月3日，李某以其建設(shè)銀行卡通過轉(zhuǎn)賬的方式分別向陳某支付了涉案房屋的定金9萬元及7,200元。合同簽訂當(dāng)日，李某轉(zhuǎn)賬給張某名下農(nóng)業(yè)銀行卡99萬元，張某即以該農(nóng)業(yè)銀行卡轉(zhuǎn)賬向陳某支付了房款99萬元。同年1月26日，張某再次通過上述農(nóng)業(yè)銀行卡向陳某轉(zhuǎn)賬支付房款54萬元。
2011年1月26日，張某與交通銀行上海分行簽訂《個人房產(chǎn)抵押貸款合同》，約定張某以涉案房屋作抵押向交通銀行上海分行借款109萬元，每月還款9,177.43元，借款期限為2011年1月26日至2028年1月26日止。還貸開始后，李某曾于2012年5月7日分別向張某還貸銀行卡轉(zhuǎn)入16萬元及以現(xiàn)金存入4萬元，同年6月6日李某又向張某還貸銀行卡轉(zhuǎn)入10萬元及以現(xiàn)金存入20萬元、5,000元。
涉案房屋過戶當(dāng)日，李某以現(xiàn)金方式向案外人陳某支付48萬元。2011年2月15日，涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至張某名下。涉案房屋收房后由李某進行過出租和管理，且涉案房屋中介費用6萬元由李某支付。
現(xiàn)李某提起訴訟，請求法院確認涉案房屋系李某與張某共同共有，并要求張某協(xié)助辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
一審審理中，應(yīng)李某申請，一審法院傳喚證人衣某、劉某當(dāng)庭作證。證人衣某述稱：2010年秋，李某通過其所在房產(chǎn)中介公司看中涉案房屋，當(dāng)晚李某與房東簽訂意向金協(xié)議書，并以現(xiàn)金方式支付11萬元，后李某又按照房東補足定金至20萬元的要求將9萬元轉(zhuǎn)賬付給房東，房東出具了定金收據(jù)。其后，李某稱購房需要貸款，要把購房人改為張某，房東同意與張某簽訂合同。由于貸款銀行要求付款人與貸款人必須一致，因此其與劉某陪同李某到建行將99萬元轉(zhuǎn)給張某，再由張某將99萬元轉(zhuǎn)給房東。李某支付的7,200元是空調(diào)等物品的折價處理費，房屋的契稅也是由李某支付的。事實上，張某只在簽訂買賣合同及貸款合同時在銀行出現(xiàn)過，其他購房事宜均由李某辦理。證人劉某關(guān)于涉案房屋購買過程的陳述與衣某基本一致。
【法院判決】
一審法院認為：產(chǎn)權(quán)登記是行政機關(guān)對不動產(chǎn)當(dāng)時權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認可和證明，當(dāng)房屋實際權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致時，實際權(quán)利人有權(quán)通過訴訟確認房屋的所有權(quán)。涉案房屋雖登記在張某一人名下，但李某也或直接向出賣人付款或通過轉(zhuǎn)賬給張某后由張某向出賣人付款。且在還貸發(fā)生后，李某還向張某的貸款賬戶分數(shù)次轉(zhuǎn)入數(shù)目可觀的款項，故房貸雖以張某的名義歸還，但實際亦是由李某、張某共同償還。因此，涉案房屋由李某、張某共同購買。遂判決支持了李某的訴請。一審判決后，張某不服，提起上訴。
二審法院認為：首先，張某雖主張李某的出資系雙方共同經(jīng)營盈利中其應(yīng)得的分紅，但其提供的證據(jù)并不足以證明該主張。其次，根據(jù)本案查明的事實，涉案房屋為李某、張某同居期間購買，購房時雙方均參與且均有向出賣人支付房款的行為，購房后李某亦數(shù)次向張某的還貸賬戶轉(zhuǎn)入款項，同時李某關(guān)于涉案房屋登記在張某一人名下原因的解釋，客觀上亦具有合理性?；谏鲜隼碛?，一審法院在張某關(guān)于李某出資原因的主張不能成立的基礎(chǔ)上，結(jié)合本案查明的事實，綜合判定李某為涉案房屋共同產(chǎn)權(quán)人，并無不當(dāng)。遂判決駁回上訴，維持原判。
【法律解析】
司法實踐中，尤其是在國家加大房地產(chǎn)市場調(diào)控的背景下，因借名購房產(chǎn)生的糾紛已成為房屋買賣合同糾紛案件中的一類典型案件。借名購房，或稱房屋購買中的借名登記，是指當(dāng)事人間相互約定，一方（實際購房人、借名人）借用他方（登記名義人、出名人）名義購買房屋，并將房屋登記在他方名下，一方實際出資并享有房屋權(quán)益的行為，實踐中還包括當(dāng)事人約定將共同出資購買的房屋登記在部分共有人名下的情形。本案即屬于后一種情形，李某與張某與同居期間購買房屋，登記在張某一人名下，此種情形下，借名購房合同的法律性質(zhì)及效力如何認定、當(dāng)事人提起的確權(quán)之訴能否得到支持、在無書面協(xié)議的情況下雙方之間的借名購房合同關(guān)系能否確認等問題均需要在本案的處理中予以考量和解決。
一、借名購房合同的法律性質(zhì)及效力
（一）借名購房合同的法律性質(zhì)
借名購房合同應(yīng)屬債權(quán)契約，并無疑問。但究其性質(zhì)，因法律未臻明確，存在著不同的觀點。一種觀點認為借名購房性質(zhì)應(yīng)屬信托合同。另一種觀點則認為借名購房應(yīng)屬無名合同，在法律上可類推適用委托合同的規(guī)定。
筆者贊同第二種觀點。首先，根據(jù)我國《信托法》規(guī)定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。由此可見，信托行為的約定內(nèi)容必然包含使受托人依信托本旨為受益人的利益或特定目的，管理或處分信托財產(chǎn)。然而，借名購房行為雖使出名人取得房屋的登記名義，但有關(guān)該房屋的使用、收益及處分權(quán)限仍由借名人享有，故其并非信托法所規(guī)定的信托行為。
其次，從借名購房合同的內(nèi)容來看，其并非現(xiàn)行法規(guī)定的有名合同類型，而“未為法律所明文當(dāng)成一個規(guī)范模式加以規(guī)定的契約，縱使其在生活上已定性化的予以應(yīng)用也非學(xué)說上所稱之有名合同”，故其應(yīng)屬無名合同。事實上，登記名義人在購房過程中或多或少為借名人處理了某些事務(wù)，如以登記名義人身份參與簽訂買賣合同、貸款合同，或者參與過戶等等，故登記名義人與借名人之間的合同關(guān)系最接近于合同法規(guī)定的委托合同關(guān)系，故類推適用法律對委托合同的規(guī)定較為合理。在我國臺灣地區(qū)，司法判決對借名購房行為亦認定為無名契約行為，如臺灣地區(qū)“最高法院”2012年度臺上字854號判決指出：“按借名契約者，謂當(dāng)事人約定一方將自己之財產(chǎn)以他方為登記名義人，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產(chǎn)為出名登記之契約，但無使他方取得實質(zhì)所有權(quán)或其他權(quán)利之意思。其成立側(cè)重于借名者與出名者間之信任關(guān)系，性質(zhì)上應(yīng)予委任契約同視。”
（二）借名購房合同的效力
借名購房屬于合同行為，而合同法奉行合同自由原則，因此，在沒有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人意思自治，允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同，并賦予其法律效力。司法實務(wù)中，判斷其行為是否違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定或社會公共利益，應(yīng)區(qū)分不同的情形。
其一，違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房的合同應(yīng)認定無效。經(jīng)濟適用房屬于面向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房，對于購買人是否具備購房資格有嚴(yán)格的審查和公示程序，且對房屋轉(zhuǎn)讓條件亦有嚴(yán)格限制。而不符合條件的人借名購買經(jīng)濟適用房不但擾亂了國家對于保障性住房的監(jiān)管秩序，也侵害了其他符合購買保障性住房資格家庭的權(quán)益，客觀上損害了社會公共利益。因此，應(yīng)援引《合同法》第52條第1款第4項的規(guī)定，認定該類借名購房合同無效。
其二，為規(guī)避限購政策、信貸政策而借名購買商品房的合同應(yīng)為有效。限購、禁購均屬于調(diào)控政策，具有臨時性，該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的締約自由來穩(wěn)定急劇上升的房地產(chǎn)價格，僅會造成合同一時的履行不能，而非永久的履行不能。而借名購房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，因為銀行并不代表社會公共利益，并不能因為規(guī)避了銀行的信貸管理規(guī)定就認為侵犯了公共利益。由此可見，規(guī)避限購、信貸政策并未侵犯公共利益，借名購房合同并不因此無效。
本案并不涉及借名購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房，而根據(jù)查明的事實，在買房當(dāng)時李某亦不存在需因規(guī)避限購政策而借名購買商品房的情形。依本案證人所言，李某無法申辦貸款，故為貸款需要而將名義買房人更換為張某，由張某實際簽署房屋買賣合同并申辦貸款，最終造成房屋實際權(quán)利人和登記名義人不完全一致。由此可見，本案中如果認定李某與張某之間存在借名買房合意，李某的借名購房行為事實上規(guī)避了銀行信貸管理規(guī)定，但其不影響借名購房合同的效力。
二、借名買房合同糾紛訴之性質(zhì)分析——確權(quán)之訴抑或給付之訴
借名人與出名人產(chǎn)生糾紛時，其訴的性質(zhì)應(yīng)如何認識，素來存在爭議。本案中，李某起訴請求確認涉案房屋為其與張某共同共有，即李某提起的是確權(quán)之訴，對此，有觀點認為，借名人的請求權(quán)基礎(chǔ)系債權(quán)請求權(quán)，其只能提起給付之訴，請求法院判決登記名義人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，如借名人提起確權(quán)之訴，則應(yīng)駁回其訴請。該觀點存在合理之處，在房屋物權(quán)涉及善意第三人時能較好的保護第三人的合法權(quán)益，保障交易動態(tài)安全，然而未免失之偏頗，且與我國物權(quán)法理論以及各地司法實踐相悖，故而并不可取。
首先，根據(jù)我國物權(quán)法理論，不動產(chǎn)登記是登記機關(guān)對不動產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對物權(quán)的歸屬僅具有推定效力。而物權(quán)法之所以賦予不動產(chǎn)登記對物權(quán)的證明效力，或者說賦予不動產(chǎn)登記公示公信效力，目的在于保護不動產(chǎn)登記名義人及實際所有人之外的善意第三人的合法權(quán)利，從而保護交易安全并以此鼓勵不動產(chǎn)交易。但是權(quán)屬證書或者登記本身并不能直接決定實體法律關(guān)系，在不涉及善意第三人的情況下，如果借名人有充分證據(jù)證明其為不動產(chǎn)實際權(quán)利人時，其有權(quán)要求確認對該不動產(chǎn)享有所有權(quán)，而登記名義人不得援引《物權(quán)法》第16、17條的規(guī)定對抗借名人的變更登記請求權(quán)。
其次，從各地法院的司法實踐來看，對于當(dāng)事人因借名購房而提起確權(quán)之訴普遍予以認可，鮮有以當(dāng)事人無權(quán)提起確權(quán)之訴為由駁回其訴請的情形。有些法院則直接規(guī)定借名人可以提起確權(quán)之訴，如浙江高院的執(zhí)法意見規(guī)定：“實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！币罁?jù)反對解釋規(guī)則，浙江高院應(yīng)當(dāng)是準(zhǔn)許借名人直接提起確認之訴。此外，上海高院的傾向性意見也認為借名人可以提起確權(quán)之訴。
當(dāng)然，借名人可以提起確權(quán)之訴，并不表示其不可以提起給付之訴，如果借名人基于借名購房合同的約定要求登記名義人履行合同，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記手續(xù)，應(yīng)認為是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，法律上也難謂存在障礙。
綜合上述分析，借名人可以基于借名購房合同的不同約定，選擇不同的請求權(quán)基礎(chǔ)提起訴訟，以達到變更房屋產(chǎn)權(quán)登記之目的，故本案李某提起確權(quán)之訴并無不當(dāng)。需要注意的是，即便法院認定借名購房合同關(guān)系成立，借名人的確權(quán)或者過戶訴請并不必然得到支持。此時，還需考慮房屋變更登記至借名人名下是否具有客觀障礙。具體來說，對于購買經(jīng)濟適用房的借名人，如果借名人符合了購買經(jīng)濟適用房的條件，或者所購經(jīng)濟適用房符合了上市交易條件時，法院可以支持借名人要求過戶的訴請。對于購買普通商品房的借名人，如果借名人限購或禁購的障礙未消除而不能取得產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)駁回其要求確權(quán)或過戶的訴請。結(jié)合本案而言，如果認定李某與張某之間存在借名購房的合意，并確認李某為涉案房屋的共有人，則可以支持李某要求變更登記的請求。因為，李某雖已是兩套房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，按照現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，其屬于限購對象，但是涉案房屋購買時，限購政策并未出臺，因此其名下登記三套房產(chǎn)并不違反當(dāng)時的法規(guī)政策。
三、借名購房合同關(guān)系的司法認定標(biāo)準(zhǔn)
借名購房合同案件的處理，關(guān)鍵在于借名購房合同關(guān)系的認定標(biāo)準(zhǔn)，概因借名購房往往發(fā)生在親屬、朋友間，基于信任關(guān)系，雙方多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議。司法過程中，當(dāng)事人之間是否構(gòu)成借名購房合同關(guān)系，屬事實認定問題，借名人需提供優(yōu)勢證據(jù)證明其與登記名義人之間存在借名購房合意。對于借名購房關(guān)系的認定，應(yīng)當(dāng)區(qū)分有無書面約定：有書面約定或者借名人支付對價的，借名關(guān)系存在自無疑問；無書面約定的則應(yīng)探求當(dāng)事人購房的本意，依據(jù)查明的事實進行推定。推定時，應(yīng)著重考慮以下因素。通常情況下，同時符合以下要求的，可以認定雙方之間存在借名購房的合意。
1、借名購房的原因是否符合常理。借名人甘冒風(fēng)險不簽訂書面合同而借名購房，除了基于雙方之間的信任關(guān)系之外，必定有其客觀原因：或是為規(guī)避國家房貸、稅收、購房資格等相關(guān)法規(guī)政策；或是借用他人資格享受貸款、稅收等政策性優(yōu)惠；或是登記名義人享有保障房等特殊性質(zhì)房屋的購買資格；或是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務(wù)等。因此，對于借名人主張的借名原因，應(yīng)注重審查其是否符合客觀事實以及是否具有合理性。一般來說，符合常理的借名動機，往往具有較強的證明效力。
2、房屋的實際出資情況。借名人主張房屋的產(chǎn)權(quán)系基于其為房屋的實際出資人，因此查明借名人是否實際出資是認定借名關(guān)系存在與否的前提，如果無法認定借名人存在出資，很難想象其主張借名關(guān)系存在能夠得到支持。借名人對其出資情況應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，法官應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人提供的付款憑證、還款手續(xù)、購房票據(jù)的持有情況、雙方的財務(wù)狀況及還款能力、證人證言等證據(jù)綜合認定實際出資人。特別是在實際出資人直接與出賣人接洽付款的，或者中介公司作為居間方參與付款過程的情況下，出賣方以及中介公司的證言尤其具有證明價值。
3、登記名義人對于他人實際出資原因的解釋是否合理。對于借名人出資的原因，借名人當(dāng)然主張其系實際購房人而出資，登記名義人則一般主張雙方之間存在借款、贈與、抵銷等法律關(guān)系。雖然根據(jù)證據(jù)規(guī)則，即便登記名義人無法舉證證明其主張的上述法律關(guān)系，法院亦不可僅憑此認定雙方之間存在借名關(guān)系，但是登記名義人能否合理解釋他人出資的性質(zhì)，亦是認定借名關(guān)系是否存在的重要參考因素。如借名人經(jīng)濟狀況一般，則登記名義人主張借名人的出資為贈與就欠缺合理性，因為房屋價值巨大，借名人贈與足以購房的出資與常理不符。
4、房屋的實際使用、收益和購房票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證的持有情況。占有、使用、收益系不動產(chǎn)所有權(quán)的重要權(quán)能，因此，房屋由誰實際占有使用，或者房屋在出租的情況下由誰收益，均是判斷房屋實際權(quán)利人的重要因素。同時，購房合同、發(fā)票及房產(chǎn)證作為實際出資以及房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般會由自己親自保管，故上述憑證由誰保管亦能在一定程度上反映出是否存在借名購房關(guān)系。
5、房屋購買過戶、日常管理等手續(xù)、費用由誰辦理及支付，房屋貸款由誰償還。通常情況下，房屋購買及管理的手續(xù)及費用，如房屋契稅、房貸償還、物業(yè)費、維修基金、裝修保證金等費用應(yīng)由購房人親自辦理并持有相應(yīng)單據(jù)，但借名購房中，很多均由借名人代登記名義人去辦理、繳費，登記名義人反而對此細節(jié)并不清楚。這在一定程度上可以證明雙方的借名購房關(guān)系。
結(jié)合本案分析，首先，李某訴稱借名購房是出于貸款以及避免限購政策影響等原因，而事實上，李某在本市已經(jīng)擁有兩套房屋，簽訂買賣合同時限購政策雖未出臺但簽約當(dāng)月即出臺，且其關(guān)于貸款的原因有中介公司員工的證人證言予以佐證，與客觀事實相符，具有合理性。其次，李某對其出資進行了充分舉證，可以證明其支付了涉案房屋的大部分房款并參與還貸，相反，張某雖主張李某的出資系雙方共同經(jīng)營所獲利潤中其應(yīng)得的分紅，但其未能提供相應(yīng)證據(jù)加以證明。再者，涉案房屋交付后由李某出租和管理，購房票據(jù)亦由其持有。最后，李某參與了涉案房屋購買的全過程，支付了相應(yīng)稅費及中介費用，其與張某對于購房均有出資，且涉案房屋按揭貸款亦由雙方共同償還。由此可見，根據(jù)本案查明的事實，結(jié)合李某與張某之間的同居關(guān)系，可以推定雙方之間存在借名購房的合意，即李某和張某作為共有人約定將共同出資購房的房屋登記在張某名下。
【案例索引】
一審裁判文書案號：（2014）閔民五(民)初字第2539號
二審裁判文書案號：（2014）滬一中民二（民）終字第2019號
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