依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。由此可知土地使用權(quán)的出讓有這樣幾個基本特征：

1．這里所講的土地使用權(quán)的出讓，其出讓方是惟一的，即國家；而受讓方則范圍比較廣泛，比如我國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，但法律有特別規(guī)定的除外。所以，上地使用權(quán)出讓合同，就相應地是作為土地所有者的國家與土地使用者的公民、法人或其他組織之間達成的轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的協(xié)議。

依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第11條的規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。該法第14條還規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。就是說，代表國家行使土地使用權(quán)出讓權(quán)的職能部門是市、縣兩級人民政府的土地管理部門，其他人民政府的土地管理部門沒有這個權(quán)利。

2．土地使用權(quán)出讓的客體只能是國有土地，即全民所有制的土地；非國有的土地，即集體所有的土地在未經(jīng)國家征用、并轉(zhuǎn)為國有土地之前是不能成為這里所講的土地使用權(quán)出讓的客體的——除非像我國《城市房地產(chǎn)管理法》第8條所講的，處在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地的使用權(quán)依法征用、轉(zhuǎn)為國有土地。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)需要占用集體所有的土地時，一個前提條件就是由國家依法征用、變土地的集體性質(zhì)為國有性質(zhì)，即依據(jù)我國《土地管理法》第23條的規(guī)定，由建設(shè)開發(fā)單位持國務(wù)院主管部門或者縣級以上地方人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準的設(shè)計任務(wù)書或者其他文件，向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出申請，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地。